温州房价“跳水”有普遍意义 三四线楼市存风险

过去几年曾在中国楼市热中赚足金的温州投资客们，如今正在吞食酿下的苦酒。调查统计显示，截至7月末，温州各类“弃房”共发生595例。温州泡沫中的楼市给中国许多地方—特别是二、三线城市—发出警讯。

最新价格监测显示，今年8月温州商品住房平均销售价格为1.7万元／平方米，同比下降3.41%。与2011年初的顶峰相比，当前温州商品房价格平均缩水幅度为26%。

中国指数研究院研究员曹旭东表示，温州房价“跳水”具有一定普遍意义，许多三四线城市的房地产扩展过快，楼市存在过度投资情况，房价可能会和温州一样，出现下跌行情。

温州位于中国东部沿海，这里的商人们素以商业嗅觉敏锐著称，曾经专注于生产商品并将其销往全世界的实业者们很早就察觉房地产投资带来的丰厚回报。据统计，早在2010年，全市100强制造业企业中就有72家涉足房地产业。

大批温州炒房客以投资为目的“全民参战”，当时相当宽松的货币政策极大地刺激了楼市，各个银行又匹配十分宽松、优惠的信贷政策鼓励企业、个人过度融资，造成大批民资“热钱”和实业资金涌入房地产市场，导致楼市狂飙发展。

温州这样的三线城市缺乏有效需求支撑，除了能够炒房的本地人外，聚集在温州的外来人群主要是购房能力不足的务工者。两极分化严重、缺少中间阶层，这种消费结构决定了温州楼市不存在长期上涨的基础。

热衷于房地产业的二、三、四线城市在中国还有许多，尽管大多数仍未出现温州这样楼市下行压力增大的现状，但其潜在的风险仍不容小觑。

统计显示，8月份中国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的有69个，最高涨幅为19.3%。其中，房价同比价格唯一下降的城市就是温州，降幅达2.3%。事实上，自2011年8月以来，温州房价已连续24个月同比下降。

日前，温州已将2011年初开始执行的本地户籍家庭只能新购买一套住房的限制放宽为两套。中国其他存在楼市下跌压力的城市也在萌发着调整“限购”政策的冲动。从政策上限制购房是中国政府在房地产过热后采取的主动调控措施，包括限制购房者资格、限制开发商高价拿地等。

近来，中国一些城市又出现了“地王”，即高价取得政府拍卖的土地。银河证券首席经济学家左小蕾说，政府敢卖高价地，就意味着房价还要涨，所以开发商就敢卖高价房。

中国国土资源部副部长胡存智日前说，一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。

此番表态引出了中国楼市热背后的推手—土地出让金。

来自中原地产研究部的统计数据显示，今年1－7月，国有土地使用权出让金收入达20151亿元，同比增长49.4%。

中国人民银行合肥中心支行经济师徐继英通过对安徽省房地产业与地方政府收入之间关系研究发现，房地产税收收入增加1%，将引起地方一般预算收入增加0.67%；而土地出让金收入增加1%，将引起政府基金收入增加0.82%。

与此同时，审计署6月发布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，2012年底，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额占政府负有偿还责任债务余额的54.64%。

据悉，上半年，中国房地产开发投资直接拉动GDP增长2.7个百分点。

“关键的问题还是地方政府不调控。”左小蕾表示，无论是楼市对GDP的贡献，还是对财政收入的助益，都使得地方政府既没有从实质上限购，也没有从实质上限贷，房价市值一旦下跌，跌过了贷款规模，就会产生危机。

所幸，当前，温州个人住房按揭贷款不良率为0.61%；商业用房按揭贷款不良率为0.76%，均远低于同期全部贷款3.68%的不良率，总体风险可控。

中国当前正在打造提质增效的经济发展“第二季”，主线是转变经济发展方式。地方政府依靠加大房地产市场投入来带动GDP发展和增加财政收入的方式将难以为继。中国需要主动刺破虚高房地产市场的“泡沫”，提早适应改革带来的阵痛。