楼市这一年：一线城市买房比炒股更靠谱

三四线城市销售不畅之下，库存也在节节推高。数据显示，11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，库存再创新高。

巨大的库存压力也让去库存工作成为目前中央经济工作的重要任务。在上个月召开的中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记习近平提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，首次对房地产去库存表态。

此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。在“歼灭”楼市库存的问题上，农民工市民化将发挥重要作用。12月14日，中共中央政治局召开会议要求，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

目前，包括河南、安徽等多地已经出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《第一财经日报》，后续在去库存方面，仍有望出台更多有针对性的举措，只有房地产去库存达到一定的成效后，开发商拿地和投资的意愿才可能增加。

中小房企加速逃离

不过，就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降26%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。中原地产研究部统计数据显示：截至12月14日统计，一线城市土地出让金达到了4722.35亿，预计全年成交额将在5000亿左右。从市场成交均价看，土地价格(非建筑面积)上涨达到了20193元/平方米，同比涨幅达到了37%。整体土地市场地王频繁出现，一线城市土地呈现两大特点：供应减少和豪宅化。

在北京，今年成交的住宅地块楼面价已全面超过3.7万元/平方米的情况下，未来住宅产品“豪宅化”难以避免。不只是北京，上海、广州、南京、杭州等，其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新历史纪录。

为什么核心城市土地这么热火?张大伟说，在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市就十几、最多不超过20个，占全国城市的比例相当小。而且这些大城市在国家严控城市边界的情况下，未来出让的土地也将越来越少。也就是说，对开发商而言，未来可供选择进入的城市和空间已经越来越小。在这种情况下，土地市场的价格自然也就水涨船高。

这其中，央企和地方大国企成为拿高价地的主力。全国前11月成交的住宅土地总价地块前50名分布主要在一二线城市，但从拿地企业分布看，其中有29 宗地块由国企或者国企参与获得。50宗地块合计成交土地金额为2449.15亿，其中国企参与的29宗地王地块的成交额高达1497.2亿。占比达到了61%。

以北京为例，其中超过80亿的三宗地块全部为国企获得，其他城市的优质土地也大部分进入了国企手中。

在张大伟看来，目前像北京这样的一线城市，土地市场逐渐变成“豪门的游戏”，不仅外地中小房企进京、进一线城市难度越来越大，实力不足的房企甚至逐渐失去了生存的空间。

一方面是难以进入一线城市和二线核心城市拿地开发;另一方面，中小型房企本身项目大多是在三四线城市和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，这也使得中小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。

例如，浙江广厦8月发布公告称，长期来看，随着竞争的加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧。因此，从盈利能力和未来发展角度考虑，广厦做出决定，在三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。

深圳一家规模不大的上市地产企业老板告诉《第一财经日报》，这两年土地价格这么高，该公司已基本没有再拿地，未来也将逐渐淡化在房地产行业投资，转向互联网等领域。

在业内人士看来，随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小型房企退出房地产领域或被收购。在这个过程中，整个房地产行业的集中度将进一步提高。在中小型房企退出、被并购的同时，万科、恒大等龙头房企的规模将进一步扩大。