白沙洲片区成交火热 保利上城缘何迟迟不入市？

原标题：白沙洲片区成交火热 保利上城缘何迟迟不入市？

白沙洲一片大好的情况下，位于白沙洲大道旁的保利上城项目的情况显得非常突兀。该项目开盘日期一推再推，从2015年5月推迟到8月，现在仍未开盘。拨打各大房产网站上400电话及保利上城售楼部电话均无人应答。

“每天不知道干什么，天天在宿舍发呆看电视，开发商一点也不着急”，保利上城一置业顾问向笔者抱怨，“说是12号开发商会办一个活动，结果今天又黄了。其实售楼部都做好了，随时都可以进场，他们就是没声音。”

据现场了解，保利上城营销中心已经修建完毕，但只有保安看场，售楼部空置无人。项目代理销售商为世联行等多家机构联合代理，截至发稿日项目仍无代理驻场，有业内人士告知，项目已经在大批量招地推，最迟下月开盘。

保利上城项目位于土地编号P（2012）275地块，该宗地块由武汉常阳润力房地产开发有限公司以12.5亿购入，楼面价1920元/平米，属于城中村改造，主要建设住宅楼、商业服务设施（含商业、写字楼）、幼儿园、社区用房等配套设施。

地块原持有人为武汉常阳润力房地产开发有限公司，2014年湖北保利或通过转手并购后取得该地块的开发权。据了解这并非保利、常阳第一次合作。资料显示，湖北保利投资有限公司跟武汉常阳（集团）有限责任公司，合资成立湖北保利常阳置业有限公司。项目总体量达80万方，今年年初营销中心已修建完毕，原计划于2015年5月首开盘。

地质问题推迟入市

保利上城项目规划也是多番难产，拿地后上报的规划方案经过频频修改，各大房产网站上的项目介绍不尽相同。据笔者查证，2014年保利上城项目曾三次大幅度改动规划，主要集中的商业及配套上，写字楼由2栋减少为1栋，20栋住宅楼经过多次调整后，变为13栋商住楼及7栋纯住宅，加大幼儿园规模。

10月9日公示的规划中显示，用地范围内新建地上7栋24-40层住宅楼，13栋28-40层商住楼，1栋26层写字楼，1栋3层商业，2栋2-3 层九班幼儿园，1栋3层社区物业楼，2栋1层门房，1栋1层门房及配电房，15栋1层供配电用房，地下1-2层商业、停车及设备。据了解，写字楼将在二期推出，一期面市的将是公寓楼。同时90平米一下户型占比大于60%。

初版规划写字楼占比较重

从保利上城公布的规划来看，不到半年时间里保利上城多次变更项目规划，并在2015年上半年建成售楼部。然而，近1年时间过去，地块仍处于地基工程究竟为何？

对此，武汉地产圈业内人士告知，项目迟迟未推出是因为地下基建出现故障，经过修补拖延了时间。

同时，告知项目下月推出。在保利上城项目多次变更项目规划中我们可以发现，减少写字楼项目，超高层住宅楼数量减少，大量增加T5、T6产品。

项目为洪山区烽火村烽火村城中村综合改造，在武汉国土和资源规划局观望中搜索烽火村可看到如下结果：

点进内容可以看到，白沙洲烽火村周边有岩溶地面塌陷问题。经江浙区某建筑设计院高级工程师告知，项目地块下有部分区域有岩溶地质，因此降低层高为最佳解决方式，项目建造前需严格进行地质勘测工作，根据地勘情况会对基建工作进行专业作业，技术上不存在任何难度，但造价和时间上花费较多。

刚需扎堆白沙洲亟待整改

白沙洲，一直是刚需购房者扎堆处，除去地质问题，保利上城的规划变动，一定程度上反映了白沙洲现在刚需扎堆，商业配套缺乏的尴尬局面。

在白沙洲整个片区内，只有两条主干道——武金堤公路和白沙洲大道！但是却跨越了杨泗港大桥、鹦鹉洲大桥以及白沙洲大桥，两路三桥，架起了整个白沙洲，工业、楼盘、商业，正是这里面的核心！

白沙洲重要的交通要道杨泗港大桥已经于2014年开工，预计2019年完工，同时轨道交通11号，及轨道交通5号线从项目旁经过，地铁站点也在10 分钟步行距离内。目前，地铁主要有5号线计划在2016年内开建，目前，5号线一期（武汉火车站至复兴路）已开始探路。目前在建的还有白沙洲高架桥，预计明年春节前建成。

