小产权房转正之说引来非分之想 或颠覆现有市场

有关数据显示，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，以每户三口人计算，相当于居住了2.1亿人口。中华工商时报记者在调查采访中感到，不管各界是否赞成小产权房转正，但有一个共识是，小产权房问题牵涉面较广，应对多方进行协调，逐步解决，不是"一刀切"就能解决的

在中共十八届三中全会召开前夕，国务院发展研究中心首次向社会公开了其为中共十八届三中全会提交的"383"改革方案总报告全文。其中土地制度成为八个重点改革领域之一，深化土地制度改革、集体土地入市交易成为改革突破口之一。而这其中提到有关小产权房的改革建议中明确指出："在现有土地权属基础之上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权；在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的'小产权房'，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题；对被政府征收土地，改原用途补偿为公平补偿，农民房屋按市价补偿，被征地农民纳入城镇社保体系。"

此方案一出，小产权房问题又一次备受瞩目。"深圳买小产权房像买菜"、"北京小产权房月涨千元"等消息迅速蔓延，再次挑逗着大众的神经。这份报告让买了小产权房或者考虑买小产权房的人燃起希望，然而全国数十亿平方米的小产权房真的有望正名吗？国务院发展研究中心主任李伟提醒，"383方案"只是一个研究课题。也就是说，其表述的内容是否会落实，怎么落实还是未知数。

多地小产权房跃跃欲试

受"小产权房转正"等利好消息的刺激，北京周边的多个小产权房价格出现上涨，其中通州[最新消息价格户型点评]区太玉园小产权房最近一个月更是上涨千元以上。"383方案"涉及小产权问题的表述甚至成为一些经营小产权房中介机构营销的说辞。"农村集体用地入市放开后，这意味着小产权房将合法化，现在买小产权房将来转正是迟早的事。"北京通州区中介公司某经纪人表示，现在通州地区的小产权房每天交易火爆，价格都在上涨。

无独有偶，小产权房转正的消息一放出，深圳不少投资客也已按捺不住，开始四处搜寻性价比高的小产权房。深圳融域名城是由村委集资建设的统建楼，属于深圳小产权房的一种，占地面积约1.7万平方米，而总建筑面积达到16万平方米，容积率接近10。据了解，该统建楼购买者中的八九成是自住，均价在6300-6500元/平方米，而去年卖一期时，价格还有4000多元每平方米的房子。业主购买时可以分期3年贷款，在年利率6.765%的基础上打9.9折，100平方米的房子，首付32万元，另外可贷款32万元。可提供贷款的小产权房让投资客们更加心动。

"要解决也要先解决村委集资建房的违法问题，然后才是购买环节的问题。"深圳市房地产研究中心主任王锋认为，小产权房在短期内不可能转正。

然而，这边利好刚刚露出苗头，那边就泼起了冷水。日前，位于北京市昌平区阳坊镇东贯市村的小产权房楼群被拆。这是北京市已经查处的最大的小产权房区域，涉及13栋楼4万平方米。截至目前，该小产权房区域已基本拆完。阳坊镇政府相关负责人表示，该小产权房自2011年4月开建，期间曾多次被要求停工，但2012年又开始复建。目前13栋楼房尚未出售，也一直没有住人，这是拆迁工作得以顺利进行的主要原因。

小产权房实地调查

为了更加了解小产权房的情况以及业主们的看法，中华工商时报记者来到北京某小产权房小区，对业主进行了实地采访。

走近小区，可以看到该小区都是4层板楼，而不远处的正规商品房则为9、11层的板楼。该小区门口有24小时的保安，树立着警示牌提醒市民每日车辆的限号、气温以及时令菜价等。在小区里面可以看到过往的居民多为老人和小孩。小区设置了不小的运动场所，除了基本的健身器材，还有乒乓球台等。据居民介绍，该小区西面有几栋是复式型的，也卖得非常好。小区一楼的住户基本都有一个小花园，4层的住户会送一个小阁楼。

据本报记者调查了解，小区的入住率还是很高的，多为当地人购买。随后记者采访到了该小区的住户贾阿姨。据贾阿姨介绍，她是2008年的时候在该小区购买的房子，当时这里的房子已经所剩不多了，她只好购买了二手房。当时的价格大概是3000元/平方米左右，现在大概6000-6500元/平方米。

当记者问及当时出于何种考虑购买了小产权房时，"为了给儿子娶媳妇！"贾阿姨笑称，当时附近也没有大产权的房子，在稍微往城里一点的地方，对于我们当时的收入来说，房价也挺算够高的，我们也就是这边村里的农民，一辈子能攒多少钱？当时儿子说要结婚，我们基本把家底都拿了出来买了这个房子，还欠了亲戚不少钱。而且当时对什么大产权、小产权的也没概念，当时我们村里不少人都在这里买了，我们也就买了。

"那现在对于小产权的报道也非常多，有些地方甚至拆除了小产权房，有一些报道也说小产权房不合法、不受保护等问题，您担心吗？"记者问到。贾阿姨表示："看新闻的时候也会看到一些类似的事情，我不是很担心。毕竟我们花了钱，而且这里现在有这么多住户，相信国家不会不讲道理的。"对于是否希望小产权房转正的问题，贾阿姨表示，肯定是希望的。但是提及转正可能需要交钱的时候，贾阿姨说："钱少的话是可以考虑的，但是如果交钱多的话就没有必要了，我们也就是住着，也不打算卖。"

