月租金18元仍现空置 吴家山部分社区商铺投资回报仅2%

原标题:月租金18元仍现空置吴家山部分社区商铺投资回报仅2%

“缺乏郊区开发能力，就没法赢得未来。”这是武汉本土一家龙头房企当年试水黄家湖片区时曾留下的一句话。于开发商来讲，郊区土地价格低，取得成本低，规划空间大；对部分中小商铺投资者来讲，不断外拓的城市边界也催生出了一些总价不高、门槛较低的郊区商业投资选择。但，新城区商铺投资毫无例外要经过漫长的市场培育期，那这个培育期究竟有多长？远城区商铺投资的回报率究竟又有多高呢？笔者日前选取吴家山部分2011年前后入市的社区商铺进行了调查走访。

租金降至18元仍有空置

顺着临近东吴大道这一侧走过去，会发现部分商铺至今仍空置

乘坐546路公汽在航天嘉园站下车，向西走50米就到了航天彩虹镇。这是一个典型的刚需楼盘。何先生所购买的铺面就在临近东吴大道这一侧，离公交站也不远。但现在，何先生的门面上贴着大大的招租字条。“42.5平米商铺，租金已经降至800元一个月了，但还是空着。”电话里，何先生谈到自己门面还未租出去，颇有几分无奈。

和何先生有类似遭遇的还有沿海赛诺城的胡先生。笔者通过房产中介与胡先生取得了联系，得知胡先生在沿海赛诺城共买了3套商铺，但目前其手中2套商铺均为空置。“只有靠近中百便民超市的一家租出去了。”中介告诉笔者，“商铺租金最高也就40元的水平，更多商铺租金还达不到这一水平。”笔者还了解到，这里新铺的售价约为1.2万元/㎡。

在另外一处2012年前后入市的楼盘九坤五环华城，笔者注意到这里的二期商铺仰仗门前开辟的停车场吸引了数家规模酒店和餐饮店的进驻，虽然在较为偏僻的地段实现了满租，但据该楼盘一起小区入门处的一家药店工作人员透露，该小区目前门面的租金低于30元/平米/月，而公开的资料显示，该小区商铺当年的售价超过了15000元/平米。

流动人口少仅凭社区居民消费勉强支撑

笔者走访的九坤五环华城、航天彩虹镇、沿海赛洛城分别位于东西湖区中心城区的南、西、北三面，离中心城区都有一定的距离，这里的商铺是比较典型的远城区新开发小区的社区商业。采访中，笔者了解到，这些社区商业由于社区位置相对偏远，流动人口少，这里的商业成长空间并不大，由此带来的社区商铺的租金回报也很难有明显增长。

“有人租商铺吗？我愿意转让我的商铺。”在航天嘉园小区门口，夏女士租了一间15平米的商铺出售特色蜂产品，在得知笔者从事房地产行业后，立刻向笔者表达了愿意转手商铺的想法。夏女士旁边的一家300多平米野味餐厅前不久也刚刚关门，并贴上了门面转让告示。“生意不好做，人太少了，我们这边东吴大道上大货车、施工车辆往来，交通、环境都还不太如人意，只有小区居民从门前往来，别的人没事是不会往这边走的。”夏女士向笔者分析到。

“一般不随便涨租金，最近我在手上的一个门面正在重新装修，重装后每平米的租金看能否涨5快钱。”在沿海赛洛城有多套门面的胡先生告诉笔者，即使不调整租金，现在小区商街里仍有不少空置商铺。在这种背景下，虽然自己正在对自己持有的一处商铺进行重新装修，但对装修的后的租金上涨，自己心里还不是特别有底。“你涨租，商户可以去和那些空置着的商铺业主联系，几乎不用挪地方，商铺可以重新开起来，所以，在这种地方（小区），涨租没有意义。”

笔者采访了解到，上述几处商铺交房已经有3-4年的时间，但至今其租金仍处于不到20元的水平，而且租金上涨空间也有限。这一商业培育期的时间跨度显然已超过了不少投资的心里预期。

年化租金收益不足2% 其他新城区或更低

地段稍偏，但安静，配以足够的停车位置，部分特色餐饮企业成为远城区新开发小区商铺的承租主力

就在笔者走访前不久，亿房投资军团的网友还就目前很多商铺的投资回报年限进行估算。大家乐观的意见是，20年能回本的商铺都是不错的商铺。但从笔者调查走访的实情来看，部分社区商铺的年投资回报率仅2%，这意味租金回本的周期可能是50年。

环境和交通配套无疑是影响这里商铺租金的重要因素。在九坤五环华城，东面的四明路上尘土飞扬，大货车来回穿梭。过往行人纷纷掩面而行。在航天彩虹城二期，通往小区东门的水泥路才刚刚修好，路边工人们正在抓紧种树，提升环境。在沿海赛洛城，同样是硚孝快速通道的建设也让小区东面的张柏路路况极差，对这一侧的是商户们的经营也产生了影响——围挡竖立，不再临街临路了。也许，等这些配套工程完工了，这些小区的商业运营才会得到一定程度的改善。

需要说明的是，笔者调查的吴家山是一个相对成熟的居住区远城区，随调查的一些楼盘也基本在吴家山中央城区的辐射范围之内（除沿海赛洛城稍远外。）尤其推断一些新开发片区如四新、东湖高新等片区，其商铺的租金回报可能会更低。在四新片区的观澜国际，笔者前段时间采访就了解到，这里的商铺不是租金低，而是大量空置着。这些或许能帮我们理解：远城区新开发小区的社区商业培育周期之长可能超出了我们的想象。