湖北黄石建立以公共租赁住房为核心的住房保障制度

为了百姓住有所居

湖北黄石是一个拥有260万人口的老工业基地和资源枯竭型城市，住房保障任务尤为艰巨。从2009年开始，黄石市按照“政府主导、政策引导；政府保障与市场运作相结合”的模式，逐步建立了以公共租赁住房为核心的住房保障制度，取得了成效。

一、政府主导市场运作打造保障性住房建设主体

为解决保障性住房建设市场主体缺位问题，市政府出资4000万元并以国有住房资产7500万元作为注册资金，成立众邦城市住房投资有限公司。公司成立3年来，在完成4.96万套保障性住房建设的同时，自身也得到发展壮大，注册资本金由组建时的1.15亿元扩大到2.26亿元，总资产由当初的2亿元增加到20亿元，累计融资、吸纳和带动各类社会资本12亿元。为满足“十二五”期间的保障性住房建设资金需求，市政府还将6000亩建设用地收储、棚户区改造后腾退的土地及整理改造后的增值收益打包注入公司。随着公司实力的壮大，融资能力进一步提升，成功争取到国家开发银行第一期项目贷款6亿元，第二期22亿元的保障性住房贷款已通过国家开发银行评审，第三期23亿元已通过国家开发银行湖北省分行初审。此外，还争取到地方商业银行贷款1.5亿元，用于项目建设短期流动资金周转。这些资金为黄石市保障性住房建设提供了强有力的资金保证。在解决了资金约束后，众邦公司积极推进公司市场化运作。一方面经营商业门面、停车场、仓库等配套设施，另一方面对棚户区改造腾退的土地进行收储、出让和商业开发，进一步增强了公司的经营能力。

二、创新制度管理好保障性住房

黄石市坚持住房保障公益性取向，以发展公租房为核心，创新了一系列配套制度。一是创新“多种产品一个篮子归并”的供给机制。通过建立多元化房源筹集渠道，将原国有直管房、廉租房、行政事业单位及国有企业自管住房等各类保障性住房，在全部清理后注入融资平台的同时，将经济适用住房、符合条件的社会出租屋一起转换归并为公租房进行统一管理。二是创新“市场租金，一视同仁”的租金核定机制。众邦公司作为保障房的营运主体，委托统计调查部门和社会中介机构依据地段、房型、面积等因素制定房租价格，社会中低收入阶层都可比照租金价格、补贴水平及自己的承受能力申请公租房，同时允许租金支出超出一定比例的承租人动用本人及家庭成员住房公积金冲抵并定期支付房屋租金，实现保障范围最大化。三是创新“分类补贴，阳光操作”的补贴核发机制。住房保障中心按照承租户的收入、住房及身份情况，分类核定发放补贴。补贴标准每年都要审核公示，根据审核情况调整补贴标准，最大限度杜绝暗箱操作和分配不公。四是创新“共有产权、租售结合”的产权机制。在棚户区改造、危旧房改造和城中村改造过程中，通过实施“共有产权公租房”，解决部分超面积的还建房政府贴不起、拆迁户暂时买不起的问题，待拆迁户经济条件好转后，共有产权部分实行有条件产权流转，这样可以有效吸引企业、社会和个人参与公租房的运营与管理，又能够及时回收建设资金，促进公租房的可持续经营。五是创新科学管理机制。研发涵盖从规划、建设到分配、管理的全过程动态监管体系。实行项目审批预公示和配租需求预登记制度，将公租房需求与供应结合起来。完善公租房分配公示体系，推进阳光分配与管理，将配租审核与公租房分配结合起来。在此基础上，升级公租房物业管理信息化平台，将其与房屋租赁、商品房登记、物业管理等数字房产关联起来，形成新的住房保障数字化管理系统。

三、完善循环链实现保障性住房可持续发展

黄石市在保障性住房建设管理中通过政府主导加市场运作模式逐步形成合理配置、运转有序、保值增值的良性循环机制。一是打造资金融通与偿还循环链。在发挥保障性住房公益属性的同时，积极拓展平台的市场功能，采取“拨、租、收、售、拓”五个途径，确保融资还贷渠道稳定，生存有源头活水。“拨”就是通过中央拨付和地方财政配套资金，补充现金流；“租”就是通过市场租金充实现金流；“收”就是借助公有产权部分的出售，加快建设资金回收；“售”就是通过项目配套建设的服务设施租、售，增强盈利能力；“拓”就是通过收储土地和棚户区腾退土地的市场运作，拓展增值空间。二是打造房源供给与配置循环链。房源供给上，严格依据规划，把59亿元的总建设规模，分解为46个子项目，有序推进，确保建成一片、运作一片、成熟一片，实现房源供给不断流。三是打造进入与退出循环链。对住房困难户的补贴标准实行动态调节机制。每年对承租人收入状况进行调查公示，并按标准调整相应补贴。随着承租人收入水平不断提高，补贴越来越少，实付租金越来越高，自然形成“挤出效应”，较好解决了保障性住房“退出难”问题。

在推进保障性住房建设实践中，我们始终遵循“三个坚持”。

坚持把保障和改善民生作为保障性住房建设的根本目的。加强保障性住房建设对于保障和改善民生、全面实现小康社会具有重要意义。近年来，黄石市始终以对人民高度负责的精神，切实加强保障性住房建设，明确目标责任，加强考核督办，建立推进机制。实践证明，只要加强领导、措施得力，地方党委政府推进保障性住房建设大有可为。

坚持把制度创新作为保障性住房建设的根本举措。制度创新是推动保障性住房建设的根本保证。我们坚持从制度设计入手，积极构建进入与退出、建设与管理、筹资与还贷、全面覆盖与分类补贴等一系列制度。在制度设计上力求既符合国家政策，又体现地方特色，既让群众认可，又切实可行。实践证明，只要制度科学、设计合理，保障性住房就能步入规范化轨道，既能建起来，又能管得好。

坚持把可持续发展作为融资平台建设的根本方向。加强住房保障建设必须着眼长远，从长计议。我们积极把融资平台做实做大做强，既积极争取国家项目资金扶持，又把优质资产注入平台，更重要的是着力推动平台市场化运作，打造合理有效的资金循环链，确保国有资产的保值增值，引导平台向债券融资和地产基金等方向发展，不断提高融资能力，促进融资平台的可持续发展。实践证明，只要按照市场化与公益性相结合的思路，坚持“市场化运作、企业化管理、公司化运营”，融资平台完全可以实现可持续发展。杨晓波