武汉重庆海口等成房地产市场新兴热点城市

通过对20个典型城市进行深入分析后发现：典型城市的竞争度和成熟度呈出"大"同"小"异的格局——大体上，典型城市的竞争度和成熟度普遍较高，但小部分如海口、南宁成熟度偏低。从区域分布看，区域中心和新兴热点的竞争度和成熟度城市泾渭分明，呈现出高度集聚的特征，但贵阳、杭州呈现出与众不同的特色。

另外我们也看到，未来典型城市行业竞争度和成熟度提升是主基调，但在某个时期可能出现回调下降现象，甚至有部分城市如贵阳、沈阳等呈现出“异动”特征，以独特的方式完成竞争度和成熟度的提升。

区域中心和新兴热点城市的竞争度和成熟度泾渭分明，贵阳、杭州独树一帜

在分析之前，我们需要解释一下本文所指行业竞争度和市场成熟度的概念。

由于一个城市TOP10房企的集中度越低，表明市场竞争程度越高，反之亦然；同时，每个城市TOP10房企中行业标杆企业的占比越高，表明市场的成熟度越高，反之亦然。

基于此，我们以50%作为TOP10房企集中度和TOP10中标杆企业业绩占比的阀值，将每个城市的房地产行业竞争度和市场成熟度分成4个象限：第Ⅰ象限，集中度小于50%，标杆房企占比大于50%，位于该象限的城市，房地产行业竞争度和市场成熟度较高；第Ⅱ象限，集中度小于50%，标杆房企占比小于50%，位于该象限的城市，行业竞争度很高，而市场成熟度相对较小；第Ⅲ象限，集中度高于50%，标杆房企占比小于50%，竞争度和成熟度都相对较低；第Ⅳ象限，集中度高于50%，标杆房企占比大于50%，竞争度相对较低，但成熟度较高。

图1：2013年上半年典型城市TOP10房企成交面积集中度及标杆企业占比

图2：2013年上半年典型城市TOP10房企成交金额集中度及标杆企业占比

从图1&图2可看出，典型城市的房地产业竞争度和成熟度有如下特征：

1）区域中心和次中心城市的竞争度和成熟度都较高

长三角的中心城市上海，次中心城市杭州、南京），珠三角的中心城市广州）、深圳，环渤海的中心城市北京，次中心城市天津，以及中西部的中心城市重庆，次中心城市成都、武汉，大都位于或非常靠近第Ⅰ象限（图1&图2中蓝色阴影部分）。也就是说，这些城市的竞争度和成熟度都处于相对较高的水平。主要原因是这些城市经济实力雄厚，人口吸附力强，市场支撑强有力，既能培育大型地方房企，又能吸引众多全国性标杆房企，因此行业竞争度和市场成熟度都较高。

2）新兴热点城市竞争度普遍较高，成熟度有所分化

近年来，中西部的重庆、成都、武汉、长沙、西安，东北的沈阳，以及珠三角的海口（图1&图2中橙色阴影部分），房地产进入蓬勃发展期，成为房地产市场的新兴热点城市。

从行业竞争看，这些城市的竞争程度普遍较高，重庆、成都、长沙等城市的竞争程度甚至超过绝大部分一二线典型城市。

而从市场成熟度看，这些城市有所分化。像重庆，由于标杆企业比重很高，且本土和非本土形成分庭抗礼的发展格局，因此市场成熟度较高；而南宁等城市，市场主要还是本地房企主导，外来标杆企业活跃度相对较低，因此市场成熟度也相对较低。当然，部分城市出现过度现象，如沈阳TOP10房企基本全是标杆企业，但本土几乎没有，主要原因是市场起步太快，本土房企来不及发育。

3）贵阳因低竞争度和低成熟度而与众不同

在贵阳，TOP10房企的集中度接近四分之三的市场份额，这表明整个行业的竞争非常低。其原因主要是：市场起步期过短，本土企业一直没有得到有效的发展，实力型房企数量很少；保利、万科、绿地等全国龙头标杆企业积极进入，其开发的规模体量，为贵阳众多本土房企所不能企及。因此，形成了集中高的市场格局。

