再融资定向放开 房企“钱紧”格局难改

沉寂已久的房地产再融资有了新进展。随着新湖中宝披露再融资预案，萦绕资本市场的一大猜想终于“破题”。不过，此时言及房地产再融资开闸似乎为时尚早。从已披露的预案以及政策导向来看，地产再融资仅仅是有条件放开，而融资环境的松动，尚不能完全缓解当前地产公司“钱紧”的整体环境，特别是中小房企仍面临较大的资金压力。

“钱紧”格局仍未改观

作为资金密集型行业，“缺钱”几乎一直困扰着房地产的发展。特别是自2010年开启房地产调控窗口后，上市房企重大资产重组或再融资方案均被终止。在二级市场输血通道被关闭后，房地产信贷也在逐步收紧。从目前房企现金情况看，“钱紧”的局面仍然没有明显改观。

同花顺iFinD数据显示，已经披露中报的15家房企上半年共实现净利润28.81亿元，同比增长14.66%。在披露业绩快报及预告的公司中，有超过六成公司上半年预增。

尽管业绩维持增长，但上市房企的资金链却仍然面临重重压力。数据显示，上述15家房企上半年经营性现金流量净额共计13.92亿元，同比下降58.21%。其中有8家公司上半年经营性现金为“净流出”。嘉凯城上半年的经营活动现金流量净额为-4.52亿元，是目前披露中报的公司中经营性现金“净流出”最多的公司。宋都股份的经营性现金流量净额则从去年中报时的5.6亿元，大幅下降至今年中报时的-3.31亿元。对此公司表示，现金流下降是因为支付土地出让金所致。

从房企资金情况看，当前所面临的潜在偿债压力仍然不可小觑。如果以短期借款与一年内到期的非流动负债之和与货币资金的比值来衡量房企短期内的偿债压力，可以看到，不少公司这一比值已经超过2倍以上。

扣除不可比因素后，已经披露中报的房企中，有5家房企的上述比值超过2倍。其中，中弘股份短期借款为8.41亿元，一年内到期的非流动负债为5.98亿元，而公司中期的货币资金仅有1.70亿元。就此计算，公司短期借款与一年内到期的非流动负债之和与货币资金的比值达到8.47倍。此外，南京高科、宋都股份、嘉凯城等公司也在2倍以上。

如果从一季报数据看，扣除不可比因素后，两市有超过三成的房企上述比值在2倍以上。相比之下，“万保招金”四大房企去年中报到今年一季报期间的这一比值基本维持在50%-80%之间。显然，与龙头房企相比，不少中小房企的资金仍有压力，这就导致这些公司的股权融资意愿强烈。

业内人士指出，目前房企经营出现分化，资金实力也呈现明显差异。大型房企由于融资渠道多元化、融资成本相对较低，资金压力较小。而众多中小房企依然面临一定的资金压力，且这种“钱紧”的局面在短期内还不能得到明显缓解。

再融资难言全部放开

在全行业依旧面临“钱紧”局面之际，新湖中宝打响的房地产再融资“第一枪”，似乎给不少企业带来希望。业内预计，未来还将有上市房企陆续披露再融资方案。不过这股即将掀起的地产融资小高峰却并不意味着地产再融资全面放开。从目前已经披露的预案以及监管机构的政策导向来看，此次地产再融资仅仅是有条件放开。

从新湖中宝的再融资方案看，公司拟融资总额不超过55亿元，将用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。其中，上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目总投资为58.05亿元，使用募集资金30亿元，上海新湖青蓝国际项目总投资为67.78亿元，使用募集资金25亿元。

业内人士指出，新湖中宝此次再融资的投资标的是用于旧城改造，这符合当前国家房地产政策的扶持方向。这就意味着，符合政策导向将是未来房地产再融资必须遵循的“法则”。

对此，多家券商投行部人士表示，房地产上市公司再融资已经松动并逐步放开，但对率先“放行”的公司有一定要求。“起码不能有瑕疵，比如土地和贷款上不能有问题。”某投行人士坦言，最重要的是再融资投资标的需要符合政策导向。

目前，我国房地产调控正在发生微调。调控手段趋于市场化，特别是在旧城改造、棚户区建设、保障房建设等方向有所倾斜。为了有效缓解保障房相关建设的资金筹集压力，二级市场再融资也将提供一定金融支持。

受此影响，涉及一级开发业务或从事保障房、旧城改造、棚户区改造等业务的公司，由于符合国家产业政策导向，逐步迎来再融资放开的机遇。目前A股中有包括新湖中宝、中天城投、铁岭新城、万方发展、北京城建、长春经开等房地产公司从事上述业务。

相比之下，纯粹投向商品房住宅开发的再融资在短期内尚未获得“松绑”的迹象。仅从今年公布的房地产再融资方案来看，均没有明确投向商品房住宅开发的“先例”，且已披露的预案还需要经过股东大会或证监会的审核。

除新湖中宝外，近期海印股份也披露了增发方案，募集资金将投向公司广州国际商品展贸城——国际汽车展览交易中心项目及补充流动资金。尽管投向商业地产项目，但海印股份的行业划分并不属于房地产业，不过这在一定程度上揭示出未来再融资可能在商业物业上出现松动的可能。

房企转向“资源为王”

随着地产行业步入深度调整期，行业内企业的分化也愈发明显。目前，大型房企已开始从“现金为王”向“资源为王”转变，这体现为土地市场的日趋火爆。相比之下，中小房企的资金实力有限，土地储备也大多集中在三四线城市，因此受项目结算波动的影响十分明显。

仅从北京市场来看，今年前七月的土地市场成交火爆，大型房企继续充当市场主角。中原地产数据显示，北京7月土地出让金合计达到206.22亿元。今年前7月，土地出让金累计达到870.46亿元。中原地产市场总监张大伟表示，在钱紧的大趋势下，部分现金宽裕、成本较低的大型房企将在土地市场继续有所斩获，中小房企在土地市场可能会受到资金影响而表现保守。

受制于资金实力有限，中小房企目前也面临项目单一所引发的业绩波动风险。此次再融资有条件放开，是否能给符合融资条件的中小房企带来转机?对此，业内人士的观点不一。部分专家认为，再融资选择性放开对于房企业绩影响十分有限，在楼市长效调控机制尚未配套跟进前，地产再融资短期还不会全面放开。

长江证券分析师刘俊指出，再融资有条件放开对房地产行业的标志性意义大于实质性意义，这主要是因为符合再融资条件的上市公司可能并不多，并且棚户区和保障房建设存在着周转慢和毛利低的缺陷。

兴业证券分析师赵振毅则表示，涉房融资放开将是下半年的大概率事件。由于整体货币环境稳中趋紧，优质房企能够稳定投资预期，将通过更多的融资渠道来维持较低的财务成本。