二三线城市频现鬼城 楼市结构失衡敲警钟

毋庸置疑，经济转型必须得依托城市化的进步来实现。可现实是，进入城市的成本高企，房价依旧坚挺，因而有学者认为“经济转型必须要去房地产化”。

中国社科院学部委员余永定就认为，中国作为一个平均收入只有五千美元的发展中国家，不应该把这么多资源用于房地产投资，不应该让房地产业成为中国经济发展的支柱产业。

房地产或拖累经济转型

上半年我国房地产开发投资增速同比增20.3%，增速比一季度加快0.1个百分点，比上年同期加快3.7个百分点，其中住宅投资增长20.8%，增速比一季度回落0.3个百分点，但比上年同期加快8.8个百分点。

国土资源部法律中心主任孙英辉表示，初步计算，上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近2个百分点。

按照惯例，对GDP贡献率超过5%便可定义为支柱产业。在各地持续多年的“地产热”中，不少实体经济资金投向房地产领域，加剧了经济结构失衡。

很多专家尖锐指出：经济转型必须“去房地产化”，最近一次发出这种声音的是中国社科院学部委员余永定。

“在过去半个月中，我在中国两个地方游泳，游泳池面积都是50米×25米，我在世界上其他五星级宾馆从来没见过这么大的游泳池，但这在中国已经不算什么了。”

房地产对其他行业的挤出效应已经十分明显，相比其他行业的低迷，2013年房地产企业业绩和净利润情况整体向好。

2013年上半年，十大标杆房企销售额总计为3883亿元，同比上涨27%；总销售面积约3403万平方米，同比增21%。其中，万科[简介最新动态]以837亿元的销售额稳居第一。

而目前我国企业所面临的实际贷款利率已经在9%以上，已明显高于当前GDP的增速，房地产通过信托和委托贷款等渠道获得资金的实际成本更高，超过10%。

交通银行报告指出，因为房地产行业目前仍有较高利润率，可以承受较高的融资成本。它的资金需求抬高了整个社会的融资成本，抑制了实体经济中其他部门的固定资产投资和存货投资的意愿。

需要警惕的是，贷款利率下限放开有可能加剧这一现状。2013年优质开发商资产状况改善明显，贷款利率市场化将加大优质企业贷款利率议价能力。

经海通证券测算，房企平均贷款利率每降低1个百分点，开发商销售利润率将提高0.86个百分点，资产回报率水平将提升0.7个百分点。

调控方式或转向长效机制

决策层的多次表态已经明确：下半年我国经济要在政策取向的底线与经济增长合理区间寻求平衡，这是保证经济增长方式得以转变和升级的基础。

但中国社科院金融研究所金融发展室研究员易宪容提醒说，经济增长思路是否会回到以前的惯性思路上去值得关注，比如政府一方面希望挤出房地产泡沫，另一方面迟迟不敢放弃房地产宏观调控的工具性，希望通过购买第一套住房来保证经济稳定增长。

目前除房地产在资金和资源占用上对其他行业造成挤出外，本身发展也并不均衡。中国社科院房地产蓝皮书称，从2008年开始我国城镇新增住房套数已超过新增家庭数，加上存量房，整体户均住房已达到或超过一套。

此外，一些二、三线城市出现“空城”、“鬼城”，而一线城市则频出“天价地”和“地王”现象的出现，也为房地产地域分布不均且盲目发展敲响警钟。

“要防止土地城镇化快于人口城镇化，要严格控制新增建设用地，充分考虑城市群与大中小城市衔接，优化土地利用空间布局，使得土地供应与城镇化战略相匹配。”孙英辉说。

他还指出，地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产调控难度。

客观来看，目前我国城镇化战略和棚户区改造都对房地产投资有直接拉动。

但易宪容提醒说，前十年中国经济增长很大程度上是房地产市场发展和繁荣所拉动的，并由此积累了一系列的经济社会问题。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，下半年中央层面的房地产调控基本平稳，既不放松，也不加码，但局部政策存在或松或紧的可能，比如市场秩序整顿、推出第二批房产税试点、放松房企再融资、支持首套刚需等。

他说，中央政治局让房地产调控“保持沉默”，其实就是为了平稳楼市情绪，稳定经济增长，同时也为房地产调控方式的转变、建立长效机制建设，做过渡性的筹划。