评论：避免小产权房合法化导致结果不公平

拖延多年的小产权房治理难题，有可能在十八届三中全会召开后，正式进入合法化治理阶段。由国研中心近日发布的“383”改革方案中，明确提出“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的‘小产权房’，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题”。

自2008年以来，针对小产权房乱象的治理，禁令几乎年年出，但其结果却是“屡禁屡兴”。2012年3月国土部上报《小产权房清理整顿方案》之后，时隔一年半仍然未能得到有效落实。

实际上，对小产权房的治理，不仅涉及到存在明显违规的小产权房开发和购房群体，更涉及到范围更广的农村宅基地扩建房群体，而对这二者进行清晰鉴定，不仅核实成本相当高，而且极可能激发巨大的民意反弹。

“小产权房”的治理困境与我国土地制度的二元属性有关。在土地制度的二元属性之下，农村集体土地不仅难以入市，而且无法拥有金融抵押功能，地方政府更借此获得了巨大的土地价差(国有土地与集体土地之间)。所以，对小产权房治理一直难以“动真格”，同样，地方政府、小产权房开发商以及购买小产权房者，也基于法不责众的心理，得过且过。

我国小产权房的“屡禁屡兴”，不仅对商品房购买和开发群体构成市场不公平，更严重降低我国相关职能部门的公信力。值得称道的是，“383”改革方案已经找准了小产权房历年难以根治的根源，允许农村集体土地与国有土地平等入市。尽管未能彻底破解土地制度的二元属性，但是，由此可以有效抑制地方政府“土地价差”的谋利冲动，更直接给予了农民参与土地市场的权利。

将“农地平等入市”作为前置性条件，协同配套推进小产权房治理，既可以实现不同开发和购房群体的相对公平，更可以体现广大农民参与土地市场交易的相对公平。在这一前置性条件同步推出的情况下，我们有理由相信，一直难以根治的小产权房，有望得到规范和治理。

在对此期待的同时，我们也担忧小产权房合法化过程中，会出现意想不到的结果不公平。在“383”改革方案中，对小产权房合法化的措施是“按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入”。可是，对“补缴土地出让收入”的参照时间点并没有明确，如果是按当初开发时的地价标准进行补缴，则对正规商品房开发和购房群体造成不公平，因为，部分地区五年前的地价几乎仅为当下的1/5;此外，在小产权房开发商和购房者之间，究竟应以何种比例具体分摊“应补缴的土地出让收入”，亦值得认真考量。补缴款如果全由开发商承担而购房者坐享其成，则对小产权房开发商明显不公平，可如果完全由购买者承担而开发商置身事外，则又对小产权房购房者形成不公平。

如果“383”改革方案得到正式确认，应尽快对小产权房合法化的措施进行细化，以避免这一本以推进公平为出发点的政策，在具体实施过程中产生结果不公平。

(作者系中国金融智库研究员)

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