而其TOP10房企中，标杆企业的业绩占比只有20.75%，其市场成熟度较低。主要原因可能是：去年以来本土房企宏立城通过超级大盘花果园项目的成功运作，成为当年TOP50最大的黑马，将保利、万科等全国龙头标杆企业在贵阳的风头盖了下去，标杆企业的占比因此大幅下降。

4）杭州的金额和面积集中度差异最明显

绝大部分典型城市的TOP10房企金额集中度和面积集中度差异在5%以内。但杭州，其金额集中度和面积集中度之差高达17.29个百分点。从图1&图2看，杭州TOP10房企的销售面积位于竞争度和成熟度都较高的第Ⅰ象限，但其销售金额则位于竞争度相对较低、成熟度较高的第Ⅳ象限。主要原因是：今年上半年，杭州TOP1房企绿城，作为本土标杆企业，仅其1家的销售额就占到杭州总量的23.55%，使得全部TOP10房企的销售额占比达到62.9%，所以看起来整个市场的垄断度非常高，竞争程度较低；但由于绿城主要做高端产品，其销售面积并不大，只占到杭州总量的12.7%，使得全部TOP10房企的销售面积占比下降到50%以内，市场竞争度呈现出较高的水平。

未来典型城市行业竞争度和成熟度提升是主基调，贵阳、沈阳等或会有“异动”

我们看到，过去两年，在全国TOP10房企集中度呈现螺旋式提高的同时，典型城市TOP10房企集中度则普遍明显下滑。但在截然相反的现象背后，反映了同一个趋势，即：无论是全国范围，还是典型城市范围，房地产业的竞争度和市场成熟度都在提升。

从全国范围讲，行业集中度之所以稳步提高，是因为我国房地产业正处于从垄断竞争向寡头竞争发展的阶段。这一阶段，龙头房企将以更快的速度成长，因此行业的集中度上升。而且，行业集中度越高，行业竞争也越激烈，市场也更成熟。

从典型城市范围讲，行业集中度之所以普遍下降，一个原因是近两年一二线行情回暖，吸引更多的房企将资源投集中投放到一二线城市，使得行业集中度下降；另一原因是全国标杆房企并不会在每个城市均匀地投放资源，这使得很多中小房企也能做到与全国性房企分庭抗礼，因此典型城市更多地呈现出垄断竞争的发展特征。在这样一种竞争格局中，随着竞争的加剧，行业集中度呈下降趋势，但标杆企业占比会稳步上升，市场成熟度随之提升。

基于上述原因，我们研判：1）今后典型城市行业竞争度和成熟度提升将是主基调，但具体在行业集中度和标杆企业占比上会有不同的表现。比如，沿海或区域中心城市，其房地产市场发展已相当成熟，短期内集中度会受到整个行情回暖的影响继续下滑，而长期内，由于这些城市大都是全国龙头房企重点深耕的城市，竞争格局预计将与全国市场趋向一致，行业集中度会稳步上升。2）中西部的新兴热点城市，由于经济和行业发展较沿海相对滞后，其集中度和标杆企业占比将是一个螺旋式上升的过程。主要由于这些城市全国性房企还未或者进入时间较短，而当地企业的品牌影响力较高，城市内的房地产市场将经过两股势力的不断博弈，获得发展。3）部分城市或许会出现反复“异动”。贵阳、沈阳等新兴市场，由于行业大发展的时间很短，往往在本地房企得到充分发展之前，市场就被外来的全国标杆房企所统治，使得整个市场处于过度成熟的畸形状态。这时，会出现集中度和标杆企业占比都较高的市场格局。随后，诸如贵阳“宏立城”的本土房企可能会在某个时点发力，这会进一步推高行业集中度，而标杆企业的占比则会大幅下滑。其后，本土房企势力持续崛起以及全国性房企加大进入力度，行业集中度又开始下降。这样，经过几番“异动”之后，最终会出现类似沿海或区域中心城市的市场格局。