银发浪潮来临 养老地产的美好时代

原标题为：养老地产的美好时代

随着银发浪潮的来临，养老地产开发热潮正在国内迅速升温。

不像前些年主要是专业养老机构如北京太阳城集团、上海亲和源股份有限公司等进入这一领域，近年来万科、保利、绿地、首创等房企，中石化、中水电等大型央企，以及以泰康、新华、国寿、太保、合众等保险资金也都积极加入了养老地产的战局。

据悉，房企系、央企系、保险系三类企业在养老领域的投资额已逾千亿。

随着新《老年人权益保障法》的出台，其对养老机构在土地和财税上的支持力度，更是大大鼓舞了各地养老机构服务商和有志于进军养老服务业的人士。

同时北京、山东、四川等地的养老用地破冰消息不断传来，山东省还专门为养老服务机构建设安排5625亩专项用地指标。

法律制度的完善，土地、财政等政策的支持，使得国内养老产业正逐渐摆脱鱼龙混杂的现状，看起来养老地产将迎来它的美好时代。

那么市场是否已经准备好迎接养老地产的春天？未来哪种模式更能受到行业的青睐？业内的企业也正在追寻答案的路上。

市场

早在1999年我国已进入老龄化社会，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，占总人口的14.3 %。2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14. 8 %，到2030年，老年人口将达3 .6亿，占总人口的24 %。

数字背后折射出的不只是压力，还有资本市场的繁荣未来。根据预测， 2025~2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。

随着国内经济水平的提升，市场消费力在被不断激发出来。

根据同策咨询研究中心数据显示，亚洲新兴国家当人均GDP突破1万美元，65岁以上人口高于6%时，养老市场就已开始由初期阶段转入快速发展阶段。

我国GDP近年来保持8%以上的增长速度，有显著提升。2011年我国人均GDP达35083元人民币，约为5500美元，已处中等偏上收入国家行列，具备一定的支撑养老市场的经济条件。虽然目前的增长高峰阶段已经过去，但随着我国经济持续稳定增长、人口数量继续得以有效控制，未来人均GDP将继续提升。业内专家预测，随着人均GDP提升和高龄化加重，未来5~15年将出现养老市场高速发展的拐点。

养老市场的高速发展为企业带来新的机遇，也促使企业不断探索更适合的模式。

模式

由于眼下养老地产市场还没出现“招保万金”这样的龙头企业，“野蛮生长”似乎难以避免。目前养老地产的盈利模式扎堆会员制与租售并举。

会员制最典型的企业是上海亲和源股份有限公司，该公司采用只租不售的方式。公司副总经理、研究中心副主任王波介绍，会员制是公司的一大特色，公司在未来整体规划和品牌输出的道路上会坚持这一特色。谈及设计会员制的初衷，王波说，亲和源是希望打造一个全国范围的养老俱乐部。

而据绿城房地产集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰介绍，绿城也在尝试考虑会员制模式。

在租售并举方面，绿城已经开发的蓝庭项目将采用这一模式。这也是包括北京太阳城在内的很多企业采取的模式。

企业选择租售并举的无奈在于开发企业持有较大比例的物业，要通过租赁来回收成本，是多个养老地产项目面临资金压力的重要原因。

这也成为养老地产开发企业逐渐建立的规则：增加持有物业比例，推广会员制等。据业内专家分析，会员制的模式更适合国内养老市场的现状，会成为养老地产开发项目更为青睐的经营方式。

值得一提的是，虽然各养老地产项目的主打牌并不一致，比如绿城的蓝庭项目定位“学院式养老”，也就是包含老年大学模式；中明控股养老概念定位度假疗养。但这也向市场传达出一个信息，“候鸟式”养老和“学院式”养老会成为文化程度与消费能力逐渐变高的老人新的养老选择方式。

产业

一位著名的养老经济学家曾说，养老地产发展的终端核心是养老产业。

养老地产的开发涉及很长的产业链条，包括土地、金融、设计、部品、服务、医疗等，目前养老地产的现状是，产业链条尚未形成。从更大的层面上来说，还没有成形的系统去支持它的发展，这就更无法落实到规划指标体系中。规划永远是被动的，一定是嗅到市场机会的开发商先把产品做出来，形成规模，才有可能落实到规划层面。

北京太阳城集团董事局主席朱凤泊表示，将形成健康养老产业链，打造太阳城健康养老孵化基地：项目融资孵化、项目建设孵化、经营模式孵化、服务标准孵化、盈利模式孵化、管理体系孵化、管理软件孵化、管理人才孵化、营养配餐孵化、连锁商城孵化。

双井恭和苑的老年持续照料生活社区也同样向上衔接医疗、护理、服务等产业，向下游带动护理服务、老年科技产品等产业，其总经理高峻松透露希望能够极大地延伸和扩展产业链，同时有效整合关联产业。

整合养老产业，建立全产业链，既能推动行业健康良性可持续发展，又能为老人提供更加全面的服务。服务即是养老地产盈利的关键。从目前养老项目的规划来看，走产业链道路或将成为企业未来的发展方向。

虽然目前尚未有成形的系统，主要依托市场的推动，但据接近民政部的人士透露，如今政府已就养老住区和养老服务问题和业内专家进行探讨、研究。他认为，20年后，政府能为中国的养老服务体系和市场体系提供一个成熟的系统。