专家：有房没房两阶层 房子户籍绑太紧致必须买房

京七条：七折房如何惠及夹心层？

10月22日，国家统计局公布数据，九月份，70个大中城市当中，69个城市的房价在上涨。其中，北京的房价更是以同比超过20%的涨幅领涨全国。在统计局数据发布的一天之后，也就是昨天，北京市新的调控措施火热出炉：今明两年，推出总计7万套的中低价位、自住型、改善型的商品住房；并且明确规定，这些房子将比同地段的商品房便宜30%。那么这些低价房是否能够挡住房价的不断上涨？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论马光远、张鸿共同评论。

房价连涨，调控加码，北京发布七条新政，两年力推低价自住房七万套。售价打七折，能否挡住房价上涨？

9月房价同比上涨20.6%，在楼市看涨预期的节点上，北京又打出一记组合拳，也被媒体称为京七条。这份23日发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中明确指出，自住型商品房主要用于支持中端市场，基于购房总价适中、满足基本需求的考虑，将被限定单价、总价和面积。套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

王荣武(北京市住建委委员)：出台这个政策主要有三个目的。第一个是解决夹心层住房问题的一个重要途径。第二个是咱们稳定房价的一个重要手段。第三个是探索住房新机制的一个重要途径。

符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购买自住型商品住房，其中两类家庭可优先购买：一是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购买的要年满25周岁；二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不能再次购买自住型商品住房。

陈国强(中国房地产学会副会长)：它起的作用的大小，取决于后续的其它地块会不会也采用同样的方式，这个是需要我们进一步观察的，这种出让方式在市场的土地出让占比，占到一定比例之后，对于市场的影响肯定是不容低估的。

张鸿：这个七折的自住型商品房的投资性要超过商品房

(《央视财经评论》评论员)

它起码解决了一部分，这是个发明，它其实叫中低价位自住型、改善型商品房。它其实是个商品房。这个商品房就不同于我们过去说的那些经济适用房，属于保障房。它其实解决的不是说中、低收入人群，它解决的是应该是中高层，最起码是中层，就能买得起现在的房价30%的这些人，其实是收入不是特别低的。而且它要变成房子的话，得是后年、大后年以后的事儿，现在是供地，提供这么多地。

如果累计涨幅不达到70%的话，那买自住商品房，虽然叫自住商品房，但是它具有投资性，它的投资性要超过商品房。既然我们叫自住型，我们就要尽量地摒弃其中的投资嫌疑。

马光远：靠这个七折的自住型商品房来抑制房价肯定是不现实的

(《央视财经评论》评论员)

从总量来讲，第一是因为今年，要供这2万套的地，还没形成实际的供应。第二，明年可能打算要供5万套，那么5万套加上2万套是7万套，应该说从今年整个北京市的交易来看，新建住宅加上二手房，在比较火爆的月份就超过2万套，这是一个月的交易量。现在来讲，如果从这个量本身去看，靠它来抑制房价肯定是不现实的。所以我们主要看它一个制度价值，就是怎么来界定它的供应对象。就是多年以来北京一直讲的夹心层，就是那些收入不高的人有保障房，收入高的人又可以市场去买，但是苦了中间的那帮人，买商品房又没钱，保障房又没他份。在这种情况下，北京市的中端通过现在设置的这个产品来解决。所以从真正的整个住房结构本身来讲，有价值、有意义。

这么多年以来，对于房地产调控，我们一直在抑制需求。就是任何一个调控，你看到更多的是你不能买房，你不能怎么样，抑制需求。北京市的这个政策完完全全是从供应角度讲的，也就是说我增加供应，而且价格优惠也是相当大。因为现在北京市现在的房子差不多总价在两百万左右，那么两百万的30%就是60万，这不是一个小数字。如果这个房子在五年以后再卖的话，它的涨幅在70%以内，又赚的比商品房还多，那么这个需求人群是很大的。所以这么一个品种本身，这七条本身的基础上，还应该做一些界定，避免、确保它能最终真正地回到说中端保障，我们就要尽量摒弃其中的投资性质。

李文杰：自住型商品房不是保障房是可以自由买卖的商品房

(中原集团首席运营官《央视财经评论》特约评论员)

它(自住型商品房)不是保障房，它是商品房，它可以自由买卖。当然这次自住型商品房和普通商品房不同的地方，在于在你购买之前是有条件的。再上市的条件和收益需要向国家缴纳30%的收益。经过这几年的发展，实际上已经建成了多层次的保障。比如最低收入的，买不起房的，他们可以向政府申请廉租房。前几年实际上还有所谓经济适用房。经济适用房周期比较长，开发商的回款速度比较慢。所以一方面想买的人其实也买不起。另一方面开发商不积极，无法调动社会资金来参与。这次自住型商品房实际上把购买的门槛极大降低，但同时又调动社会资金，这在商品房品种上有一个很大的改进。

张鸿：接下来几个月各地可能又要出台限制房价继续上涨的政策

(《央视财经评论》评论员)

