未来10年房地产必定出现供大于求 房价不调自降

在首届“长江青年投资人论坛”上，复星集团副董事长兼首席执行官梁信军针对能源领域、房地产市场和风险投资等相关话题做了主题演讲，尽管其观点带有浓厚的个人色彩，但其中不乏经过深思熟虑的不凡见识。本期商业评论撷取了演讲中的部分内容以飨读者，希望给您思考问题带来不一样的角度。

一个企业家通常的工作是埋头做事情，尽量多干快跑。但是当前面出现了一个岔路口的时候，你要做的就不是跑得太快，而是应该站下来，好好想一想。而今天就是一个我们需要去想一想的时候，因为前面正面临着一个拐点。

人口红利消失将侵蚀消费

未来经济的要素会有大的变化吗？我认为答案是确定的。其中一个不一样的地方是人口红利。过去我们看到的劳动力短缺是小概率、偶发性的事件，但劳动力真正减少会在2019年前后出现，总的趋势是在这之后劳动力将会净减少。

在这样的情况下，当劳动力减少了之后，政府的就业压力就会缓解下来，但中国对GDP增长的期望值也会由此下调，固定资产投资增速会随之下调。

基于此，人口红利的关键取决于它能不能转化，能不能从劳动力转成消费红利、金融红利。从消费红利的角度看上去是有支撑的，中国的个人可投资资产大约有73万亿元，其中光存款就有43万亿，中央政府还出台了居民收入翻番的计划，预计10年左右要翻一番。

但我认为，其实消费没有这么乐观，最大的压力来自人口老龄化。2011年，地方财政对养老的资助只占财政收入的4%，但是到2020年前后，预计将会占到地方财政收入的20%~25%。老龄化对消费的影响在7~8年后就会快速地显现出来。当老百姓觉得养老有压力的时候，他的消费意愿就会降低。而当政府觉得需要补贴的量非常大，甚至全部的新增财政收入补贴进去还不够，还要吃它存量的时候，新增投资的愿望也会降低。

我的结论是，中国的消费会出现很大增长，但不是大家想象的一路高歌猛进，到2020年前后消费增速会有所减缓。

土地财政并非不可替代

再谈谈楼市。房地产真是一直供不应求吗？以我个人的观点，房地产未来10年就会出现供大于求，政府不用调控，房价自然也会下来，但现在也许没人会相信。

我们大致来计算一下：过去的城镇化率大约是每年接近1%，考虑到当前中央高度重视城镇化，如果我们按城镇化率每年1.2%左右的速度、人均按25平方米住房来配置，那么未来10年安置城镇新增人口需要100亿平方米。由于不是人人都能买得起房，我们考虑的是有效购买力，可能要打七折，即需求大约是70亿平方米。动迁不会产生新的需求，拆掉1平方米还要补1平方米，是基本平衡的。

而供应有多少呢？数字是公开的———在建房屋有35亿平方米，开发商的土地储备有30亿平方米，计划供地的数量41亿平方米；城镇人口存量的住宅还有210亿平方米，其中属于有3套房以上的大约占面积的20%。

如果不考虑存量房参与供应，只考虑增量，65亿对70亿平方米，供求双方差不太多。如果40亿新的土地供应出去，反而会过剩30亿平方米。当然各地的需求结构是不平衡的，有些地方会多出来，有些地方还会短缺。如果存量房再跑出来，供应还要再多出约40亿平方米。存量房会不会跑出来？我们要考虑房产政策的问题，即房地产的持有环节会不会征税。对此有人说不会出台相关政策，但我说一定会出台。为什么？当前土地财政是大家攻击的焦点，有分析说去年各地土地财政收入达到2.6万亿元，其实土地不是无偿取得的，动迁也是要花成本的，估算下来大概要占收入的40%左右。所以去年土地的净收益可能也就1.6万亿元。

但如果对城镇存量房每年按评估价征收1%的持有税，就能收到2万亿元。当然这只是假设，实际操作中首套房包括部分二套房会得到豁免，估算下来可收到4000亿元。但如果对10%的高收入人群、或者有3套以上的多套房持有者收2%~3%，以20%的面积算就会有8000亿~1.2万亿元。我讲这个数字的目的是告诉大家，不要那么天真地认定土地财政不可替代，只要对存量房开征房产税，马上就可以替代，因为存量房的规模已足够大。

现在我们的房屋持有年收益只有1.2%~1.4%左右，过去人们是憧憬房价升值所以更愿意保有房子，但如果未来住房是供大于求的预期，到某个时点房价本身就不会上升，并且如果在持有过程中每年只能得到房价1.2%~1.4%的收入，却又要上缴2%的房产税，你会愿意吗？

在这样的情况下，恐怕很多高净值人群持有住房的意愿会降低，会选择走人。所以未来拥有3、4、5套房的购房者，他们手上的40亿平方米跑出来交易、捣乱的概率是非常高的，你要把它看成房地产的供应，这样就能够更清晰地了解关于房价的预期。 （本文据演讲有删节）