“霸王”式交房暴露购房合同漏洞

我是洪山南湖一小区的业主。去年3月，房子正式交付，但直到今年4月，小区才用上“正式用电”。由于电压不稳，1年多来小区经常断电，我养的热带鱼死了，一些业主的油烟机烧坏了，电梯还经常停摆。临时用电就交房，类似的小区还有不少，烦请贵报帮忙打听下主管部门对此行为有何约束呢？

陆先生

开发商伪造正式通电证明

去年3月，陆先生所在的小区交付。他入住之后就发现小区经常断电，入户电梯不时停摆。

业主们找开发商——武汉林宇房地产公司交涉后得知：小区是临时用电。陆先生专门问了电力部门的朋友才知道,临时用电是指建筑施工用电，供电设备简单且容量小，在用电高峰，往往因负荷过大而断电频发，不适合精细电器。

临时用电的小区如何通过房管部门的竣工备案的呢？

去年底，陆先生向武汉房管局申请公开林宇公司“项目竣工交付使用备案”材料，令陆先生感到诧异的是：房管局提供存档的“正式通电证明”显示：该小区的正式用电日期竟是2012年10月26日。而小区明明今年4月才用上正式电。

更让人不解的是，该证明的落款单位竟是“武汉供电局报装办公室”。而早在2003年，武汉供电局就更名武汉供电公司。“我们早不用供电局的名头发公文了，也没有报装办公室这个部门。”武汉供电公司人士昨对记者证实。

今年3月，陆先生向法院起诉房管部门工作失误，房管局才向供电公司发函确认了该证明系伪造。

如此造假如何顺利备案

根据武汉市物业管理条例，新建物业交付使用前，开发建设单位，应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，而要完成备案，用电、燃气、人防等须经过专项验收。但这样一份造假明显的证明，是如何获得房管局认可的？“我们确实缺乏认证开发商提供材料真伪的手段。”武汉市房管局人士坦陈。

一位法律界人士介绍，随着行政办事方式改革，很多原本需要主管部门“许可”的事项，改为“备案制”。这让主管部门，缺乏深入调查的基础，“但这不代表不需要辨别证明的真伪。”“我们已将林宇公司记入开发企业不良信用档案。”武汉房管局人士称，通过这一事件，他们准备与供电、供水等部门建立联系机制，通过搭建信息共享平台，提高辨别开发商提供材料的能力。而林宇上级公司人士表示，他们会与有关部门沟通，目前还不便发表观点。

房企为何临时用电就交房

“临时用电就交房，不收房也得收，简直是霸王行为。”陆先生无奈地说。

记者采访了解到，像林宇公司这样造假的案例不多，但小区没有正式用电或者用水，就强行交付给业主的现象，在武汉却不少。其中，最夸张的是盘龙城一小区，业主入住4年还是临时用电，业主不得不面临随时断电的风险！

临时用电费用比正式用电贵10%左右，且这笔费用都是开发商支付，开发商为何愿意如此？

武汉一家开发企业人士透露，目前不少小区的规模大，开发商多分期建设、销售、入住，导致用电转正困难。“供电局是先有楼盘再建变电站，不会分期建站。”该人士介绍，因此开发商为图方便，习惯于待项目全部完工后，再申请正式供电系统。

相比为业主付电费，如果待到项目基本完工后，再申请正式用电再交房，可能会因为超过合同规定的交房期限，支付更多违约金。“正因如此，有一些开发商，会把尚处临时用电阶段的小区，强制交付给业主。”

霸王交房暴露管理漏洞

虽然业主多有不满，但开发商这种霸王式交房的行为，竟也能找到“合同依据”。

在武汉购房合同范本中，对商品房交付时需要满足的条件分了4种情况，甚至开发商还可跟购房者约定条件，满足任何一种即可交房。其中有一条是，项目在建筑工程质量监督站竣工备案后，就具备交付条件，或就标志着房屋符合交付条件。但这种竣工备案，主要审核建筑主体的工程质量，用电是否临时不在审核范围。而上述那些交付时还是临时用电的小区，往往符合这一条件。

而如果双方约定，在武汉房管部门竣工备案后才能交付，则要求交付的住房，必须具备稳定的水电气等设施，更关注小区是否具备基本居住条件。

“按照武汉市物业管理条例，新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续。”武汉一位法律界人士表示，既然如此，在签订购房合同时，为何又要提供这么多选择，让部分开发商有空子可钻？

目前，在北京等地，已经强制要求把在房管部门的竣工备案，作为交房唯一条件。

对此，武汉市房管局人士也坦陈，他们也在关注由于交房条件不明确，可能导致的纠纷现象，如果现有合同条款确实与相关管理规范存在明显冲突，房管部门研究后会考虑修改购房合同中关于“交付条件”的条款。

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