部分区域房价跳水楼市假性降温 明年房价或爬缓坡

调控倒逼房企转型

扩充产品线大势所趋

□本报记者张敏

在推进城镇化、土改加速等背景下，一线房地产企业纷纷谋求转型。从万科、保利、世茂等房企近期的动作来看，拓宽产品线、丰富产品类型已成为最主要的转型方向。事实上，房地产行业的平均利润率步入了下行通道。分析人士认为，产品的分化不仅是房地产企业自发调整的结果，也是企业基于市场环境变化的考量，这种调整是大势所趋。

利润摊薄洗牌提速

房地产行业的利润率正在走低。中原地产研究部统计，截至11月初，公布三季报的上市房企合计135家，总营业收入达4675亿元，总利润为835亿元，行业利润率只有17.9%，净利润率只有13%。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，房地产行业利润率在2013年上半年为19.2%，2012年同期则为21.3%，近年来出现了持续下滑。

分析人士认为，楼市调控政策挤出了相当部分的投资需求，是导致房地产业利润率下滑的主因。从事数据研发的中金标准数据公司总经理郝文嘉说，随着房价不断攀升，在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下，房地产价格暴利上涨趋势已经开始衰减。该机构监测的数据显示，近3年来，全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。

成本提高、开发周期缩短也在压缩该行业的利润率。据悉，在房地产业的各项成本中，占据大部分比重的土地成本提升最快，企业拿地难度加大，在制约房企的开发规模和利润率。此外，近几年人力资源和资金成本也大幅攀升。

近日全国房地产商会联盟执行主席顾云昌在“第五届地产中国论坛”上表示，房地产行业已经进入到分化时代，除不同城市之间的分化外，企业也在分化。即品牌公司正在做大做强，集中度越来越高，不少中小企业被淘汰或兼并，房地产行业进入资源整合的时代。

兰德咨询发布的报告称，2013年房企关键词是利润摊薄、竞争加剧、洗牌加快。2013至2015年间，至少将有30%的房企出局，其中主要是中小企业。

专家认为，房地产行业的产品出现分化，即产品更加细分并具有差异化特征。如商业地产、旅游地产、养老地产等产品类型，已吸引越来越多的资金投入。这种差异化竞争的结果，一方面促进了产品品质升级，同时使产品从物质产品向服务产品转变。

龙头房企谋划转型

面对利润摊薄的形势，近年来房地产企业频繁在产品线上做出调整，今年的动作尤其大。

从2012年开始，世茂地产就尝试转型。在保持高质量豪宅开发能力的基础上，世茂逐步增加针对城市青年群体基本住房需求和首次改善需求产品的比例，将产品线从高端扩充至“中高端”，增强了盈利能力。

今年年初，世茂成立战略资源部，主要目标是做跨界资源整合。按照世茂集团副总裁蔡雪梅的说法，未来公司将不再局限于单一的业务，如盖房子、做花园、做园林、卖房子，世茂的下一步发展目标是做“城市进化的先行者”。

蔡雪梅认为，靠土地盈利的模式已经难以为继，未来的商业模式必须调整。据悉，世茂旗下业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居等。蔡雪梅表示，住宅和商业占比最大，达到60%-70%；其次是旅居地产占到20%，产业集群占10%。至于如何调整，世茂尚未做出具体的定位，但旅居地产肯定是公司下一步要拓展的新领域。

星河湾则在本月推出“第一居所计划”，即无论是高端住宅还是刚需产品，都在品质上尽力满足不同人群对房屋的宜居要求。同时，根据家庭结构和生活方式的变化，星河湾除了对原有250-350平方米经典户型优化，还将增加120-150平方米的户型，扩充产品线。

另外两家龙头房企的动作更引人注目。万科的首个商业综合体项目“金隅万科广场”于12月24日开业，其社区食堂和生活广场产品也在今年面世。按照万科集团副总裁毛大庆的说法，这是万科在“城市配套服务商”定位下的三条产品线。

“未来的北京万科，会有一个全产业链的业务结构，有商业、有酒店、有住宅、有写字楼，还有很多意想不到的东西。”毛大庆表示，明年万科将进一步拓展社区养老。

保利地产[微博](7.97, -0.15, -1.85%)近日宣布，将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国养老模式。作为战略转型升级的一部分，保利将在未来十年打造50个养老机构。

