中粮地产豪赌地王 库存暴增261亿

半个月前夏家胡同地王诞生带来的震撼还未消散，孙河地块已经悄然改写了北京单价地王的价码—位于北京南三环的夏家胡同地块楼面地价已经超过4万元/平方米，而东北五环外毗邻首都机场的孙河HIJ低密度地块，其楼面地价已经高达5.2万元/平方米，而改写这一历史的正是央企中粮地产。

一时间，面粉贵过面包、央企地王、盈利前景欠佳等传言甚嚣，将中粮地产再次抛上舆论的风口浪尖。

“对于项目未来的形态，我们还在规划中，目前还在办理各种手续，至于拿地价格，我们在之前做了严格的调查和详尽的可行性研究。”中粮地产证券部门的一位负责人告诉时代周报记者，但是当时代周报记者追问是否能盈利的问题时，对方没有回答，只反复表示，之前做过可行性研究。

而此前，中粮地产也多次拿地王，但几乎每块地王之路都磕磕绊绊。瑞银方面的分析认为，中粮地产斥重金夺地王的深层次原因在于公司竞争力的不足，也反映出公司把握市场节奏的能力较差。这也直接导致了中粮地产最近几年的存货逐年上涨。

中粮地王盈利前景欠佳

7月23日下午，位于北京“中央别墅区”的朝阳区孙河HIJ低密度地块进入现场竞拍环节，经过37轮竞价和33轮公租房面积的竞报后，中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下该地块，溢价率49.37%。中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，该地块价格较高，如果加上需要建设的幼儿园和医院，平均地价上升到5.2万元/平方米。这个价格再次刷新了北京楼面单价的最高纪录。

亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者，孙河板块临近中央别墅区，可以借用其已经成熟的教育医疗等配套设施;和北京周边其他低密度宜居板块相比，更接近市区，可以作为第一居所;加上此前龙湖和泰禾集团已经在该板块开发了高端别墅项目，组团的优势更加明显。

“每平方米售价达到8万-10万元就会盈利，6月份龙湖的别墅拿到预售许可证，但是景观楼王的售价已经达到每平方米10万元，这就意味着，市场对这一区域的房价，心理价位已经提升到10万元/平方米，因此中粮地产才敢如此高位出手。”郭毅表示。

尽管孙河地块的升值空间看好，但是市场上担忧的声音也不绝于耳。

2012年9月26日，国土局就出让过一宗孙河北甸西村宅地，最终龙湖以14.7亿元击败了万科、华远、九龙仓、懋源等竞得，楼面价约22000元/平方米，而该地的容积率也仅为1.1，建筑面积66293平方米。

孙河区域地块自龙湖入驻后就开创了以高端物业为主体的供应格局，2013年1月24日,泰禾集团经过43轮竞拍以18.5亿元,拿下朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地,折合楼面价28559元/平方米，其中配建的公租房面积只有区区2000平方米，公租房面积仅占到3%。2013年2月28日，孙河乡再次迎来两宗宅地出让，首开地产分别以10.6亿元和16.6亿元拿下孙河乡西甸西村F地块和G地块，两地块溢价率均不超过35%，也均未达到竞价上限。其中孙河乡西甸西村F地块楼面价为25980元/平方米，G地块楼面价为26357元/平方米。

然而仅仅5个月之后，中粮地产就直接将孙河地块的楼面地价抬升到5.2万元/平方米，暴涨两倍不止，公租房面积还占到总建设面积的四成。

“(高价拿地)我们也是没办法，除了中粮祥云，我们在北京一直没有独立的新项目，夏家胡同地块我们也想拿下，不是价格的问题，是因为体量太小，最终我们选择放弃，但是孙河地块的位置和体量都是我们很满意的，资金方面问题不大，至于利润问题，现在还不好说。”一位不愿具名的中粮地产内部人士对时代周报记者表示。

瑞银证券有限责任公司的一份研究报告指出，中粮地产的“地王”购地成本远超合理水平，盈利前景欠佳。大同证券高级投资顾问付永翀也表示，在目前A股整体市场资金面偏紧的情况下，“地王”恐怕还难以为地产股撑腰，走出级别较大的行情。

磕磕绊绊的地王之路

这不是中粮地产第一次拿地王。

2010年10月16日，中粮地产在经过173轮的举牌之后，力压万科、金地、佳兆业等，以总价7.42亿元，楼面地价6074元/平方米拿下深圳坪山新区一块土地，创造了深圳坪山新区的新地王。当时有业内人士推算，地价加建安成本再加上财务成本，项目的成本就已远超1万元/平方米。

