中房协：中央不谈房产调控是进步 关键在于顶层设计

图片来自网络

“房地产调控”的表述并未出现在今年中央经济工作会议明确的2014年六项主要任务中。在经历了过去多年密集的、大力度的房地产宏观调控期后，对于政策极度敏感的房地产市场，对此有了诸多解读。

据21世纪经济的报道，在连续两年高调“不动摇”后，房地产调控的字眼今年没有出现在中央经济工作会议框定的主要任务中。 

12月13日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕，这也是习李新班子上台之后的首次中央经济工作会议，会议明确了2014年经济工作的六项主要任务。其中提到，要努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。

此次中央经济工作会议部署的六项任务中，没有明确提到商品房和房地产调控工作的内容，也没有提及城镇化。

梳理近年来中央经济工作会议内容发现，过去五年里（2008年-2012年），中央经济工作会议均涉及商品房内容，其中，2011年、2012年连续强调“坚持房地产调控不动摇”。

实际上，十八大以来，新一届中央领导集体很少提及有关商品房和房地产调控的话题，仅有的一次是在12月3日的中央政治局会议上，在这次分析研究2014年经济工作的会上，提出要抓好住房保障和房地产调控工作。

中房协副会长朱中一认为，不谈调控是一种进步。解决住房问题的关键在于做顶层设计，通过土地、财税等方面的改革去解决商品房过热的问题。

“过去几年，房地产调控虽然有诸多成效，但因为屡调屡涨的结果，也备受诟病。”在朱中一看来，商品房价格过快上涨的原因是综合性的，但调控指标过于落在房价方面，调控政策过于一刀切，而且侧重于行政手段。

在中国房地产学会副会长陈国强看来，这反映出新一届中央领导集体解决住房问题的思路，即“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控。

日前，住房和城乡建设部副部长齐骥亦明确了“双规制”思路。齐骥称，深化住房制度改革、解决好群众住有所居问题，必须坚持市场化改革方向，发挥市场在资源配置中所起的决定性作用，激发市场活力，满足群众自住性、改善性住房需求。同时，政府必须“补好位”，为那些由于劳动技能不适应、就业不充分、收入低等而面临住房困难的群众，提供能够满足基本需要的住房保障公共服务。

不过，陈国强表示，不过多地提房地产调控，不等于不进行房地产调控，只是更强调政府在保障房方面应该承担更多的责任。

北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥也持同样的观点，金永祥认为，虽然没有明确提商品房和房地产调控，但是中央经济工作会议内容提出要努力解决住房问题，这其中也包括商品房价格高，以及存在泡沫等问题。

行政手段或淡化

据第一财经日报的报道，民生证券研究院副院长管清友在“盘古智库解读中央经济工作会议”上表示，房地产调控的表述没有出现，说明对房地产市场的管理，政府已经开始强化所谓政府与市场之间关系的划分，放开高端，发挥市场决定性作用，保障低端，强化社会民生功能，从供给端构建长效机制。

华远地产股份有限公司董事长任志强则说，放开市场、加强保障也是调控。

政府与市场关系的划分，或许也意味着传统行政调控手段的淡出。盘古智库城镇化首席研究员易鹏在上述解读会上表示，很多大城市有限购，但从当前情况看，没有限购的城市房价反而不涨，所以，限购可能不是解决房地产价格的方式，未来可能会进行松动。

即便是保障房归政府，可能也需要根据市场状况进行相应的结构调整和优化。

过去几年，全国范围内开展了有史以来最大力度的保障房建设。住房城乡建设部网站10日公布，截至11月底，今年已经完成了建成470万套、新开工630万套保障房的全年任务。

按计划，“十二五”期间我国将开工建设3600万套保障房，前三年已经完成了目标任务的2/3。

不过，过去几年的保障房建设也面临需要推进的地方。未来在加大保障房建设的同时，还要根据各地实际情况进行调整和优化。上海方面就提出，因为2013年旧住房综合改造被纳入了保障房安居工程，上海将增加旧住房综合改造内容，同时保持保障性住房总量目标不变。

近日住建部、财政部、国家发改委联合发出通知，明确要求推进公租房、廉租房并轨运行。杨红旭[微博]认为，未来公租房将是主导，棚改房是几年内的重点工作。今年6月的国务院常务会议决定，今后五年再改造各类棚户区1000万户。

调控理性了房市才可能理性

与前两年中央经济工作会议针对房地产市场“坚持调控不动摇”的表述不同，今年的表述表现出难得的理性，产经新闻报评论称，“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”

捋清政府与市场的边界，是这届政府一直在强调的理念。在房地产市场也是如此，可以欣慰地看到，中央已经不再过于强调宏观调控的作用，调控层面的理性回归，应该说是房地产市场回归理性的前提。

应该说，新一届政府执政以来，着手做的基本都在政府该管的范畴之内，例如推动保障房三房合一，在这次经济工作会议中，重点提到的同样也是保障房的供给问题。其他商品房环节，不再涉及。

把市场的还给市场是第一步，接下来政府还应该把该调控的调控好。

首先，就是增加土地供应，从源头上缓解供需。在这次经济工作会议中，也提到了特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

其次，是破除土地财政。近年来房价飙升，一个非常重要的原因便是“面粉”价格的狂飙。地价飞涨的原因在土地财政，这个魔咒不解，地价飞涨便恐怕要延续到“无地可卖”时，这不是故事，在深圳、海南等地，可卖的土地已经非常之少。

最后，是调整财税杠杆。征税是政府调控经济的重要手段，但在房地产领域，不少财税杠杆却是被错用了。例如，在北京，房价动辄几百万，20%的所得税新规实施后，购房者的购房成本一下子提高很多，而很多满五年唯一的二手房，虽然不需缴税，但也抬高出售价，自动向缴税房看齐，房价反被推升一大截。

该放手的放手，该管的管好，政府不再眉毛胡子一把抓，房地产理性回归便有希望。