房价下跌鬼城频现 业内称未来或取消限购

最近地产调控政策出现了一些新动向，先是地产公司的A股再融资有望开闸，续而是温州官方确认松绑限购令，允许购买二套房等等。

对此，多数业内人士认为号称“史上最严格”的地产调控政策或许已经终结，未来还将进一步微调放松；预计房产税扩大试点后的方案也会比较温和，征收范围只面向增量，税率也不会比沪渝两市高。这让一些地产商异常兴奋，在土地市场上进行激烈的竞争，而对于购房者而言，则害怕继续上涨而出现抢购现象。

出现上述政策微调的背景之一是，一部分面临着严格调控的大城市房价、住宅成交量仍然在持续上涨，显示出很强的刚性购买需求，从而突显出这些区域新建住宅供应量不足的问题。与此同时，中国经济增速下滑，出现明显的景气回落，硬着陆担忧抬头。为了稳住经济走势，中央政府已失去单纯打压房价的兴趣，改为“促进房地产市场平稳健康发展”。近三年来反复强调的“坚持房地产市场调控不动摇”、“促进房价合理回归”等政策表述已然消失。既然是“发展”，没有理由继续禁止房地产企业进行股票、债券融资，并实行银行信贷歧视政策。

另一个背景是，目前国内不同地区之间的房地产市场冷热不均，个别三四线城市房价下跌、销量停滞，甚至出现了“鬼城”现象，地方财政的压力很大。比如，温州房价自2011年9月以来连续22个月同比下降，不少楼盘房价已经腰斩。如果不放开限购，温州地方财政、商业银行、开发商都会面临大麻烦。

2012年温州市区一度有近7个月的时间，财政等各类收入中没有一分钱来自土地出让金。房市的颓势已经通过一系列连锁反应影响到当地工商企业的正常经营，因为当地有不少高利贷用于炒房，有的企业甚至是挪用贷款炒房。房价下跌后民间借贷出现信用危机，一些企业主跑路，进而通过“联保、互保”放大到银行信贷市场。所以，一旦房价转跌，政府就会有很强的动机来托市、救市。

总体来说，近三年来严厉的房地产调控没能有效地控制全国房价上涨，尽管通过“限购、限贷”等政策抑制了部分投机需求，推迟了部分刚需购买时点，却没有触及过去十来年房价走出大牛市的根基：政府供地制(供地垄断)、城乡及东西部二元化(公共服务设施分布不均)、城镇化、房产税缺失(持有的房产增值无须纳税)、实际利率偏低、货币供应较为宽松，等等。换言之，它只治标、不治本。

未来的房地产政策估计会是推出并持续完善房产税体系，在房价走向平稳的前提下逐步取消行政化限购政策。留有较大悬念的是会不会改革土地制度？让农民可以通过交税改变宅基地的性质，动摇目前地方政府征地、卖地的单一模式，引入其它主体的竞争。这方面难度大，阻力多。

但是，新一届政府所提倡的“城镇化”，不仅是指地方政府要改革外来人口、农村人口的户籍管理制度，提供公共服务及基本社会保障措施，还需要进行农村土地改革，在基本耕地政策不变的情况下让农民自主决定家园的命运，而非全部由地方政府、“村集体”或村领导代为决定。否则，拆迁悲剧难止。