宋都股份拟增发募资15亿 地产再融资全面开闸？

昨日晚间，宋都股份发布公告称，拟募资不超过15亿元投向刚性需求的商品住房项目建设。这是近日继新湖中宝之后，房地产上市公司又一个再融资方案出炉，其“开放”尺度较新湖中宝的旧城改造更进一步。

而就在昨日下午，市场即传言地产上市公司重组和再融资开闸。

地产再融资全面开闸？

“我们同事告诉我，今天下午证监会已经通知交易所，放开地产上市公司重组和再融资。”深圳一家券商投行负责人对《第一财经日报》记者如是称。不过他同时表示，自己并没有看到正式通知文件。

宋都股份昨晚公告称，拟以4.8元/股的价格，非公开发行不超过3.13亿股，募集资金不超过15亿元，本次募集资金将投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金，其中前两个项目分别投入8.49亿元和3.85亿元，占募集资金的80%以上。

而此前房地产上市公司的再融资一直被认为募集资金只能投向非地产业务或者保障房建设以及棚户区改造。8月1日晚间，新湖中宝发布定增预案，拟定增募资约55亿元，用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。受该消息影响，当天地产股大幅高开，新湖中宝直接涨停。但证监会新闻发言人随即称，证监会仍然坚决贯彻房地产调控政策，涉及居民住房项目的房地产企业再融资仍然被严格限制。并强调，对于地产再融资没有新的口径，棚户区改造和国务院相关文件中的住宅范畴不同。

但宋都股份此次募资预案显示，其15亿元融资主要指向刚性需求的商品住房项目建设。与新湖中宝棚户区改造相比，尺度大了很多。

定位中小户型

宋都股份公告显示，募投项目之一的南京南郡国际花园项目，90平方米以下住宅套数占比92.80%，住宅面积占比88.84%；杭州东郡国际三期项目90平方米以下住宅套数占比99.47%，住宅面积占比99.65%。公司称，在抑制房地产投机性需求的同时，国家对中小套型普通商品住房陆续出台了多项政策。国务院办公厅于2006年发布的国办发[2006]37号文件，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。国土资源部2010年颁布国土资发[2010]9号文件，也规定申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

宋都股份此次募集资金投放项目，似乎专门为此次融资所备。南京南郡国际花园项目是今年7月3日取得《国有土地使用证》；而杭州东郡国际三期项目，是宋都股份今年5月与杭州市国土资源局签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。

公司公告并称，南京南郡国际花园项目，预计可实现销售总收入28.12亿元，销售毛利润率为37.08%、销售净利润率为15.73%。杭州东郡国际三期项目预计可实现销售收入12.93亿元，销售毛利率30.87%、销售净利率15.02%。

此前尽管证监会为了制止地产公司在掌握巨资后惜售或者囤地居奇，禁止A股的房地产上市公司再融资。但实际上，尽管再融资被停止，但是不妨碍某些房地产上市公司从境外获取资金，那些有境外融资渠道的地产公司获得快速发展。近几年内地地产公司纷纷赴港上市，开拓境外融资渠道，监管层禁止地产公司再融资的目的，在一定程度上被削弱。

另一方面，禁止房地产上市公司再融资一定程度上刺激了地产信托业务的迅速发展。房地产再融资暂停三年之间，房地产私募和房地产信托扩张迅猛。国内没有境外融资渠道的地产公司，大都采取地产信托的方式来筹集资金，且地产信托利率大都超过10%。（本报记者刘冬对此文亦有贡献）