核心净利亏1亿 中粮地产越忙越亏

有着央企中粮集团这样的富爸爸，从2005 年中粮地产集团股份有限公司(以下简称“中粮地产”)诞生之日就被寄予厚望，然而9年时间过去了，中粮地产非但无法和他的央企小伙伴中海地产、保利地产一争长短，甚至连三流房地产公司的门槛都无法迈过。

8月29日中粮地产公布的2013年半年报显示，上半年公司实现营业收入29.23亿元，同比增长139.12%；净利润1.08亿元，同比增长78.05%。但其中公司通过处置投资性房地产和金融资产分别取得1.7亿元和1.1亿元投资收益， 因此公司扣除非经常性损益后的核心净利润仍然亏损1.09亿元。

时代周报记者查阅了中粮地产的历年年报，发现2007年(2006年中粮地产前身深宝恒才完成股改)中粮地产营业收入为8.24亿元，扣除非经常性损益后的核心净利润达到2.22亿元，而到了2012年，中粮地产营业收入为79.45亿元，但是扣除非经常性损益后的净利润只有1.23亿元，到了2013年上半年，这个数字却变成亏损1.09亿元。

越忙乎越亏损

2013年2月7日，中粮地产发布金融资产减持公告称，公司已于近日出售持有的招商证券800万股以及光大银行484万股，经财务部门测算，公司本次处置可供出售金融资产产生的税后利润总计8400万元。

瑞银的研究报告指出，尽管公司营业收入同比增长139%至29.2亿元，但毛利率同比下降8个百分点至30%，销售、管理及财务费用高企，使得公司扣除非经常性损益后的核心净利润仍然亏损1.1亿元。公司通过处置投资性房地产和金融资产分别取得1.7亿元和1.1亿元投资收益，并借此实现整体盈利1.1亿元。

“中粮地产是越忙乎越亏损，这么多年来，完全就是依靠出售金融资产和投资收益才能撑到今天，若是只靠房地产业务，早就亏损得不行了，”一位不愿具名的券商告诉时代周报记者。

中粮地产副总经理朱海彬曾经在招商证券出任董事，因此中粮地产一度是招商证券的重要股东之一，在当年大牛市的行情下，中粮地产积极进行金融等资产的投资，也成为中粮地产日后的救命稻草。

2005年6月，中粮集团收购深宝恒，更名中粮地产，当年年报商品房销售收入为194.3万元，2006年年报更降低至22.66万元，几乎可以忽略不计，直到2007年中粮地产才开始发力。

2007年年报显示，中粮地产实现营业收入8.24亿元，归属上市公司净利润4.66亿元，是年，中粮地产净利润大幅增长，主要原因是出售深圳新安湖实业有限公司收益2.85亿元，其投资收益占公司利润总额的89.97%。

从2009年开始，中粮地产先后通过二级市场出售中汇医药、江西铜业、中国宝安、招商银行等股权。

2011年，中粮地产曾先后四次抛售所持招商证券股份，累计出售招商证券3917.6万股，套现4.42亿元，当年中粮地产的净利润不过4.22亿元，换言之，若非依靠抛售金融资产获利，当年的净利润就会出现亏损。

2012年3月和6月，中粮地产再次出售公司持有的招商证券2286.6万股，出售金融资产产生的税后利润约1.88亿元。

时代周报记者查阅年报和审计报表看到，中粮地产的营业收入，从2007年的8.24亿元到2012年的79.45亿元，几乎增长了10倍，但是扣除非经常性损益后，中粮地产2007-2012年归属上市公司股东净利润分别为2.22亿元、1.47亿元、2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元和1.23亿元，几乎没有什么变化，到了2013年上半年，这个数字为亏损1.09亿元。

非经常性损益是指公司发生的与经营业务无直接关系，以及虽与经营业务相关，但由于其性质、金额或发生频率，影响了真实、公允地反映公司正常盈利能力的各项收入、支出。

非经常性损益包括资产收益、补贴收益以及营业外收入等，因此扣除非经常性损益后的净利润，更能真实地反映企业主营业务的利润情况。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对时代周报记者表示：通过处置相关资产的方式来提高投资收益的模式，并不能为中粮地产带来持久收益。上述业务并非其主营业务，对企业的长期成长和核心贡献率并不高。中粮地产要想有所突破，除了经营好已有项目并整合自己在人脉、融资渠道等方面的资源外，还需要业务调整结构以及项目区域布局，以此来提升竞争力。

