城市综合体成地方吸金工具 专家提醒警惕城市黑洞

据中国之声《新闻晚高峰》报道，9月5日，作为上海城市中心最后一块“城市综合体”用地，上海徐家汇地块以217.71亿元成功拍出，成为今年全国总价地王。“城市综合体”具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性，被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”。上海新地王的诞生也似乎在诠释着城市综合体的“吸金能力”。

217.7亿元成交上海徐家汇地块将主要用于商业、办公、餐饮，这也是上海城市中心最后一块城市综合体用地。

城市综合体也被称为“城中城”，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

清华大学建筑设计研究院城市综合体研究中心总建筑师祁斌表示，城市综合体在我国正处於迅猛发展阶段，而且已经从一线城市向二三线城市蔓延，甚至一些县级市也在大建城市综合体。

祁斌：房地产初级阶段一般是做居住地产，但是到一定阶段，推动房地产发展或者持续往前走的动力不完全能够通过居住地产这种简单的买和卖来解决，它需要在买和卖之间有更多的金融资本、持有性的物业、长期的业态的回报来构成相对复杂的投资形态和回报模式。

不可否认的是，城市综合体的建设将使城市面貌、城市经济得到大幅提升，也可改善当地居民的生活水平。但是在一些城市，过度建设已经让市场风险显现端倪。

祁斌：一个中东部地区的地级市，已建的在建的和计划要建的城市综合体多达四五十个，总建筑面积将近1000万平米。这将来存在巨大的市场风险。 

对于如此显而易见的饱和甚至过剩，地方政府、开发商不可能看不见。可为什么城市综合体的规划和建设仍然是迈着大步往前走？祁斌认为，从开发商的角度来说，追逐利益的投资或投机心理决定了它们不会现在放弃：

祁斌：投资者带有侥幸和先走的心里，这个本身是有市场的，但是谁做得快做得走早，谁就会先取得商机，但是接到最后一棒的就是倒霉的人。但是谁都觉得自己不会是最倒霉的那个，都觉得自己会在市场下行之前把开发做完。所以还是赌博心里。

而从政府的角度来说，城市综合体带来的短期利益也让它们难以抗拒：

祁斌：政府心里有时是有一定的盲目性，有时是有一定的眼前利益。因为每一个综合体无论是土地获取，对城市土地出让金的贡献，到大量投资对地方经济本身的促进和税收的带动，以及商业对城市持续发展带来的贡献。所以地方政府可能意识到了风险，但是不愿意去面对这种风险。

城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，如果不合理控制城市综合体数量，也许现在的城市“金子招牌”在不久的将来，将沦为一个个城市“黑洞”。