旅游度假产品进精耕期 百强房企三分之一涉足旅游地产

■李阳/文

城市地产开发不确定因素逐渐增加，房地产开发企业纷纷寻求转型，高端休闲度假市场的巨大潜力成为越来越多企业寻求钱景的宝地。目前，我国百强房企中已经有超过三分之一涉足旅游地产。2013年，万达集团[简介最新动态]重金砸向文化旅游产业，多地布局旅游综合体，迅速跻身文化旅游地产开发企业第一梯队，成为备受瞩目的大拿，也成为旅游地产市场的又一剂强心针。

10月1日，《旅游法》正式实施，旅游市场被进一步规范，旅行社业务受到冲击的同时刺激了自助出行带动下的休闲度假市场。然而，曾经以旅游之名圈地的短视行为在各地疯狂发酵之后迅速走向腐朽，传统意义上的海景房和星级酒店已成强弩之末，注重配套和服务的产业化精耕模式成为主流。同时，在各地以旅游业带动消费和经济增长的要求下，旅游地产呈现出区域化的发展特征。

深耕旅游度假产品

在旅游地产兴起之初，海景房一度成为旅游地产的代名词，东部沿海一片片住宅迅速拔地而起，在疯狂的全国分销模式下，海景房总能被一抢而空。然而，近两年出现的空置率高、经济带动作用差、市政配套欠缺等问题使得这类产品已经难以为继。不仅山东乳山这类规模较小的旅游地产开发区频频出现危机，我国目前唯一的国际旅游岛海南（楼盘）也在这样的发展模式下境地尴尬。

粗放式开发带来的后患已经凸显，与其形成鲜明对比的是，精耕细作的旅游地产模式经受住了实践的考验。

同样是依托海洋等自然资源优势，今典集团[简介最新动态]打造的三亚（楼盘）红树林酒店在2013年第一个经营年度实现了分红，艺术元素的植入、自持的商业配套等都是其保持人气的关键。

在旅游地产领域一直奉行“拿来主义”的复星国际，在进行了前期地中海俱乐部产品的开发之后，也转战高端度假酒店市场。其计划在三亚投资百亿打造中国的亚特兰蒂斯，也绝非简单的海景产品开发。

1989年，一个锦绣中华主题公园的开业叩开了周边地产项目跑步式发展的大门，华侨城[简介最新动态]成为我国第一个进军旅游地产的企业，而其“旅游+地产”的模式也成为经典。利用主题公园的平稳回报发展地产项目，再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值，华侨城成为中国旅游地产的成功开创者，这种模式也成为近年来进军旅游地产的华润等企业模仿的范本。

今年豪掷文化旅游产业的万达集团已经悄然走出另一种模式。在其影视产业和商业物业的支撑下，万达集团的旅游综合体项目盈利来源更加多样，意欲将万达带成文化产业和旅游地产巨无霸的王健林在2013年对旅游综合体项目整体投资达数千亿元，万达综合体迅速“膨胀”。

然而，在试水新模式的过程中，也不是没有阵痛。一直尝试打造“中国版迪士尼”的华强方特系列发展已经显得力不从心，2013年，华强方特产品开业项目数量不如往年，据知情人士透露，其天津（楼盘）项目一直因定位问题而迟迟没有开工建设，文化的缺失使其仅通过游乐园门票等消费的收入很难支撑运营和发展。

目前跻身文化旅游地产领域的影视文化公司，如华谊兄弟，虽然在影视领域发展较成熟，但在进军旅游地产过程中也是苦难重重。财务压力大、缺乏开发经验等问题和限制使得从上市之初就谋划旅游地产项目的华谊兄弟至今仍未见成功案例。

融资模式分流

与城市住宅地产不同，旅游地产的吸引人之处更多地在于未来的潜在价值，而在开发之初，需要忍受一段时间的寂寞。对于本性是逐利的资本来说，这种业态并不受偏爱，旅游地产项目融资难一直困扰着业内企业。而旅游综合体盛行的开发趋势下，大规模开发的模式使得旅游地产更显资金饥渴。

这正导致了不同开发企业的分流。进军旅游市场较早的华侨城欢乐谷产品已经受到了市场的认可，这也是其可以通过未来门票收益进行资产证券化，从而解决资金问题的保障。同样，万达集团可以依托成熟的住宅、商业开发运营资质和实力多次进行海外低成本发债。然而，大多数旅游企业在融资方面仍然是捉襟见肘。

不过，在旅游地产盈利模式和商业前景越来越明晰的今天，嗅觉敏锐的社会资本也开始意识到这块蛋糕的独特吸引力。2009年至2012年，我国已经有8只旅游产业投资基金成立，总募资规模达到212.96亿元，平均单笔基金规模达26.62亿元。进入2013年，越来越多的产业基金浮出了水面，据了解，近期有几家企业正在酝酿不同类型的旅游产业基金。

瀚亚资本执行总裁杨君就表示，今后将致力于开拓新型地产金融业态，深挖旅游地产、商业地产、文化地产等方面的增值机会。而对于资金运作越来越成熟的房地产企业来说，信托、债券、私募等融资工具也将被更多地运用。

驱动区域发展

在新型城镇化背景下，文化旅游成为不少地方政府重点发展的产业。在土地、财税等优惠招商政策纷纷出台的诱惑下，大型开发企业抱团带动区域旅游产业发展成为近年来的一大趋势。

万达集团旅游综合体产品带动下的长白山片区，以及正在兴起的青岛（楼盘）黄岛经济开发区都成为业内关注的热点。今典集团红树林酒店和复兴国际即将打造的亚特兰蒂斯酒店也都集中在三亚海棠湾片区。

大型企业的进驻自然会形成强大的带动作用，但是经济发展条件、交通状况、资源条件等都是企业选择开发区域时的考量因素，并非所有的城市都有足够的吸引力。据知情人士透露，山东德州（楼盘）曾计划引入的投资规模150亿元的东盟国际生态城项目在酝酿了近三年之后最终还是胎死腹中。

不可否认，文化旅游地产的发展必然会成为带动新城镇化的重要引擎。风情小镇、特色乡村地产、新型社区、第二家园、度假区开发、各类旅游产业集聚园区，以及养老、养生社区等形态都将是未来旅游地产企业尝试的方向。

大浪淘沙，旅游地产的开发理念决定了企业的成败。未来旅游地产的发展应该从关注地产转向关注旅游本身。只有耐住性子，通过旅游项目拉动地产，再通过地产反哺旅游，才能成功打造文化旅游地产项目。

对于地方政府来说，也需要更加理性和冷静，不再盲目招商，而只让具有先进的开发理念的企业进驻。只有让越来越多的企业意识到区域旅游运营的成败与企业旅游地产项目的成败息息相关，使它们愿意主动与地方政府打配合，对旅游地产项目及区域旅游环境进行精耕细作式的持续打造，才能最终实现地方经济与旅游地产企业的双赢。