房贷从“宠儿”到“弃儿” 或抑制房价

最近许多二线城市银行开始暂停房贷，目前已经蔓延到了广州甚至北京。今年继续大涨的房价，仅首付部分就已经掏空多数购房者的口袋，如果再得不到银行的贷款支持，普通人只能放弃圆房之梦了。

一直被全球银行业公认为最安全的贷款品种之一，房贷怎么突然被中国银行业弃如敝履?这是短期行为还是长期行为?

我的观点是：这既是短期行为，也会成为银行的长期原则。购房者要准备更多的首付和更多的融资来源了。这也许对抑制房价会起到一定正面作用。

从短期来看，即将进入一年当中的最后一个季度，银行全年的整体放贷额度已经用掉七八成，股份制银行甚至会更多。仅从房贷部分的额度来看，由于房产市场的火爆，以股份制银行为代表的中小银行大多已经用尽。另外出于业绩考核的目的，银行当然更愿意将有限的贷款额度放给能出高价的客户，比如小微企业等。

让我们来看看购房者和小微企业主都能出什么价吧。首套房利率是央行管制的，目前首套房大多采用基准利率，目前执行的五年以上基准利率是6.55%;少数首套房能获得八五折利率，即5.57%;二套房执行1.1倍利率，即7.20%。

但普通企业只要能贷到款，愿意出的价格远远高于购房者。有统计表明，中小企业平均贷款利率在8.5%~11%之间，这还不包括银行在价外直接间接收取的咨询费、管理费、担保费等等。

从长期来看，随着利率市场化不可逆转地推进和房地产市场波动加大，房贷在银行心目中的地位会不断下降。房贷原来受欢迎，最主要是因为安全性强，楼市二十年的市场化进程中房价一直快速增长，作为抵押物的房产，每过几年价值都会翻番。但随着价格增长的速度，波动性也在加大，尤其在炒作过度的城市，很多房产贬值到了贷款额度以下。温州今年就出现了多起房主为了不还房贷放弃房产的案例。

从政策角度来看，政府原来支持房地产大发展，银监会将房贷的风险权重定为50%，这对资本金匮乏又处于大扩张阶段的中国银行业来说，是最大的放贷动力。但随着房产泡沫加大，这项政策已经开始受到质疑，在去年的《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》中，二套房贷的风险权重从原来的50%大幅提高到60%。虽然最后的定稿取消了这一条，明确将个人住房抵押贷款风险权重回归到统一的50%，但可见无论是银行业界还是管理层，都开始重视房贷的风险防范。

房贷从“宠儿”到“弃儿”，最重要的原因还是成本与售价之间的利差在缩小。从银行吸收资金的成本看，利率市场化大潮不可阻挡，虽然还没有明文放开存款利率上限，但利率相对市场化的理财产品越来越成为银行资金来源的主流，平均成本超过4%。存款利率放开后，成本还会继续上升。与6.55%的房贷相比，息差只有2.5个百分点左右;与原来大量七折的存量房贷相比，银行几乎没有钱赚。

银行行为的变化，必然会影响到楼市的价格和产品结构，虽然这个过程漫长，但会长期持续。无论购房者、开发商还是政府，都需要考虑该如何适应这个变化了。

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