房地产调控长效机制已形成草案

博鳌房地产论坛上，众多经济学家、地产大亨、资深媒体人等展开观点交锋。 本报特派记者田立平摄

长江商报消息论坛嘉宾谈行业发展新思路房地产调控大势未改，行业的未来需要更多思考和探索，新型城镇化是未来的通行证吗？

昨日，包括经济学家、机构组织、企业领袖、金融专家等在内，就上述热点展开系列对话，秉持“交流与互动、有论有谈，新锐思想激烈碰撞”的宗旨，寻找行业发展新思路，推动行业健康持续发展。

关键词| 房地产调控

朱中一：调控长效机制还在论证中

近期“房地产调控长效机制已形成草案，具体方案或在10月份有眉目”的消息在市场上流传，昨日得到中国房地产业协会副会长朱中一的证实，“国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，估计还要三个月时间才能逐步清晰和大家见面。”

“长效机制毫无疑问是改革的一部分。”他指出，长效机制的内容应该包括如何完善住房制度、调控的机制、财税制度以及住宅产业化等问题。并且，长效机制会对现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所影响。朱中一强调，长效机制至少需要五年时间才能正式出台，并会在改革过程中根据市场情况进行实时更新。

朱中一在论坛发表了题目为《积极稳妥地推进以人为核心的城镇化促进房地产市场平稳健康发展》的演讲，他指出，积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化是对粗放式城镇化发展模式的转型，必须要有户籍制度、土地管理制度等一系列制度创新做保证；房地产业是城镇化的重要载体，两者只有按其规律和百姓的需求推进，才能良性互动，最终让广大的人民群众受益。

他认为，推进以人为核心的新型城镇化需要加快转变城市发展方式和房地产业发展方式，加大绿色建筑和绿色生态城区的建设力度；要积极引导商业地产、旅游地产等非住宅类地产的发展。

关键词| 地产业成长

巴曙松：城镇化发展不同阶段对房地产需求不同

在论坛上，多名学者称城镇化给房地产带来了机会，著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松表示，在城镇化不同的发展阶段，对房地产需求不一样，所需要开发的主要产品也随之不同。

巴曙松表示，从国际经验来看，城镇化首先是人的城镇化，而人的城镇化主要就表现为劳动力在不同行业的重新配置，这个发展阶段不一样，劳动力的配置不一样，对房地产的需求就会不一样。服务业主导的经济体和制造业主导的经济体，房地产需求差异就非常大。

他还称，中国经济有一个很重要的特点，就是区域差异非常大，可能在一线城市是服务业占比已经比较大，但是在中西部这些地区，可能还是一个制造业占主导的经济格局。

他进一步谈到，房地产业面对的是结构性不平衡的问题，一线城市依然供不应求，二三线城市库存积压比较大，房企需要找到新的增长点。

如何找到新的行业成长曲线？巴曙松表示，整个房地产行业显著的、全国性的总量上供不应求的阶段已经过去了，剩下的是结构性不平衡的问题，其中一个很重要的衡量指标就是家庭套数比。“十年前套数比可能是0.6-0.7，现在已经接近1，短缺时代已经过去了。”

关键词| 融资渠道

任志强：没有严重缺钱的房企

在论坛上，与会专家普遍认为，当前大部分房企资金较为宽裕，有融资需求的房企多是出于再扩张考虑，企业关注更多的是融资渠道的成本问题。

华远地产股份有限公司董事长任志强认为，当前缺钱的只有极少数财务不透明，或者是公司状况比较差的企业，整体看来，不管从统计数据还是从报表上看，没有严重缺钱的企业。他认为，开发商今年有望保持30%以上的自有资金的增长，现在房地产商真正关心的是融资成本。由于境外融资的利率比国内银行标准贷款利率还低，所以凡是有境外渠道的企业都从境外融资。经初步估算，龙湖、建业、万科等几家境外上市公司融资已超过600亿元到800亿元，规模非常大。

路劲地产集团董事局主席单伟豹认为，今年上半年房地产行业运行数据都比较正常，既没有放缓也没有过速增长的倾向，上半年国内房地产投资同比增长20.3%，施工面积增长15.5%，销售面积增长28.7%，其中住宅方面增长了30%，主流企业销售回款比较理想。

赵驹：今年将有十来家房企在香港上市

“开发商手中的现金比较富裕，一方面是销售回款比较好，另外一方面是境外的融资渠道比较通畅。”瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹介绍，相当部分房企都有境外融资的渠道，特别是红筹房企、境内的房地产企业以各种方式在香港市场发行了大量的美元债券。

今年已有万科、世茂、河南建业、雅居乐、奥园、合生创展等房企，都在五月前的窗口期进行了大量的融资，且以债券为主。

虽然近期多家房企公布再融资方案，但证监会目前并未松口。赵驹接受采访时表示，现在房企在香港上市以后大量转向境外融资，在香港上市只是目的之一。目的之二是希望在香港利用债务资本进行融资。尽管通过债务资本进行融资速度缓慢，但前景还是非常不错的。 “今年大概还有十来家地产公司准备在香港主板上市。”

尽管当前主流房企资金供给不成问题，但是资金的风险结构配置仍值得关注，房地产需要的是中长期稳定运行，企业不能光靠回款，仍需审时度势及时调整经营策略与产品结构。

——中国城乡建设经济研究所所长陈淮