商业地产行业资深人士黄旭志分析创新模式是新蓝海

原标题：商业地产行业资深人士黄旭志分析创新模式是新蓝海

管理大师德鲁克曾说：「今天的商业竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争!」。在房地产行业连年利润降低，存货压力越来越大的环境下，创新商业模式，将是打开商业地产这扇门的“金钥匙”，直接构成商业地产开发的核心竞争力。据不少专家预测，依国外发展路径来看，未来商业地产以开发、金融、服务、 运营等为模式侧重的产品线绝对超过100种，而目前行业中开发产品仅20种左右，产品研发蓝海市场巨大，其中，商业地产高管是否具备国际视野，突破困局创造全新商业模式能力，将成为关系各商业项目和地产公司存亡的关键。

商业地产开发模式单一各大地产纷纷转型

成功商业模式跟公司条件和市场环境密不可分。即使是万达、华润、万科等地产巨头，在日益严峻市场环境下亦不得不做针对性调整，以应对市场内外激烈竞争。 以华润集团为例，尽管其旗下拥有庞大零售业务，但华润始终未曾停歇商业地产探索的脚步。2004年12月9日，华润第一条商业地产产品线“华润万象城”在深圳开业，深圳万象城以“一站式”的消费体验迅速成为最具示范效应的购物中心;2011年6月，其第二条产品线“华润万象汇”在北京开业，旋即成为引领崭新生活方式的京北商业旗舰;2013年，华润第三条产品线“mini万象城”首个项目1234space在深圳开业，而这次华润瞄准了追求时尚轻奢高品质的年轻群体，引得业界和市场一片称赞。

创新商业模式业态组合贴近消费者LIFE-STYLE

三年前“万达模式、宝龙模式、世茂模式“是各大地产公司争相模仿的范本，但随着批量复制开发，模式本身的品牌溢价逐年递减，再加之国内政策的频繁变化， 地产商开始重新思考、寻找新的开发蓝本。记者从有海内外多年从业经验，并成功操盘过城市综合体、文旅项目的资深地产行家adam huang黄旭志先生访谈中了解，从国外mall、shopping center、theme park 等产品发展来看，差异化的商业地产在中国商业将会越来越多，而个性突出的生活形态(LIFE-STYLE)类产品将成为主流。差异化、专业性的主题商业规划和体验设计，要求新一届的高管们具备国际创新理念及突破模板困局创造全新商业模式的能力。

主题明显体验设计空间氛围三要素消费者逛上瘾

至于怎样做一个趋近消费者生活形态(LIFE-STYLE)的商业地产项目?记者总结主题明显、特殊体验、氛围轻松等因素是关键，以日本东京中城Tokyo Midtown Mall为例，该项目于2007年正式开业，主体地标建筑中城大厦高248米，目前为东京都内最高的建筑，在建筑内部不仅有三得利美术馆，还有一处“21_21设计”视野的地方，它是由时尚设计师三宅一生和建筑师安藤忠雄策展企划的设计展览馆及工作坊，而正因为它们的存在，整个购物中心在体验上更趋像是艺术中心的感觉。另外，以娱乐为主题的美国摩尔购物中心Mall of America则演绎着另一番生态。主要由4间本土百货公司组成的摩尔购物中心，总面积39万m2，商城内共有商店520家。娱乐和休闲业态超常规的高占比是其最大特色，其内部就包含了一个占地7公顷的史努比主题乐园、120万公吨的水族馆、18洞迷你高尔夫球场、14影厅电影院，娱乐和休闲业态所带来的丰富体验，让消费者的愿意停留的时间更长，因而产生的消费也更多。

未来三年过半项目将淘汰再不创新只有死

睿意德中国商业地产研究中心从其监测的上海400多家购物中心中，挑选出100家大中型购物中心对比研究，在比较了年营业额、客流、客单价、租金、坪效、财务回报等指标后，得出的结论是：「经营状况上佳的优质项目仅占30%;表现平平、尚处于培育期的项目占40%;而人气惨淡的萧条项目比例不但达到了30%，这其中还有10%的项目已濒临停业」。正如业界常说的「没有不成功购物中心，只有不成功的商业高管」。体验式商业地产，需要不断寻找国际发展成熟的业态，需要不断调增、增加新服务。一招走遍天下的模板，终会被市场淘汰，商业高管必须用心调研消费者需求，并及时调整品牌、商业经营方式、服务模式才是商业地产被消费者青睐常逛常新的取胜之道!

