中国房价上涨速度超过新开工住宅增速

从北京郊区新楼盘山语城(Shanyucheng)近日的火爆销售场面可以看出，被抑制的购房需求正在推动中国房价朝着更高的水平攀升。上周六山语城二期开盘推出200套房源，现场500多人疯抢，晚来者完全没有机会。

中国房地产指数系统(China Real Estate Index System)周一公布的数据显示，8月份中国100个城市（新建）住宅平均价格较上年同期上涨8.6%，主要城市房价飙升。为促进经济增长，中国政府已逐渐放宽楼市调控，导致国内房价从去年底开始反弹。

但是房价上涨并没有对建筑活动起到促进作用，因此也就没能像许多人期望的那样，对提振中国整体经济或者依赖中国建筑业的其他国家起到大的帮助。

造成这一现象的原因是房地产开发商坐拥大量待售库存。建筑商希望先削减现有库存而不是开展新的项目，因此现在的新房开工复苏情况非常缓慢。政府数据显示，今年前7个月住宅新开工面积同比增长7.1%；住宅销售面积增长27.1%，至5.473亿平方米。

中国住宅新开工速度缓慢影响到了整个全球。中国经济增速正在下探23年低位。工业经济的重要支柱——钢铁和水泥需求依然疲软。澳大利亚巴西等国的大宗商品出口受到打击。2012年年中以来力拓(Rio Tinto)已裁员2,200人，一定程度上就是因为中国需求令人失望。

房价的上涨也威胁到了中国政府把房价控制在居民可承受范围的政策目标，让中产阶级的购房梦面临挑战。上周六开盘的山语城二期远离市区，且每套房源价格在人民币300万元（约合48.6万美元）左右，但购房者仍争相签约，尽管他们也担心高企的房价可能会在某天暴跌。

一直生活在北京的甄和善（音译）在学校工作，他想给将要结婚的儿子买一套房。他说自己成天想的就是房子，这是他最愁的一桩事情。

中国房地产指数系统的数据显示，北京房价同比上涨了22.5%，广州房价上涨了24.2%。其他城市的涨幅要小一些，上海为7.7%。

一方面要遏制房价过快上涨，而另一方面又要促进经济增长，这让中国领导层陷入两难境地。政府表示，希望维持2010年以来在多个城市实施的二套房限购等楼市调控措施。政府还表示，将开征资本利得税以打击炒房者，并考虑将已在上海和重庆推行的房产税试点项目推广至全国。

但实际上，由于地方政府试图通过加大建设力度来提振经济和创造税收，很多城市的信贷条件和监管力度已有所松动。第二季度购房贷款大幅上升，住房按揭贷款较上年同期增长21.1%。这推动住房销量价格以及房地产开发商利润大幅上升，因为信贷条件的放松使得自2010年以来被压抑的购房需求集中释放。中国第二大房地产开发商行业龙头企业中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd., 0688.HK, 简称：中国海外发展)今年上半年利润激增31.6%。另外，作为地方政府重要收入来源的土地出让收入也大幅增长。

但新房建设进度缓慢。龙州经讯(GK Dragonomics)分析师Rosealea Yao表示，今年年初新开工住房项目增幅不及房屋销量增速；上半年房地产开发商忙着出售库存房。

中国积压待售的库存房数量多得惊人。截至2012年底，中国在建住房面积超过40亿平方米。即便没有一个新项目开工，库存房也足以满足四年多的需求。大量的库存房是2009年中国在增长放缓情况下所推刺激措施带来的结果。当时为了刺激经济，政府大开银行的信贷闸门，并放宽了对房地产行业的调控。房屋销量和建设规模随之大幅攀升。

现如今，尽管全国房价在上涨，一些开发商仍提供大力度的折扣来消化库存房。上海市郊一个名为Bellagio Villas的高档楼盘共有146套意式别墅，但开盘以来的一年中仅售出十几套别墅。该楼盘的开发商乐家置业有限公司(Happy Home Land Ltd.)已降价25%，并向购房者免费赠送一辆路虎(Land Rover)。

乐家置业表示，当前的销售情况符合预期，并将有所改善，9 10两个月将是销售旺季。

其他开发商正采取谨慎策略。厦门禹洲地产[简介最新动态](Yuzhou Properties)的投资者关系经理杨铎说，今年禹洲推出的新项目没有公司希望的那么多。他将原因归结于库存高企和可供销售的好地块不足。

部分项目的需求仍旺盛，但全国范围内的销售正在下降。一家北京小型机构好代金房产(Haodaijin Real Estate)的经理Yuan Yanli说，需求远远低于以往，她认为需求不会很快复苏。

收入增速是推动对更高品质住宅需求的主要因素，但今年上半年收入增速为6.5%，远低于2007-2012年间的平均增速9.4%。虽然城镇化进程仍在快速推进，但2012年中国新增加的2,100万城市人口中大部分都因收入过低买不起新房。

北京大学(Peking University)近期公布的一份调查显示，许多国人已将大量资金投入国内房地产。约有4,900万人拥有两套或两套以上住房。

许多人正寻求多样化投资。一家科技公司的管理人士Terry Li在上海有一套住房，她已经将眼光投向了美国得克萨斯州的房产，她表示得州房产的回报率看似高于上海的房产。

一些开发商也在考虑海外项目，而不是加快国内项目的建设。中国最大的开发商万科[简介最新动态](China Vanke)就是其中之一。该公司正与美国地产发展商Tishman Speyer结盟，联合开发位于旧金山(San Francisco)的一个豪华公寓项目。

穆迪投资者服务公司(Moody's)分析师曾启贤(Kaven Tsang)说，中国政府也已向市场发出了各种信号，继续强调要抑制房价，强化政策举措将令房价与收入更匹配的前景。像北京广州和深圳这样的大城市，房价继续上涨将影响购房人的承受能力，而这又会促使政府采取进一步措施给房地产市场降温。