对于小区的住户问题，贾阿姨告诉本报记者，大多是附近村子的人，乡里乡亲的都挺熟的，平时常能一起聊聊天。而住在贾阿姨楼下的，则是从北京城里搬来的老两口，一是觉得这边空气好、环境好适合养老，二是平时在这边带带小孙女也挺好的。由于老两口住的是一楼，房子的阳面还带一个小花园，平时可以种点葱之类的蔬菜。

随后记者看到，贾阿姨家北面的一栋楼有几户并未住人，但在阳台的窗户上贴着电话号码。随后记者拨通了上面的电话，据业主介绍，他们当初买这个房子的目的是为了投资，但是在将近两年的时间里，打电话咨询的人很多，但是想买的人还是有很多的考虑。业主表示："希望能够变成大产权，能贷款的话，会好卖一些。"

随后通过居民的介绍，记者来到位于该小区附近的另一个小产权房区域，据了解，该区域的建设要早于记者之前去的小区，这是一个比较老的小区，每栋楼有6层，各种设施并不完善，每家都配有一间储物室在两栋楼之间的位置，停车位置也并不方便，有些居民已经把储物室改成了车库。据附近居民介绍，去年也有人卖过这个储物室，大概一万元一间。

而跟这个老小区仅一墙之隔的，就是新建的正规商品房小区，由正规开发商开发的，提起这个新建的小区，该小区小产权房的居民不禁带着一些羡慕的口吻对记者说："里面的环境特别棒，我们平时遛弯的时候，会去里面转转，里面绿化什么的真不错！楼看着也漂亮。"但是说起两者的价格，居民表示，那个新房的价格要比这些小产权房的价格贵上一倍还不止，但是听说也卖得挺好，基本都卖光了。

小产权房应不应该转正

结束采访，记者不禁想起之前跟一位刚需朋友聊天时，他说："我觉得不管什么政策，能让我们买得起房、住上房就是好政策。"小产权房，无疑有着价格优势，解决了诸多的住房问题。那么小产权房是否就应该转正呢？毕竟小产权房转正是对法理和政府权威的一种挑战。所以对于小产权房转正与否的问题，业内也存在着诸多争议。

一项网络调查显示，多数网民认为，尽管小产权房有价格优势，但存在诸多法律和政策风险，小产权房存废及改革方向存在分歧。同时，由于小产权房牵涉多方，需平衡多方利益，在监管层尚未释放明确改革信号前提下，未来的政策走向仍有待观察。

也有网友认为，房源的紧缺，导致房租价格大涨，只有解决住房的稀缺性，或者才能避免当前房价和房租步步高升的危情。最救急的办法是，将小产权房合法化，既能解决其中不规范的弊端，又能对冲由于供给的稀缺带来的价格上涨，农民得利，租房者受益，国家调控房价的目的又能达到。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示："补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。进一步说，就是有条件的让部分小产权房合法化。小产权房不合法、不合规，但是数量巨大、遍布全国各地(尤其是一二线城市郊区等)，涉及到众多人的利益，而且有存在的必要性和价值。"

而在记者的调查了解中可以看到，不管各界是否赞成小产权房转正，但有一个共识，就是小产权房问题，牵涉面较广，需对多方进行协调，应逐步解决，不是"一刀切"就能解决的。有关数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅"十一五"期间就达2.83亿平方米，到目前全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，以每户人家住三口人计算，相当于居住了2.1亿人口。

"小产权合法化不是简单地补地价就行，它要进入城市还得水电、道路、教育配套等一系列问题都有统一的规划和手续，而不是像计划生育超生那样补交钱就行。"广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，小产权房不合法、不合规，其转正的风险非常大也非常复杂，不能急，应该逐步解决。

小产权房转正或将颠覆现有市场

"383"报告提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。

知名财经评论家叶檀表示，土地转让制度改变抑制土地溢价，农村集体土地与国有土地平等进入市场，土地的供应量将大大增加。也许十八亿亩红线之外的土地都有可能进入市场，地方政府以土地储备经营城市之路将走到尽头。北京数次清理过小产权房，表面原因是小产权房与现行法律规章不匹配，根本原因是小产权房将彻底淆乱现在的房地产价格体系。目前的房价中很大一块是土地溢价，小产权房之所以比周边房价便宜1/3甚至一半，就是因为去除了土地国有化的成本，与土地交易过程中的大幅溢价。

明智的人会认识到，想维持房地产市场的正常运行，小产权房入市，绝对不会以现行的价格入市，而会进行土地价格补偿，补偿金额成为关键。如果补偿额高到与目前商品房市场价持平，小产权房就会失去价格优势。

今年10月，南京市大型小产权房项目--七彩星城小区业主接到通知，可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续。虽然南京市国土局称，七彩星城项目单位于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了"宁雨国用2012第00347号"国有土地使用证。并不能理解成南京小产权房可以转正。

但是，南京知名地产评论人尹霄飞指出："七彩星城几千套小产权房能够转正，这将是南京第一个真正大规模转正的小产权房项目，对南京楼市的示范作用毋庸置疑。"

叶檀分析认为，南京小产权房转性事件中，是开发商拿出了7000余万元填平"缺口"，而其他小产权房，建造的村集体、购房的各色人等，未必肯拿出几百万元为土地转性。现有的小产权房转性，似乎对政府有益。即使以每平方米千元土地出让金算，政府可以增加万亿元的土地出让金收入，并且短期不会影响房价，因为小产权房已有买主，不会造成新的低价供应。如果日后小产权房在为常态，那就会颠覆现有市场。