分析人士认为，房地产企业的此轮调整，主要体现在对产品线的扩充、实现产品的多元化，这种调整主要基于对市场环境变化的考量，可能成为未来的大趋势。顾云昌认为，在未来企业的发展过程中，产品创新能力和资源整合能力将十分重要，因为房地产涉及面很宽，还有不小的增长空间。

改革+估值修复

明年地产股反弹行情可期

□本报记者徐伟平

从年初的持续上攻，再到年末的弱势回调，2013年地产板块的市场表现跌宕起伏。近期地产股表现疲弱，申万房地产指数持续下挫，资本市场对于房地产行业的悲观情绪蔓延。分析人士表示，展望2014年，地产板块远没有部分投资者想像的那么悲观，改革行情叠加估值修复有望推动地产股展开反弹行情。

2013年先扬后抑

回顾2013年，地产股走势可谓跌宕起伏。从2012年末申万房地产指数反弹开始，这一波反弹行情一直延续到2013年上半年，在此期间，申万房地产指数一直处在相对高位。板块成分股中，万科A(7.80, -0.11, -1.39%)上半年累计上涨20.29%，金地集团(6.02, -0.10, -1.63%)上半年累计上涨10.40%，指数权重股的大幅反弹为地产指数提供了强力支撑。

分析人士表示，上半年房地产行业的基本面向好，房企积极推盘叠加房价上涨，地产企业业绩大幅增长支撑了上半年地产股反弹。半年报显示，上半年保利地产实现营业收入305.44亿元，同比增长51.34%；实现归属于母公司净利润34.07亿元，同比增长35.7%。而中报披露的1143亿元预收款则意味着，保利地产已经锁定下半年的业绩增长；万科A今年上半年实现营业收入413.9亿元，同比增长34.7%。四大地产龙头中，除金地集团业绩不佳外，均实现业绩突破。

进入下半年，地产股则遭到投资者的抛弃，申万房地产指数大幅回调，期间累计下跌17.41%，板块中的龙头地产股也踏上了漫漫回调路。下半年万科A、招商地产[微博](19.95, -0.35, -1.72%)、保利地产和金地集团分别下跌34.89%、30.24%、34.89%和21.38%。分析人士表示，进入下半年，地产调控未见松动，房产税呼声不时响起，受政策面的影响，地产股整体表现萎靡。此外，下半年主题投资大行其道，围绕改革红利这条主线的概念股受到资金热捧，资金无暇关注地产股的表现。

2014年估值修复可期

在经历了2013年跌宕起伏的市场行情后，2014年地产板块远没有部分投资者想像的那么悲观，考虑到城镇化加速、二胎政策有望逐步放开，地产行业的需求端增长可期。此外，经过连续下跌后，部分地产股的估值已在低位，短期有估值修复的需求。

进入12月，地产股呈现加速下跌的趋势，申万房地产指数累计下跌7.64%，期间更是出现6连阴的极弱行情。值得注意的是，经过连续下跌地产股的市盈率已经降至11.3倍的历史相对低位。分析人士表示，2014年房企基本面是稳定的。即便由于2013年高基数原因，2014年增速有所回落，但整个行业的高点可能尚未来临，预计部分地产股的业绩依然向好。在此背景下，地产股在2013年大幅下挫后，在2014年有望迎来估值修复行情。

2014年的关键词是“改革”，改革春风同样会吹入地产板块。国泰君安证券[微博]指出，首先，房地产的核心需求是“人”，二胎政策放开预计能带来年10%-30%的增量住房需求。其次，近期城镇化工作会议的召开意义重大，以人为核心的城镇化将推动房地产需求增长。从人口流入角度来看，大都市圈及其周边卫星城市、二三线中心城市逐渐形成的城市带最具潜力。再次，土地改革将让拥有一线城市非住宅用地企业的价值大幅提升，也将带来行业利润、规模加速回升。最后，国企改革将给房地产行业打开巨大的想象空间。房地产行业当前共有上市国企55家，推动国企改革对于房地产行业的影响较大，房地产行业中的国企有望受到资金热捧。总体看，改革行情叠加估值修复有望推动地产股在2014年出现反弹。