武汉办公租赁公寓不到3成 过渡居住成承租主力

原标题：公寓产品租赁实探：办公租赁不到3成过渡居住成承租主力

“低总价”、“商住两用”——不少公寓产品在推介自己的时候都会用到这几个关键字眼。尤其是“商住两用”这一较为模糊的字眼给了不少投资者留下一种出租更有保障的感觉。不过，笔者最近走访了汉阳、武昌多处数年前交房的公寓产品，发现这些公寓产品从目前的使用现状来说，实际用于办公的并不多，大多数公寓产品最终还是用于居住，而且，投资者得到的年租金回报率也远没有当初投资时预估的那么高。

北大资源首座位于汉阳琴台大道与龙阳大道交汇处，紧邻汉江江畔，“商务公寓”为主打，产品的面积多数都在58-79平米。项目既紧邻汉阳主干道——龙阳大道，同时离汉口也非常近，这一地段租赁需求一直比较旺盛。笔者经询问该项目业管理人员得知，这里租金目前的平均水平是34元/平米/月。“租一间58平米的公寓，大约是1800-2000元的租金。”据了解，北大资源首座当年的售价是8500元/平米，按照目前的租金水平，该项目公寓产品的年投资回报率为3.9%。

笔者随后上楼实地察看了一番，每一层楼共有14户，物电梯井、楼梯都在中央，选择在这里租赁办公的主要是一些人数为5-6人左右的小型建筑装潢公司、印刷公司、教育培训机构、汗蒸馆等等，除此之外，更多的都是作为住宅使用。“办公的不会超过30%，公司稍微大一点的都搬到写字楼里去了，但是这里几乎每一层都会有3-4户是用来办公的。”在10楼，湖北启城建筑装潢有限公司一名员工告诉笔者。笔者也随机在数个楼层进行了探访，发现办公租赁的情况确实存在，但是并不占多数。

事实上，从地段上讲，北大资源首座拥有紧邻汉阳王家湾商圈、地铁4号线以及即将通车的地铁3号线等众多便利的交通条件，而且地下两层共360个停车位、6部电梯配置，这对于办公来讲，配备的条件并不差，但，不到3成的办公租赁现实还是和“商住两用”的预期有一定的差距。

撇开办公租赁，公寓的投资回报则主要来自年轻一族买房前租赁需求。但是这一租赁需求是一种过渡阶段的租赁，其租金承受水平是有限的。笔者近期收到的一份公寓产品的宣传单页上称自己的多功能公寓是“"闲钱投资首选、年均收益超8%“。但笔者在多地的实探显示，即时是交房已经使用多年，周边配套相对成熟的公寓，目前也鲜有能达到这一收益的实例。

在位于丁字桥南路南湖沃尔玛附近的某公寓项目，投资者彭女士为笔者算了一笔账，彭女士告诉笔者，她是在2010年左右投资了该公寓项目，买了一处50平米的LOFT复式公寓，至今自己只租出去了下面的一层，上面的一层还闲置着。“50平米的公寓，租金大约是1600元/月。自己当时买的时候是9700元/平米，租金回报率大约是3.9%。这还没考虑自己装修、配置家电的费用。”如今，彭女士的LOFT小阁楼二楼干脆都没有装修，而是直接安了一道门封住了上楼的楼梯。

据该项目物业管理人员介绍，这里的公寓80%都是由在附近工作的年轻人租用，“这里的水电都是民用水电，这是这个公寓的一个优势，而且附近紧邻沃尔玛超市、大型的购物中心，买东西也方便，但是，毕竟，这里只是年轻人在（买房前的）一个过渡，租金不可能太高。”带着笔者看房的保安吴师傅介绍道。笔者在公寓里实地探访了几位住户，有的是陪读的家长，更多的则是尚未结婚的年轻人，但毫无疑问，不论是家长还是年轻人都没有长期使用这些公寓的打算。

竞品不少投资公寓地段应优先考虑

根据笔者的调查，公寓出租的难易程度显然最直接的关联因素还是地段。在白沙洲等偏远城区，笔者也曾目睹过一些公寓产品鲜有人承租的惨淡景象。“从投资的角度讲，公寓产品在转售时要比普通住宅支付更高的交易税费，其升值能力、租金回报就必然成为投资考察的重中之重，”“那些地段不好，单靠价格优势为卖点的公寓产品很难说有多大的投资价值。”多次参加亿房商业地产考察活动的徐先生向笔者的表示。

此外，笔者在采访中发现，小面积的公寓产品投资属性非常强。“买的不住、住的不买”无疑是公寓产品投资属性的最精炼总结。但要谈到“住”，公寓产品就必然要和70年产权的普通住宅竞争。但是，在居住的舒适性方面，公寓产品很难与普通住宅竞争。笔者在上述两处公寓实地探访都发现，公寓产品的结构都是电梯井在中部，四周环绕着十几家住户，几乎是门对门，而且，走道昏暗狭小。加之不少公寓承租生活成本较高，物业管理水平也不高，这些不足都给公寓产品在租赁市场顺利出租带去了不少的阻力——而租赁是公寓最主要的投资回报来源。

“投资40年产权的小户型公寓有一个前提：要能满足基本的生活需求。”某项目资深置业顾问聂琦向笔者介绍到，自己也曾服务数个配有公寓产品的项目销售，对公寓产品投资价值有一定的认识。聂琦告诉笔者，投资公寓产品一定要选择具备明显的地段优势、并有成熟的交通及周边生活配套的公寓产品。此外公寓的面积不要太大，50平米左右的小公寓其实反倒容易出租，而且，“公寓的装修标准也不宜太高，太高了，租客数量反而会萎缩，房屋出租的机会反而降低了。”