中国大城市房价“领跑”凸显楼市风险分化

沉寂一年多之后，中国大城市的“地王”再次频频出现，地产商大力布局一二线城市趋势明显。而这背后折射出中国楼市的“二元”分化，即大城市房价坚挺领涨，中小城市楼市风险加大，中小城市发展困境待解。

6月，广州，房地产“黑马”佳兆业集团携裕瑞房地产以45.57亿元拿下黄埔区南玻宅地，成为广州当时的总价“地王”;7月，上海，一直对“地王”称号敬而远之的万科出资48.7亿元抢得张江高科技园区商住地块，刷新了上海年内总价地王的纪录。

这只是近期地产商大举进军一二线城市的两个典型案例。据世联地产统计数据，今年上半年万科地产、保利地产、中海地产等中国16家品牌房企在土地上的开支为1978亿元，同比增长230%，其中一二线城市占79%，接近八成。

中国国土资源部近日公布的数据也显示，今年1-5月，房地产开发企业到位资金4.5万亿元，同比增长32.0%，企业购地积极性上升，并向一线城市和部分二线城市回归，一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平。

与此同时，中国大城市的房价已开始“领跑”全国。中国国家统计局数据显示，今年6月份一线城市北京、上海、广州、深圳的新建商品房价格涨幅分别达16.7%、14.4%、16.5%和16.0%，南京、福州、厦门、郑州等二线城市涨幅也都超过10%，这些一二线城市成为全国房价增长最快的城市。

中国地产商加大一二线城市布局的趋势，已引起各界关注。专家分析认为，在经济增速放缓背景下，一二线城市的资源聚集、土地资源稀缺、经济增长稳定等优势开始显现，而前两年重点布局的三四线城市，由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因，风险开始增大。

“2009年之后，中国三四线城市的土地供应有了爆发式的增长，特别是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三四线城市，导致这些城市的楼市供应量较大;而一二线城市却在不断去库存。”北京中原市场研究部总监张大伟说。

据中原集团研究中心监测，2012年一线城市平均供求比为1.01，而到了今年上半年，一线城市平均供求比降为0.8，出现供不应求情况，市场存量下降，房价上升。

研究院企业研究中心的报告也认为，由于三线城市经济总量相对有限，中心区域的土地供应也较为充裕，使得三线城市房屋供应过量的现象雪上加霜。即便一二线城市楼价一直高企，但是在更强的市场销售推动下，一二线城市的风险依旧比三线城市小得多。

一些业内专家认为，中国房地产市场的这种分化还会持续，一二线城市房价“领涨”的趋势短期内还难以改变，今后中小城市还需加强推进“以人为核心的新型城镇化”，以破解目前面临的房地产过度扩张、城市吸引力不足等困局。

中国国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁也认为，在一二线城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

专家认为，政府宜引导一些优质资源向中小城市相对均匀分布，合理疏散人口，遏制房价的上涨趋势。山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，中央近日提出“推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，在此过程中政府需引导产业、劳动力在空间上更协调的集聚，三四线城市应提供更好的人文和生态环境，以吸引更多转移人口。