土地瓶颈下的别墅花样年华 独栋别墅将“断供”

从2003年开始，国家就明确提出停止别墅用地供应，随后各地对别墅用地（容积率不大于0.35）的审批逐年严格，特别是从2006年起，全面停止别墅类用地的供应。从2003年至今，别墅市场已经连续10年颁布了7道禁令来严格控制别墅市场。政策的频出，一定程度上抑制了别墅的购买力。但随着其稀缺性的显现，别墅的价值也在逐年攀升。

城市从来不缺乏财富阶层，很多成功人士都梦想拥有一套顶级资源别墅，以稀世的山水情怀寄寓超凡脱俗的心灵归宿。绝佳的湖光山色，超前的规划设计，高尚的人文圈层。

资源别墅，是一个私属于社会顶端阶层的建筑命题。一个毫无争议的共识是，别墅真正迎来了买少见少的稀缺时代。有天有地，是中国最为传统的居住方式，也是现代都市人的终极居住梦想。而离城不远的城央别墅的出现，无疑为高端买家奠定了圆梦的基础。出则繁华、入则静谧，城市别墅既能够满足人们的终极居住梦想，又可以充分照顾家庭生活、日常工作的需要，完全可以达到作为“第一居所”的标准，拥有双重的高居住价值，也为越来越多的高端人士所向往。

土地瓶颈：别墅进入稀缺时代

自2003年国土资源部首次叫停别墅用地供应以来，“别墅用地禁批”已有10年的历史，其间政府相关部门多次重申该政策。政府对别墅用地严控禁批的决心与恒心彰显其中。

停止土地供应意味着未来的市场竞争没有了，占有市场的份额加大了，几年后的别墅市场很有可能形成一个断档，而且即使是在建项目，也相当有限。在限墅令的影响下，武汉别墅的供应量将逐年下降，别墅项目的稀缺时代早已渐行渐近。

类聚群分：别墅板块初现雏形

在别墅新政频出的同时，武汉别墅市场的发展逐渐显现出板块、纯粹、独栋的发展趋势。

早期武汉别墅零星分布在城郊进行开发，经过近10年的发展，武汉别墅的板块趋向初现雏形。别墅板块化的具体表现是多个别墅项目聚集在一起，形成一个相对集中的别墅群落。板块中的别墅项目有规模化和社区化的趋势。规模化是指别墅项目占地面积非常大，少则几百亩，多则上千亩，比如盘龙城板块的F、天下占地3000亩，是目前华中地区规模最大的纯别墅项目；社区化是指早年开发的别墅不太注重社区气氛的营造，不少别墅区甚至没有公共活动场所和会所，而现在的别墅对社区概念十分重视，竭力营造一个融洽和睦的社区氛围，社区服务及配套建设都大大提升。

其中盘龙城板块是近几年来武汉的一个新兴高档社区板块，其得天独厚的高山、坡地、盘龙湖，四通八达的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。现在在盘龙城十几家开发商中，就有6家是开发别墅或附带开发别墅的，其中仅F、天下就拥有2000套不同风格造型的别墅。

告别“混居”时代：纯别墅社区价值渐显

据统计，武汉市现有80多个带别墅的住宅小区，但纯别墅小区仅十余个，仅占别墅住宅区的1/7。随便走访市郊的一个住宅小区，都会发现其中规划的别墅区，与一些多层公寓毗邻。在这里，得天独厚的水资源和小区环境都不再是别墅独占的领地。除了别墅本身的体位要比公寓大几倍之外，其他并无太多分别。

如此，便带来单纯别墅与带别墅的综合物业之间的矛盾。很多综合性项目都以别墅销售为托，主要有两种开发模式：一种是先开发别墅区，然后抬高住宅均价，推出的是别墅，想要卖的还是普通住宅。另一种方式是先开发普通住宅，采取低价入市，形成品牌，聚集人气，资金回笼后再花高成本打造别墅区。

无论哪一种开发模式，都存在一个无法回避的问题，整个住宅社区的住户鱼龙混杂。所谓“物以类聚，人以群分”，能支付几百万元房款的人与只能承受几十万元的购房者，其职业背景和社会地位及生活起居习惯都会存在着巨大的差异。同时还因房价的多少，决定业主所享受的待遇服务是不一样的，这给社区的各种生活配套设施、环境布局都会带来不可避免的矛盾。

因此，可以预见的是别墅与普通住宅“分居”，必将成为别墅社区发展的必然趋势。

“单身”情歌：独栋将成新政最大受益者

虽然说2003年就已出台停止别墅用地供应的政令，但是直到2006年关于别墅的定义才完全明晰。2006年6月13日，在中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全这样向记者定义“别墅”概念：“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”如果这是对“别墅”的最终定义，这将意味着现在常说的五种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。

樊志全还表示：“对于已经审批同意建设的别墅，可以继续建造，对于还未审批但确有意向建造别墅的房产商，不予任何理由的审批。”这样一来，真正稀缺的将是那些独栋别墅，而联排、双拼、叠拼等借稀缺口号涨价的集体狂欢将戛然而止。

从严格意义上讲，武汉的别墅，特别是高端别墅项目并不多。新政策决定了别墅开发用地有限，因此开发商要用好手中的地块，开发真正的别墅产品和高端产品。让占有大量稀缺土地资源的别墅成为城市的景观、开发商雕琢出的艺术品、购房者手中的珍藏品。

F、天下在武汉是一个知名度较高的纯别墅项目，上千栋姿态各异、个性独特的别墅坐落在一片广阔的丘陵地带上，构成了“3000亩超大型生态别墅区”，配套有国际高尔夫练习场、酒店、会议中心、健身中心、游泳馆、桑拿中心等服务设施。售楼人员称，这里是“武汉的富人区”，住在这里就是身份和品位的彰显；而对于别墅类客户来说，也只有这样纯别墅区的高档定位才能保证其生活的品质。

根据《武汉市城市规划条例》中的相关规定，“两江四岸”、山体和湖泊周边“禁区”地带，只能建园林小品等公共设施，禁止建其他任何建筑。对于像F、天下这样已经获得批准的大型山水别墅群来说，无疑又是一个好消息。

附：2003年以来别墅用地相关禁令

2003年2月，国土资源部下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，规定5年内停止对别墅的用地供应；

2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，再次提出要控制高档商品房尤其是别墅的建设，控制此类用地供应量暂停审批；

2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，重申停止别墅类项目土地供应；

2006年12月，国土资源部等部委联合发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅、高尔夫球场等项目用地被明令禁止，《2006年国土资源管理工作要点》中“继续停止别墅类用地供应”被再次提出。

2008年1月，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，“续停别墅用地”再次出现其中。

2012年2月，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》。《通知》要求，继续鼓励多配建保障性安居房，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地

2012年6月，根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》颁布实施。新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，同时再次明确了“禁止别墅类房地产开发项目”的规定。