其实在供给端改善，很多城市都在想办法。但是原来比如说经济适用房、保障性住房，只是在保障性质的供给上想办法，在商品房这个品类上，其实想的办法不是特别多。甚至有的地方政府，他可能把土地他限制起来，不一定都一下卖出去。比如上海，其实有那种共有产权性质的经济适用房。你自由买卖的话，咱俩产权分清了，其实和30%和70%是差不多的，就是政府拥有部分产权，你卖的时候，那部分产权应该归政府。现在我们看到，其实北京不光出了这一个七条，还出了另外一个调控的七条，所以它其实是一个组合拳。在四个一线城市北上广深，同比涨幅前都超过20%的时候，这个时候起码我们知道，接下来几个月四季度调控政策可能又要出来了，地方政府压力也大，可能又要开始出现一些限制房价继续上涨的政策。

这次符合条件的特别多，不像原来有收入限制等等，能买房的都有资格买。当然它有优先，就是本市户籍无房家庭。要是说效仿的话，就是北京发明了这样的一个类型，那他就得在相关的这些政策的执行上能做到这一个样板，只有做了一个成功的样板，才能被仿效。

马光远：一定要保证公平透明地分配

(《央视财经评论》评论员)

仿效不仿效，各个地方可能想法不一样，因为毕竟你要让利益。要限地价。在这种情况下，我觉得北京市的这个自住型商品房很难仿效。北京现在出了这七条以后，是个好事。但是这个好事怎么样来办好，对监管能力本身要求很高的。我们知道以前的经济适用房等等都出了一些问题。那么这个我们从它的设计来看，监管上比如要求的人肯定很多，北京现在车摇号很难。如果这个进行摇号的话，开发商组织，就要进行公正。

那么，怎么样保证一个公平透明地分配？我们从这个七条里面其实看不到这种保证，所以我们的担忧还是存在的。所以我们觉得这个在市场上做一个分层，对产品本身，针对不同的群体做分层很好。但是一定要有制度保障，一定要监管到位，让真正的中端的人得到自住型的住房，这个我觉得还有工作要做。比如说现在没有必要把人群扩得太大，不是说所有的人都可以买，起码可以把已经有房的人先排除在外。再一个，把那些有其他办法解决的，有经济适用房资格的，也可以排除掉。它现在是有优先，但是这个优先究竟怎么优先？比如说这些人解决完了，再解决别人呢？还是说优先也有个比例，都没有说。这个政策本身要成功，对监管能力是一个很大的挑战。

张鸿：新的京七条对户籍的限制稍微地松开了一点

(《央视财经评论》评论员)

有住房，我的理解就是每个人都得买一套房。有房住，可能就是你不一定买房，你租房子也可以，但是现在房租的涨幅也很高，所以很多人压力会很大。关于房租这一块，有专家就说有德国的经验什么的，后来可能人家德国说我们这儿没这经验，但是租房别人就真有经验，人家这么多年为什么房价能够调控得很好，起码在租房这一块儿，人家专门有租房法。德国有将近60%的人租房，不用每个人都买房。

怎么保障房客的利益其实是最重要的，比如说你不能随便涨价。房客和房东享受的待遇是一样的。那么在中国有一个问题，就是除了我们喜欢自己有房子，还有一个问题就是我们隐性的一些福利绑在户籍上，但是看得见，还有一些福利是绑在住房上，如果你没有拥有一套房子，就拿我来说，孩子上学就和有房子的有区别。所以你怎么在房子上绑定的这些东西，那房客也同样拥有这些？当然房东也不能随便来打扰你，也不能涨价等等。相对的政策让我们整个的房子流动起来，租房的人也没有压力。我想如果有长期的稳定政策，那可能大家就不太非要拥有一套房子，只要有房子住就可以了。

其实我们通过这一次北京的京七条，已经看到它在放宽限制，比如说原来的经济适用房和原来两限房，是有户籍严格的限制。那这一次给它稍微放开了，我们就看到它其实是在人性化，逐渐的在松绑，当然我们希望这个松绑的力度再大一些，更快一些。

马光远：房子跟户籍绑的太紧，导致大家必须去买房；在同一个单位拿一样的工资，有房没房就是两个阶层。

(《央视财经评论》评论员)

我觉得就是得分层，从需求上来讲，能租的租，能买的买，而不是所有的人都必须买房。我们现在产生所有人都必须买房的原因，一个是跟户籍绑得太紧，一系列的麻烦导致你必须去买房。另一个就是房价一直在涨，这对你心理引发的焦虑是很大的。同一个单位，同样拿五千块钱的工资，有房跟没房的那是两个阶层。在这种情况下，第一个就是北京市的政策里叫高端有控制，控制是必须的。所以他出了新的七条，强化调控。对于北京这样的一线城市，必须继续强化政策。第二点，必须给租房人更大的政策红利。现在这么多年，我们谈房地产市场，谈到政策，谈到制度建设，很少有人想到租房。

我觉得是这样的，因为北京户籍上面的福利很多。比如说一年、两年的你照顾不到，五年的完全可以让他孩子上学没问题，让他不要为孩子上学说我必须买一个房子，必须买一个学区房，我觉得不要逼着大家去做一些事儿，这就是政策的温情，让大家可以选择了。