管理大师德鲁克曾说：「今天的商业竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争!」。在房地产行业连年利润降低，存货压力越来越大的环境下，创新商业模式，将是打开商业地产这扇门的“金钥匙”，直接构成商业地产开发的核心竞争力。据不少专家预测，依国外发展路径来看，未来商业地产以开发、金融、服务、 运营等为模式侧重的产品线绝对超过100种，而目前行业中开发产品仅20种左右，产品研发蓝海市场巨大，其中，商业地产高管是否具备国际视野，突破困局创造全新商业模式能力，将成为关系各商业项目和地产公司存亡的关键。

商业地产开发模式单一各大地产纷纷转型

成功商业模式跟公司条件和市场环境密不可分。即使是万达、华润、万科等地产巨头，在日益严峻市场环境下亦不得不做针对性调整，以应对市场内外激烈竞争。 以华润集团为例，尽管其旗下拥有庞大零售业务，但华润始终未曾停歇商业地产探索的脚步。2004年12月9日，华润第一条商业地产产品线“华润万象城”在深圳开业，深圳万象城以“一站式”的消费体验迅速成为最具示范效应的购物中心;2011年6月，其第二条产品线“华润万象汇”在北京开业，旋即成为引领崭新生活方式的京北商业旗舰;2013年，华润第三条产品线“mini万象城”首个项目1234space在深圳开业，而这次华润瞄准了追求时尚轻奢高品质的年轻群体，引得业界和市场一片称赞。

创新商业模式业态组合贴近消费者LIFE-STYLE

三年前“万达模式、宝龙模式、世茂模式“是各大地产公司争相模仿的范本，但随着批量复制开发，模式本身的品牌溢价逐年递减，再加之国内政策的频繁变化， 地产商开始重新思考、寻找新的开发蓝本。记者从有海内外多年从业经验，并成功操盘过城市综合体、文旅项目的资深地产行家adam huang黄旭志先生访谈中了解，从国外mall、shopping center、theme park 等产品发展来看，差异化的商业地产在中国商业将会越来越多，而个性突出的生活形态(LIFE-STYLE)类产品将成为主流。差异化、专业性的主题商业规划和体验设计，要求新一届的高管们具备国际创新理念及突破模板困局创造全新商业模式的能力。

主题明显体验设计空间氛围三要素消费者逛上瘾

至于怎样做一个趋近消费者生活形态(LIFE-STYLE)的商业地产项目?记者总结主题明显、特殊体验、氛围轻松等因素是关键，以日本东京中城Tokyo Midtown Mall为例，该项目于2007年正式开业，主体地标建筑中城大厦高248米，目前为东京都内最高的建筑，在建筑内部不仅有三得利美术馆，还有一处“21_21设计”视野的地方，它是由时尚设计师三宅一生和建筑师安藤忠雄策展企划的设计展览馆及工作坊，而正因为它们的存在，整个购物中心在体验上更趋像是艺术中心的感觉。另外，以娱乐为主题的美国摩尔购物中心Mall of America则演绎着另一番生态。主要由4间本土百货公司组成的摩尔购物中心，总面积39万m2，商城内共有商店520家。娱乐和休闲业态超常规的高占比是其最大特色，其内部就包含了一个占地7公顷的史努比主题乐园、120万公吨的水族馆、18洞迷你高尔夫球场、14影厅电影院，娱乐和休闲业态所带来的丰富体验，让消费者的愿意停留的时间更长，因而产生的消费也更多。

未来三年过半项目将淘汰再不创新只有死

睿意德中国商业地产研究中心从其监测的上海400多家购物中心中，挑选出100家大中型购物中心对比研究，在比较了年营业额、客流、客单价、租金、坪效、财务回报等指标后，得出的结论是：「经营状况上佳的优质项目仅占30%;表现平平、尚处于培育期的项目占40%;而人气惨淡的萧条项目比例不但达到了30%，这其中还有10%的项目已濒临停业」。正如业界常说的「没有不成功购物中心，只有不成功的商业高管」。体验式商业地产，需要不断寻找国际发展成熟的业态，需要不断调增、增加新服务。一招走遍天下的模板，终会被市场淘汰，商业高管必须用心调研消费者需求，并及时调整品牌、商业经营方式、服务模式才是商业地产被消费者青睐常逛常新的取胜之道!