任志强不服万科 称华远净资产收益率更高

近日，华远地产经过32轮现场竞价，以12.1亿元、配建9.2万平方米自住房竞得北京市大兴区一宗宅地，溢价率15.24%。这是华远继年初斩获密云地块后，一年之内又一次出手。

而在不久前，华远地产董事长任志强向《证券日报》记者表示，“如果三中全会后，房企再融资可能会放宽，届时，华远地产肯定会冲上去。因为，这一渠道打开之后，我们就能取得足够粮食去扩张了。”而此番华远地产高调拿地，无疑显示了地产“预言家”任志强对于楼市后势的信心，同时，也显示出华远加速全国布局的决心。

对此，任志强向《证券日报》记者坦言，“对于华远来说，在冲击百亿元销售额的同时，也更注重对股东的回报率和企业安全性指标。”确如其所述，除了去年，华远近年来的净利收益一直高于万科。

做高收益率

实际上，华远地产的规模扩张速度相比万科等确实不快，不过其高层向记者直言，“我们没有从资本市场拿钱”，这对企业规模发展确实有一定影响，但“股东给你一块钱，你要给他赚多少钱，这是企业的核心竞争力，而不仅仅是看规模”。

华远地产认为，“我们一直在增强回报率，在所有的分红企业中，我们的现金分红很多”。不过，从企业规模扩张战略来看，任志强最近的目标可能是冲击100亿元的销售额，而当年同为“华润系”的万科今年已经开始冲击2000亿元的销售目标了。

“万科当年从资本市场拿到了几百亿元的资金，我们没从市场拿一分钱，我们从零开始，但现在我们的总资产已经100多亿元了。”任志强说，“现在华远小吗?”他如此向本报记者反问道。

“从净资产收益率来看，与万科相比，除了2012年，在其他年份中，一直是我们更高。”任志强依然毫不示弱。

而万科总裁郁亮曾表示，对股东来说，最重要的指标是净资产收益率而非利润率。

记者翻阅近三年的财务指标发现，华远地产2012年净资产收益率(摊薄)为19.03%，2011年和2010年分别为19.2%和19.47%;万科A 2012年净资产收益率(摊薄)为19.66%，2011年和2010年分别为18.17%和16.47%。

这或许就是任志强面对王石时毫不示弱的底气。

毛利率处高位

值得一提的是，据Wind咨询数据统计显示，2013年前三季度，142家房企平均销售毛利率为36.89%，而去年同期则为39.39%，同比下降3.5个百分点。此外，据中原地产研究中心统计数据显示，今年前三季度，房地产行业利润率只有17.9%，净利润只有13%，而2013年上半年为19.2%，2012年则为21.3%左右。

由此可见，整个行业的盈利能力是在持续下行的。郁亮也曾表示，长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降的趋势是存在的。

“在23个行业里面，房地产的利润水平大概排在第八位到第十位，房地产行业利润总额较高，是这一行业规模大造成的，房企本身利润并不高。”有业内人士向媒体表示，扣除掉土地增值税、开发和融资等各种成本，房企的利润没多少。

任志强向《证券日报》记者打比方说：“房子不可能像电视机或者汽车，两分钟一台电视，六分钟一辆车，我们算的周期比较长，最少要三年或者四年，利润高不到哪儿去。”

不过，从近三年公司年报来看，华远地产2012年销售毛利率为51.8%，2011年和2010年这一指标分别为50.76%和52.4%;万科A2012年销售毛利率为36.56%，2011年和2010年分别为39.78%和40.7%。

由此可见，对于华远地产这样一家中型企业来说，盈利能力显然要高于整个行业约15个百分点，甚至比万科也高出不少。

“我们不需要刻意地追求规模。”华远地产董事长任志强说，“我们更注重企业的效率指标和安全性指标”。在他的计划中，更倾向于把华远地产打造成一个“小而美”的企业。

加码商业地产

“你可能不知道西单购物中心是我们的。”任志强向《证券日报》记者表示，1987年，华远正式进入房地产开发行业，就先在商业地产领域发力，开发了北京华威大厦。1993年，华远还参与了改造西单商业区，就是当时投资总额为10亿美元的“西西工程”。

事实上，华远地产的管理层认为，华远做商业地产是有着丰富经验的。“华远的商业地产面积很大，从目前华远布局城市平均下来看，商业地产和住宅地产的投资比例约为4:6”。在其来看，“商业地产对华远未来发展很重要”。

值得一提的是，2013年11月11日，华远地产以12.1亿元获得“北京市大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目(配建限价商品住房)”。不过，在本月成交土地中，华远所得地块的楼面价并不高。据华远地产称，这是任志强走“稳健”路线，注重安全的战略，即“华远不拿地王”的结果。此外，华远在京已实现东、北、南“金三角”布局。

不过，由于此次获得的的是住宅用地，不含商业，可能并不能完全体现出华远作为综合体运营商“长袖善舞”的特质。但该公司高层表示，华远非常重视商业地产项目的投资力度。至于以后是否要大力度地投资商业地产项目，任志强说，“这要看机会，可能在某些适合的城市会多投资一些商业项目”。

“长沙就有商业项目，核心区要保留，但非核心区是要卖的。”华远地产内部人士称，“保留需要资本和实力的支撑。”

实际上，除自有资金外，华远地产拿地和开发的资金选择了与基金、信托等合作。“我相信市场早晚会给你这个机会，三中全会后可能会允许再融资。”任志强称，“我们通过再融资就可以迅速发展了。”

值得一提的是，华远地产得到了其背后有着30年历史的华远集团的支持。而华远集团旗下经营服务业和高科技板块，重要的是其在做金融业务。

华远地产上述高层向记者表示：“华远集团不做实体开发，做金融业务，比如信贷、担保业务。”同时，这可能会给华远地产的未来融资拓宽渠道。

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