但是，由于坪山新区内的住宅项目受到区位、配套等要素的限制，中粮在此开发的地王项目一品澜山目前售价只有1.2万元/平方米，曾有媒体披露：中粮内部的预期曾是1.4万-1.5万元/平方米，但整体楼市环境的不佳，使其最终定价还低于之前的内部预期。“一品澜山项目的相关负责人曾感叹，这个项目只要不亏本就谢天谢地了。”

2013年6月27日，南京市国土局举行了2013上半年最后一场土拍，其中，G34地块引来了万科、招商、富力、金地、北京精诚、中粮6家大鳄参与，经过48轮疯狂竞价，被中粮以23.4亿元的重金拿下G34地块，楼面价直接由4390元/平方米飙升至7338元/平方米，亦引起业内的担忧。尽管背靠中粮集团，融资成本远低于民营房地产企业，但是中粮地产每次拿地似乎都踩不到点上。

中国房地产市场在2010年迎来了被业界称作史上最严厉的“调控年”，也是地价和房价飙涨的一年，中粮地产却在此时采取了激进的拿地策略。公开资料显示，2010年中粮地产共斥资67.78亿元竞得至少6宗土地，而2011年只拿地2宗，在土地市场价格低迷的2012年，中粮却是颗粒无收。

也因为2012年在土地市场的缺席，中粮地产不得不在2013年高价拿地。

尽管这两年中粮地产拿地数量不多，但在调控政策持续下，累积效应使得其库存在逐年上涨。Wind的统计数据显示，其最近4年的库存分别为，2009年末64.26亿元;2010年末128.24亿元;2011年末244.9亿元;至2012年9月30日则为261.07亿元。

年报显示：2012年，中粮地产实现营业收入79.45亿元，归属于上市公司股东的净利润5.15亿元，这一数字背后是：2012年上半年，中粮地产先后3次抛售其所持有的金融资产。若刨除投资收益之后，中粮地产的净利润只剩下1.24亿元，同比下降31.5%。

韩长吉对时代周报记者表示，2013年上半年中粮地产业绩预告显示，归属上市公司股东的净利润为9125万元以上，同比增长50%-100%，公司上半年达到结转入条件的地产项目较上年同期有所增加，净利润增加。相对于天价“购地款”而言，中粮地产资金链还是承受一定的压力，但背靠中粮集团，中粮地产拥有众多资源和优势，只要地产项目区位不是太差，企业正常运营可以保障。

摇摆不定的整合计划

作为央企中粮系的地产平台，中粮地产曾被寄予厚望，就算不能和中海、保利一争高下、至少可以跻身地产第二集团军，然而中粮地产却连百亿俱乐部都无法跻身。

2004年，宁高宁掌舵中粮集团，中粮系地产整合计划拉开帷幕。翌年，中粮集团收购深宝恒，更名中粮地产。2010年国资委宣布78家央企退出房地产业务，中粮则幸运地成为被保留地产业务的16家企业之一，中粮集团总裁于旭波当时表示，在今后的发展战略中，中粮集团坚持把70%以上的资源投放到粮油食品业务上，把集团25%左右的资源投入到酒店地产业务上。

但是这一地产梦想始终没有实现，其关键就在于中粮内部对地产板块设想的摇摆不定。按照最初的设想，中粮旗下的地产酒店业务全部集中在中粮地产，但是2006年，宁高宁决定划分投资性物业和住宅发展业务，分而治之一年后，中粮集团专门成立了运作商业地产的中粮置业，并表示将中粮集团旗下的商业地产打包，适时在香港上市。也正是在那一年，中粮置业旗下最著名的“西单大悦城”开门营业。

西单大悦城的成功让中粮尝到甜头，宁高宁有意通过大悦城的复制实现在全国版图上的扩张，于2008年在集团内部提出，计划5年复制20座大悦城，资产规模目标700亿元。2010年底，中粮集团组建地产酒店事业部，负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作，当中亦涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产。

2011年3月，宁高宁明确提出，中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市，一年后的2012年3月，宁高宁再度公开表示，将计划拆分旗下商业地产业务，在香港上市。

而4个月后，中粮香港完成了对侨福企业的收购，并表示希望侨福未来可以代表中粮主要的地产业务投资。宁高宁亦公开承认中粮正在计划将旗下持有的所有地产业务，包括商业物业、酒店、办公楼逐步注入侨福，其中还包括商业地产品牌“大悦城”。

中粮内部对地产业务的不确定，带来的就是中粮地产决策缓慢、业绩低迷。2009年9月，中粮地产对外宣布了向集团购买5家住宅房地产公司股权的计划，目前也只完成了一家上海公司的收购。

“中粮地产拥有央企背景，是优势也是弊端。2012年2月份企业被发现存在多项会计违规问题，并面临被股民起诉的危机，虽然事后得到一定的整改，但由此可以反映出企业财务管理不规范，缺乏有效的监管，公司化管理落实不到位，影响企业运营效率，降低了企业竞争力。”韩长吉表示。