2014年武汉楼市增速放缓 后市回暖趋势将延续

原标题:去年武汉楼市增速放缓 后市回暖趋势仍将延续

近日，浦江(中国)市场研究部发布《2014年武汉市房地产市场年报》，对2014年武汉房地产市场作了回顾与展望。

报告总结2014年武汉楼市时指出，去年武汉土地市场较为稳定，成交面积和金额同比均下降;商品住宅增速放缓，成交面积和成交均价分别同比上涨14.10%、 1.82%;下半年随着政府救市举措不断，楼市回暖。报告展望武汉2015年武汉楼市时认为，市场回暖的趋势仍会延续，今年下半年市场供应量可能会明显下降，房地产行业将迎来优胜劣汰的时代。

2014年楼市总结：增速放缓政策利好刺激回暖

一、土地市场较为稳定，成交面积和金额同比均下降

2014 年，武汉市累计成交146宗土地，成交面积与去年同期相比下降24.85%。土地出让金额为597.91亿元，与去年同期相比下降12.95%。全年成交情况具有一定的波动性，8月和11月均为成交高峰期。

从土地成交的区域分布来看，汉阳区、江夏区、洪山区三大城区成交面积分别位于排名前三，且下年供应更为显著。

二、跑量为主量升价稳

2014，武汉12大主城区商品住宅成交均价为8986元/平方米，价格较去年同期上涨161元/平方米，涨幅约1.82%。

全年价格波动不大，随着政策松绑，多副省级城市触底反弹量价齐升，而武汉市虽然成交量涨了2万套，但是楼盘促销力度不减，导致价格整体上涨幅度不大。另外，部分片区出现供过于求，楼盘间竞争激烈，卖房速度有所延缓。而房企的融资和拿地成本在持续增大，对限期回笼资金要求比较高，积极去库存是多数房企接下来仍将采取的首选销售策略。

三、利好政策叠加效应显现，增速放缓

2014年，武汉12大主城区商品住宅成交面积较去年同期增加171.2万方，同比上涨14.10%。下半年由于武汉限购政策取消等一系列调控措施，下半年市场表现火热，9月份以后月均成交量均在12000套以上。

从主城区各片区的户型成交结构上来看，80-100平的两房、三房成交比重最大; 60平米以下产品成交片区主要为古田片;60-80平住宅则以汉口中心区、二七后湖片、东西湖片、南湖片以及四新片成交比重较大;100-110平房源成交比重最大的在关山片;110-120平房源则以沌口片、光谷南成交较多;120-140平的住宅最受改善型购房者青睐，武昌中心区、青山片、关山片、光谷东、光谷南、汉阳中心区以及沌口片该户型段成交比重均占其片区成交量较大的份额;而140平以上豪宅，则以武昌中心区以及光谷东成交最多。

四、营销模式、开发模式不断创新，高端房企门槛显著加强

2014年房地产行业是跨界与融合的发展趋势，房地产与互联网的整合，引发了创新营销的大比拼，线上线下的结合。房企的直接融资渠道放宽，特别是能在银行间发行中期票据，都有助于降低融资成本。不过，中票的发行门槛必然导致中小房企在下半场丧失融资优势，加大2015年行业洗牌的可能性。

反观2014年ROE优秀的公司，无不是摈弃了原有的简单规模扩张、同质化的开发模式，而另辟天地、成为拥有远高于行业平均销售净利率的佼佼者。值得关注的是绿地与万科的良性竞争，也使得2014年的楼市迎来了两个2000亿销售额的房企巨人，带动着楼市朝着健康稳步的方向持续发展。

五、政府救市举措不断，刺激楼市回暖

2014年市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴等多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。

2015年楼市展望：回暖延续行业分化洗牌加剧

一、市场回暖趋势仍会延续

从需求来看，2014年第四季度的整体利率中枢已经逐渐下行，购房人群的按揭贷款支出也有所下降，特别是刚需主导和置业年轻化的购房群体，他们对利率的下行更为敏感;根据2014年四季度受利率下行的影响，2015年市场回暖的趋势仍会延续。

二、整体货币环境将趋于宽松

根据行业发展的外部环境来看，2015年宏观经济面临下行压力，房地产仍需为稳增长贡献力量，而交易量的放缓将会拖累整个经济复苏步伐，因此预计2015年整体货币环境将趋于宽松。所以，从总体来看，明年的销售总量无需太过担忧。

三、下半年供应量预计会明显下降

根据2014年市场总体供应量来看，就目前形势，库存压力尚未释放安全，这一趋势预计将持续至2015年上半年，但考虑到明年开发商推盘的货值或因2014年房企土地购置规模快速下滑的影响而减少，所以，在库存压力基本释放后，下半年市场供应量可能会明显下降。

四、房价走势出现分化

一线城市房价仍会小幅上涨，演绎资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。二线城市分总量大，潜力巨大，分化也严重。 有些城市会平稳中上涨，主要以增量为主。2015年也将注定是极不平静的一年，房企之间会发生大的并购，既有大鱼吃小鱼，也会有大鱼吃大鱼，房地产行业将迎来优胜劣汰的时代。