地产资管计划过半布局三四线 开发商不知名

如果你最近收到一份来自理财经理的资产管理类房地产产品推介书，务必不要被年化10%起步的高收益率所迷惑。请你首先重点关注开发商的实力以及项目所处城市。

因为21世纪经济报道的不完全统计显示，2014年以来发行的20款资管类房地产的产品中，超过一半投向三、四线城市，并且在融资方中，没有一家全国百强开发商。

上海一位地产基金人士提醒，2014年起，由于供应量过大，融资成本升高，中小开发商、三四线城市项目正是目前楼市风险“地雷”最密集的地方，值得高净值投资者警惕。

55%项目在三四线城市

最近，金元惠理资产管理公司的浙江平湖地产2号专项资产管理计划已经募集结束，正在等待成立。这款产品规模是1.370 亿，期限1.5 年，预期年化收益11%-12%。融资方是平湖市万城房地产公司。

这笔资金用于平湖万城所开发的万城·御珑湾项目的后续开发建设，还款来源有三个方面：平湖万城御珑湾项目销售收入、万城地产的营业或项目销售收入、实际控制人高永强名下企业的经营收入。

2月19日，金元惠理还成立浙江平湖地产1号，收益率、融资项目与2号产品相同，规模为2.5亿元。上述万城·御珑湾项目位于浙江省嘉兴平湖市，属于典型的三、四线城市。

华安未来资管在1月初成立的长兴金源·新城丽景三期专项资产管理计划也是如此。它的融资方是长兴金源置业公司，规模1亿元，期限1年，预期收益率10%-11%。

这笔资金的用途有两个方面，一是偿还建设银行长兴县支行开发贷款4000万及利息、浙江长兴农村合作银行项目贷款1700万及利息；二是用于新城丽景三期项目的后期开发建设流动性资金。

还款来源一是新城丽景三期项目的销售回款；二是交易对手相关方的其他收入。21世纪经济报道发现，新城丽景三期项目位于浙江湖州市长兴县龙山新区，也是典型的三四线城市项目。

不完全统计，在资管计划近期发行的20款房地产产品中，融资项目有11款位于三四线城市，占比高达55%。不过，这些三四线城市主要以东部沿海为主，包括河北廊坊、秦皇岛、浙江台州和江苏淮安市等。

中原地产的一份统计数据显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。供给过剩将是三四线城市最头疼的难题。

其余的地产项目则位于重庆、长沙、南宁、昆明、西安、郑州、沈阳等二线城市。基本不见资管计划能介入北上广深一线城市项目的踪影。

上海一位地产基金人士表示，通过用人口数量、土地供应量及去化律来衡量城市的楼市投资风险，目前除一线城市外，主要关注成都、郑州、武汉、西安几个核心区域省会城市。另外在二线城市中，长沙、昆明、南宁等地的供应量有点偏大。

20款开发商无一百强

除了关注项目所在城市外，作为交易对手的开发商实力档次也值得高净值投资者购买产品时重视。主要分中小开发商、全国百强两个层次，后者抵御市场波动风险能力更强。

21世纪经济报道对照由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产和中国指数研究院三家共同发布的2013中国房地产百强企业名单。上述20多款产品的开发商，竟然无一家能入选，名气都比较小。上述地产基金人士分析，由于贷款资金规模、拿项目能力、资金成本的差异性，银行、信托、资管、私募四类机构，各自对应的开发商实力基本都是由高到低，逐层递减。

其中仅有万家共赢发行的钜镶西安阳光城一期专项资管计划，融资开发商实力相对较强，为阳光城集团。这款产品期限1年-2.5年，A类份额的最低年化收益率为10.3%。当项目销售进度完成90%时，或资管计划到期结束时，由阳光城集团回购万家共赢所持的全部项目公司股权以及尚未销售物业。

项目所处城市不佳、开发商实力孱弱，导致资管类的地产产品必须通过价格优势才能吸引投资者。21世纪经济报道统计，目前房地产信托的平均期限是1.87年，平均预期收益率为9.64%。

在纳入统计的资管产品中，1-1.5年期限就有11款，占比为55%。上述地产基金人士介绍，资管计划2年期的产品比较难卖，只能一年年接着发。

另外资管产品的年化收益率多在10%至12.5%的区间。如中海恒信发行的临安成龙官山邸资管计划，资金规模在100万-200万元为10.6%、600万元以上则达到12.3%。