学者调研房价为什么高：各级政府追逐土地财政

为了促进房地产市场平稳健康发展，以遏制房价非理性上涨，多年来各级政府采取了多种调控手段，包括国十条、新国五条、调高购房贷款利率和首付比例，试行开征房产税和限价、限购房等手段，但事与愿违，房价不降反涨继续走高。为什么会形成这种局面？我认为原因是多方面的，既有供求关系失衡、投资性需求膨胀、税费利过高等原因，更有当前各级政府追逐“土地财政”所造成的恶果，现用笔者调研的一个项目的实例来分析研究。

几组数据

让我们先看几组数据：

1.从购置土地的使用情况来看，能作为房屋建筑使用的土地只占57%。

某房屋开发公司，在某地购得建设用地一块，项目用地总面积为102561.923平方米，其中：建设用地面积58463.793平方米（属二类居住用地），占总面积57%；代征城市公用地面积44098.13平方米（包括道路绿化用地），占总面积43%。

2. 从建筑面积上看，商品房的建筑面积仅占39%。

该项目总建筑面积为190240.19平方米，其中，地上总建筑面积148097平方米，占总面积77.85%，地下车库与人防占22.15%。在地上总面积中，商品住宅面积58550.07平方米，占地上总面积的39%；回迁住宅面积30000平方米，占地上总面积20%；限价商品住宅面积30366.93平方米，占地上总面积的27%；公建面积20180平方米（包括：配套配电房、垃圾处理房2720平方米，无偿还建商业用房14500平方米，幼儿园2960平方米），占地上总面积14%（见图1）。

3.从投资的资金上看，土地投入是大头，占总投资额的54%。

上述项目中，总投资款为204100万元，其中：土地价费109800万元（包括：土地使用权出让中标价款103600万元，契税3200万元，地下设施补价款3000万元），占总投资54%；工程建安费用73000万元，占总投资36%；建设期贷款利息10500万元，占总投资5%；其他费用10800万元，占总投资5%（见图2）。

4.从回报的资金上看，商品房仅占39%的面积，但回报资金要占回报总收入的76%。

开发的房屋出售后，共可回收23亿元。其中：商品住宅房58550.07平方米，其中：团购23500平方米，团购房每平方米售价25000元，可售得5.8亿元；商品房35000平方米，每平方米售价33050元，可售得11.57亿元；商品房合计售价为17.37亿元，占总收入的76%。

回迁住宅30000平方米，地方政府规定售价为每平方米7000元，可得收入2.13亿元，占总收入的9%。

限价商品住宅39366.93平方米，地方政府规定售价为每平方米8900元，可得收入3.5亿元，占总收入的15%（见图3）。

开发商在建房时，除上述出售的房屋外，公建房20180平方米的建筑得不到一分钱的收入，公建房的各项费用全部摊入商品房的价格中。

几点分析

商品房价格高，高在何处？从上述几组数据分析，可归纳为以下几个方面。

1．土地价格过高。在总投资中，土地价格要占54%，其中大部分又是地方政府所得，这就是我们常说的土地财政。地方政府出售的土地收入，他们的用处，除少数用在改善居民的住房上外，多数用于地方的其他建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入就达16722亿元，同比增长46.3%，相当于同期全国地方财政收入总额的46.1%。目前，不少地方的“地王”一个高过一个，“地王”越多，房价越涨，这显示出在经济复苏动能疲弱的背景下，地方政府对土地出让收入的依赖进一步增加。

2．公摊项目多。该项目地上总建筑面积148097平方米，其中商品房的建筑面积仅占39%，但回迁房和限价房的所有价差都要摊到商品房的价格上面，配套房、商业用房、幼儿园房等的土地费用和建筑费用也都摊到了商品房的价格上面，加上企业的一切费用、税金、利息和企业利润也全部摊到商品房上面，商品房价格成了一个大筐，所有不能分摊的费用全要往里装，商品房的价格能不高吗？

3．措施不得力。

限贷：限制个人买房的贷款，这对低收入人员购房会起一些作用，可对有钱人购房起不到作用，所以限贷主要限制了刚性需求购房人的贷款，对投资性购房、改善性购房的作用有限。

限购：因信息不对称和其他配套措施不到位，对购房的老实人能起一些作用，对各种关系户来讲则限购不了。

限价：商品房价已在高位，限价也只能限房屋价格增长的比例，对稳定和降低房价也起不到作用。

加税：任何税收最终都由消费者缴纳，俗话说“羊毛出在羊身上”，加税只能加重消费者的税收负担，对房价降低的作用甚微。

4.降价空间大。

从收入、支出情况上看，除土地价格有较大可降空间外，税费利也均有可降空间。该项目房屋出售总收入23亿元，扣除土地价109800万元、工程价73000万元（每平方米3800元）、利息10500万元、税金20000万元、其他费用10800万元之外，企业利润为5900万元。

从上述数字分析可以看出：土地价格太高，大有下降的空间；各种费用也较高，可以较多地压缩；对建安行业应尽快实行“营改增”，减少重复征税，减轻企业负担；加强企业财务资金管理，减少贷款比例，增加企业收入，以进一步做到让利降价。

几条建议

房地产在我国国民经济建设中，是一个重要的产业，随着城镇化的发展和就业人员的不断增加，以及人民群众生活的不断改善，房地产业的发展不应停滞更不应倒退，应该引导房地产市场稳定发展，保持房价的整体相对稳定。如何控制商品房价格的不正常增长，笔者认为在房地产业的发展上应坚持两条腿走路的方针，即：一是加大政府对廉租房和保障住房的投入，用较低的价格出售，解决中低收入居民的廉租房和保障住房的需求；二是商品房价格要符合市场规律，需求旺盛时，房价就高，需求不足时，房价就低，以解决富裕居民改善住房的需要。具体建议是：

1.地方政府要大力投资廉租房和保障房建设。目前是雷声大、雨点小，“两房”建设速度太慢、政府投入太少。“两房”建设资金来源除政府日常投入外，要把每年土地出让金的50%以上部分（目前只有10%）用于“两房”建设，并对其实行减免税费照顾，贷款从优，以解决好中低收入人群的住房需求。

2．商品房价格除继续采取一些行之有效的行政管理办法外，不限购，不限价，按市场规律办事，以满足富裕人群的住房需求。

3．改进土地出让金管理办法，明确土地出让金使用范围和比例。土地出让金实行差别投标管理，即廉租房和保障房从低，商品房从高。廉租房和保障房的投标采取土地出让金低标底加房屋限价的中标管理办法，商品房仍按现行的投标采取最高中标的办法。

4．为积累建设资金和适当调节个人收入，对个人住宅恢复征收房产税（1986年10月1日前对个人住宅一直征收房地产税，之后才停征的）。可采取第一套住宅免税，拥有第二套以上住宅的按人均面积计算，人均50平方米以内的免征，对超过面积进行征税。农村个人住宅免征房产税，但对出租的或营业性质住宅可从低征收。对城市居民购买的别墅一律征收。

5.对住宅开发建设的一些配套工程，区别不同情况制定不同规定，制止一切费用全摊入商品房的做法。如：对道路、绿化、管线等可列入住宅开发计划内统筹解决；廉价房和保障房保本或微利；商业用房建设应由县市规划部门列入计划，采取有偿服务办法解决；幼儿园、学校规划应由县市规划部门列入计划，由地方财政解决等。

（作者系中国税务学会顾问）