如此绝佳的位置，保利上城开盘时间为何一拖再拖？先来看下白沙洲几个主要楼盘的价格情况。位于白沙洲大道旁的楼盘均价基本在7200元左右，独有万科金色城市因靠近白沙洲大桥，价格拉升近500元。

回顾2013年，白沙洲片区房价就已经在7000-8000档，经过两年，房价基本没有变化。

随着前期多个项目的完工交房，白沙洲区域内入住居民逐步增加，按照政府规划，白沙洲新城定位为可容纳10万人的生态居住区，目前来看离该数字尚有一定距离，但随着其他小区完工交房，居住人群会逐年增加，因此交通和配套问题日渐凸显，这将是影响购房者的重要因素。

白沙洲纷争再起

保利上城正位于江国路和白沙洲大道的交汇之处，不远处即乔木湾公交站，越过复地悦城，成为出入白沙洲的第一楼盘，拥有绝佳的地理位置。而保利上城同时建有部分还建房，以成本考虑也会希望依靠交通和配套来提升楼盘价格。

回溯白沙洲房地产市场近几年的发展，首先看中这一待开发处女地的是地产巨头万科。万科金色城市在2010年底开盘6200元/平，首开即日光的成绩打响了白沙洲刚需价值洼地的名头。之后，福星惠誉、清能地产、佳兆业、华润置地、复地、融科智地等房企纷纷落地白沙洲，白沙洲的纷争自此开始。

现在正值“金九银十”的传统旺季，目前各大楼盘都在积极备战。整个8月武汉楼市都异常火爆，出现了一月之内两次日光，多次千人抢房的火爆场景。多家媒体都曾报道，白沙洲房源紧俏，开发商推房不愁销售，反而是购房者稍一犹豫，就可能错失心仪房源。

同时，8月国家出台了年内第四次降息，而年内的第四次降息，让房贷利率降至史上最低。8月的最后一天，住房和城乡建设部宣布，放松公积金贷款门槛， 二套首付比例最低可达2成。多重利好为九月的楼市注入了一剂强心针。开发商自然不会放过白沙洲正热的市场，下半年东原湖光里、观澜天地、保利上城、楚天都市沁园、地产集团菁英城等项目整装待发，或可在一定程度上缓解白沙洲无房可售的局面。

湖北保利快步发展背后的问题频出

保利上城项目一再推迟入市，或是因为地质影响，或是出于销售考虑，只是未知。项目为湖北保利白沙洲首个项目，和武汉保利有本质性区别。

保利分为湖北保利、武汉保利，文中所说保利上城为湖北保利旗下产品，湖北保利投资有限公司隶属于国资委监管的中国保利集团公司，是中国保利集团下属两大房地产开发公司之一——保利香港投资公司(HK0119)在武汉的开发平台。主要从事房地产开发，具备二级房地产开发资质。保利蓝海郡、保利华都、保利才盛景苑。

保利(武汉)房地产开发有限公司是由保利房地产股份有限公司、广州富利建筑安装工程有限公司等多家公司于2002年6月6日合资成立，是保利地产集团全资子公司，国家一级房地产开发资质企业。保利花园、保利海寓；保利心语、保利圆梦城、保利海上五月花、保利拉菲、保利香槟国际、保利心语。

今年8月10日，保利置业集团有限公司公告称，截至2015年7月31日，2015年前7个月，该集团合约销售额约为179亿元，同比增长约33.58%;值得注意的是，在销售同比小幅上升的同时，保利置业却迎来盈利预警。截至2015年6月30日共6个月，公司拥有人应占溢利将较2014年同期下跌约90%。

针对此次的盈利预期下跌，保利置业回应称，主要是由于收入减少和销售毛利率下跌造成销售毛利减少，同时投资物业重估收益减少。

据媒体报道，近两年湖北保利代表性楼盘，保利蓝海郡、保利华都等均出现刚入住频频发生屋顶漏水，电梯下坠等事故受到大批业主投诉。

其中保利蓝海郡电梯事故至今仍未解决，日前针对保利蓝海郡频繁出现电梯下坠事件，洪山区检验所相关负责人称，电梯出现下坠故障的原因很多，可能是电梯制动相关部位出现问题，也可能是电梯钢丝绳出现打滑情况，需要具体问题具体分析。

该负责人表示，业主可以向他们申请对电梯进行重新检验。他们会跟小区物业取得进一步联系作现场调查，核实电梯使用时间、询问当事人事发时的详细情况再作判断。