核心净利润疑为注水

尽管2012年下半年至今全国楼市一派欣欣向荣，地产公司销售业绩也随之大涨，今年跨入千亿俱乐部的房地产企业预计至少有六家，中粮地产却背道而驰，还在为跨过100亿元的门槛苦苦挣扎。

2010年国资委宣布78家央企退出房地产业务，中粮地产幸运地成为被保留地产业务的16家企业之一。

然而，去年同为央企背景的绿地和保利房产销售额突破1000亿元，随着中国建筑表态将地产业务注入中国海外后，中海地产今年的销售额或突破1500亿元。

在殷旭飞看来，中粮地产前两年净利润还算平稳，但今年上半年净利润仅为1.1亿元，年末要达到2012年5.1亿元的净利润水平难度较大。

“业绩不良主要原因在于中粮地产集中布局在北京、深圳、成都等地，拿地成本居高不下，营业成本大幅上升，毛利率水平下降；另一方面，上述区域大型房企聚集，竞争激烈，中粮地产旗下可售房源减少，也使其处在不利地位，”殷旭飞对记者表示。

即使扣除非经常性损益后，中粮地产归属上市公司股东净利润已经如此之低，但还是有些令人存疑。

“以2010年为例，当年中粮地产净利润为4.64亿元，但是其投资收益就占了5.24亿元，就算忽略营业外收支净额和补贴收入，扣除非经常性损益后的净利润应该为亏损，但是年报却显示为1.64亿元，相差实在是太大了，”前述不愿具名的券商对记者表示。

 现金流不足以支撑高价拿地

2010年中粮成为被保留地产业务的16家企业之一，中粮集团总裁于旭波当时表示，在今后的发展战略中，中粮集团坚持把70%以上的资源投放到粮油食品业务上，把集团25%左右的资源投入到酒店地产业务上。“我们将按国资委的要求，利用中粮的地产品牌，积极参与城市化进程，特别是要为粮油业务提供现金流。”

但是这一地产梦想始终没有实现，更难堪的是，杜邦分析法中，中粮地产反映盈利能力的净资产收益率(ROE)从2007年的19.87%骤降到2008年的4.29%，2012年为10.81%，而2013年上半年为2.28%；反映资产管理效率的资产周转率从2007年的19.46降至2008年的14.44再降至2013年上半年的8.30%。

与之相比的是，万科2012年全面摊薄净资产收益率(ROE)达到19.66%，保利地产2012年ROE达到19.9%。

与之对应的是中粮地产漫长的建设周期，目前在售的深圳中粮澜山项目，土地储备为2005年公司重组之前获得，2006年重新开工，工期已达9年。目前在售的长沙中粮北纬28°是2006年购入的土地。中粮地产经营效率以及现金回笼能力之低可见一斑。

另外，公司的销售、财务及管理费用一直居高不下，2009-2012年期间仅销售和管理费用占营业收入的比重一直超过10%。

今年以来，沉寂多时的中粮地产成为土地市场上的“凶猛”掠食者。从6月27日于南京高溢价拿地以来，中粮地产1个月左右时间便在南京、北京、成都连拿三块地，总计花费近61.39亿元。

一面是疯狂拿地，一面是其库存在逐年上涨。Wind的统计数据显示，其最近4年的库存分别为，2009年末64.26亿元；2010年末128.24亿元；2011年末244.9亿元；至2012年9月30日则为261.07亿元。

瑞银的报告指出，公司期末货币资金较年初上升13%至67.3亿元，而有息负债则下降2%至123.1亿元，净负债率较年初下降12个百分点至74%。不过公司短期有息负债仅略低于货币资金余额，占总借款的比重上升6个百分点至54%。我们认为公司的资金状况仍较紧张，难以支持公司持续扩大土地储备。

殷旭飞也指出：中粮地产连续高价拿地，有两方面的不利影响。一方面，高价拿地，推高企业运营成本，项目后期开发运作压力较大；另一方面，高价拿地，也侵蚀企业利润，造成毛利率水平下降。当前房地产再融资还没有正式开闸，房企融资渠道普遍收窄，融资成本上升，频繁高价拿地确实对企业资金链造成较大的压力，现金流不充裕，负债率或趋高。

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