房奴眼中美国房产：一家人不吃不喝四年可买房

一栋有前后院的房子，在美国人描绘的“美国梦”中也是不可或缺的一部分。

近二十年来，随着房地产政策的改革，中国房地产事业发展迅猛，房价也随之翻番。笔者作为成长在此环境下的80后也算是耳濡目染。2007年，笔者有幸漂洋过海到美利坚读高中，也算是新留学潮中的弄潮儿。转眼大学毕业，工作至今，笔者在美帝已度过6年时光。即便如此，由于成长在全民买房时代的中国，买房投资的观念在笔者心中烙下了不可磨灭的印记。于是乎，2013年初，在美国房地产市场复苏的大背景与中国人在美国买房热的小背景下，笔者也按耐不住，成为80后房奴之中一员。在此以一普通房奴的身份，以一中国人的视角，浅略分享个人观察之一二。

说起美国房地产市场，不得不提及2007年次贷危机。自2007年以来，美国以房地产泡沫破裂为导火索的次贷危机所导致的经济不景气持续至今。不少在房地产鼎盛时期购入房产者，在泡沫破裂后大多资不抵债，把房子连同所欠贷款一并扔给银行。此现象在美国南部的阳光州(sun belt states)，如内华达州、亚利桑纳州尤为严重。美国哥伦比亚广播公司著名时事评论节目《60分钟》曾有一集专门实地考察内华达州拉斯维加斯房屋被弃置的现象。主持人看到烂尾楼，以及空置后被损毁、后又被流浪汉占据的公寓时，不禁发出了“一场经济的溃败、毁灭程度丝毫不亚于战争”之感叹。

而自美联储量化宽松政策刺激后，以美国国债为基准的固定收益类资产的收益大幅下降，引发大批追逐回报的投资者积极寻求高回报率资产。与此同时，不少机构及个人投资者看准低迷多年的美国房地产市场，在极低利率的背景下大举进军房地产投资。而美国各大金融机构对2007地产泡沫引发的危机仍心有余悸，对房地产按揭贷款仍十分谨慎，对贷款者要求严格，与危机前“只要你有心跳，银行就给你放贷”的态度大为不同。所以，这批投资者中，很大部分是以现金方式购房。投资者来势凶猛，而市场供给有限，就导致供应偏紧，房价上涨。而一些有自住需求的购房者，因为个人信用问题，不能从银行获取贷款，无奈被挤出市场。

说到中美房两国地产的差异，便得谈谈美国人购房的观念与国人之不同。2008年危机着实给美国人好好地上了一课——没有只涨不跌的房地产市场，使得有条件的购房者也更加谨慎。与此同时，笔者所接触的美国人中几乎不存在结婚前得先买房的中国丈母娘式的逻辑。原因大概有以下几点：

其一，美国的年轻人由于工作变动原因不愿意太早买房而固定于某个城市。与此同时，美国的房产交易费用相对高昂，每次出售房屋时，在一般税费之外，卖家还得另外支付6%的房产经纪费用。

其二，美国人个人独立观念较强，大多数人大学毕业后即使与父母在同一城市，也宁愿在外租房而不与父母同住，更不用说买房找父母赞助首付这种在许多中国人看来顺理成章的事情。

其三，美国房价相对收入来说不算高。美国家庭收入中位数在5万美金上下，而房价中位数在22万美金左右。也就是说，一个美国家庭不吃不喝，4年多时间就能购买一套住房。与此同时，美国房地产按揭贷款种类繁多，假如购房者信用记录良好，有稳定收入，首付5%也是可行的。所以，美国人没有把买房这事看得像中国人那么重。

虽然美国人与中国人对买房的态度有诸多不同，但二者对拥有自有住房的向往是一致的。孟子所提的“居者有其屋”也是美国政客常提的口号。房屋所有率(home ownership)也是政治经济指标中的重要一项。一栋有前后院的房子，在美国人描绘的“美国梦”中也是不可或缺的一部分。既然是梦，就不是轻易能实现的。虽然上文提到平均家庭不吃不喝4年多可以买得起一套房，但美国人不好储蓄也是出了名的。在一个实际收入增长几乎停滞十年、而商品社会发达到“只有你想不到、没有你买不到”的国度，对于许多美国人来讲，每月不欠一屁股的信用卡债已是阿弥陀佛感谢上帝了，买房对于不少美国家庭同样是个遥远的目标。 (作者系美国SNL Financial 分析师)

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