20城市库存年内首现正增长 楼市高位调整

8月底9月初，楼市各项指标开始发生一些微妙的变化。

国家统计局数据显示，8月份，国房景气指数小幅回落，房地产投资增速创今年来新低，新开工面积增速放缓；商品房销售高位继续调整，价格增幅持续收窄；房企资金同比增幅显著回落。

总体而言，房地产行业并不像土地市场表现出来的那样火热，其主要指标均小幅放缓，库存上升而成交下滑，楼市继续高位调整。

综合多家机构数据显示，无论各个城市还是房企的库存和存货均出现增长，开发商积极备战“金九银十”，以期在这两个月实现可观的现金流。

上海易居房地产研究院9月6日发布的《8月份新建商品住宅库存报告》显示，截至8月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7513万平方米，环比增长0.7%，同比增长1.3%。在高位盘整的状态之下，库存出现了9个月以来的首次同比正增长。

全国范围来看，8月末，商品房待售面积44355万平方米，比7月末增加82万平方米，较7月份增加量显著下降。其中，住宅待售面积增加40万平方米，同比增长43%，较7月末同比增幅有所放缓。主要原因是8月份房企为备战“金九银十”，有意调整供应节奏，控制供应规模。

分城市来看，20个城市中，有12个城市出现了库存环比增长现象，其中以三线城市居多。相比而言，荆门、南昌和九江3个城市的库存增长幅度较大，环比增幅分别达到10.1%、5.2%和4.6%。

一线城市库存仍显不足，这也是其房价持续上涨的内在原因。尽管8月份北京、广州与深圳的库存出现了上升，但上海易居房地产研究院分析师刘卫卫认为，这种上升力度是微弱的，未来不排除库存有继续下滑的可能性。

二线城市库存出现了环比小幅上升。但与一线城市一样，部分重点二线城市的库存也面临不足的风险。

与此同时，wind数据显示，截至2013年上半年末，已发布业绩报告的124家上市房企的存货值约为16752亿元，总体上较2012年年末上升12.47%，较2012年同期增加24.76%，再创历史新高。其中，有96家企业存货金额与去年同期相比增长，约占77%，仅有28家房企存货量同比减少。

在城市库存和房企存货两个指标双双增长的同时，楼市的成交和销售却在放缓。

数据显示，1-8月份，全国商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%，增速比1-7月份回落2.4个百分点。其中住宅回落幅度较大。

刘卫卫分析，自今年1-3月份以来，住宅销售面积同比增幅持续回落，主要是去年同期基数逐步提高和三季度以来销售相对平稳。预计未来几个月住宅销售面积同比增幅整体也将延续逐步放缓态势。

链家地产分析师张旭认为，从9月上旬的市场来看，9、10月的销售好转是大概率事件，1-8月的销售数据下滑只能说是短暂的波动，并未出现明显的趋势性，9月，10月的销售旺季过后，销售数据可能会出现明显好转。

房价方面，上半年房价快速上涨的势头也在放缓。1-8月份，全国商品房成交均价同比增长9%，增幅较1-7月份缩小0.5个百分点；其中住宅成交均价同比增长9%，增幅缩小1个百分点。住宅价格同比增幅已持续六个月回落，主要是去年下半年以来同期基数逐步增加。预计未来几个月，住宅价格同比增幅仍将收窄。

易居研究员严跃进指出，9月份，市场行情基本呈现“供销两旺”的特征。但观察月度数据，预计9月份新增供应量将大于新增成交量。从这个角度看，库存的小幅增长态势仍将沿续；同时存销比短暂的下滑态势也将得到遏制，去化周期变长的特征有望沿续，楼市将继续高位盘整。

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