如何调控房地产市场：有个神奇的25%理论

原标题：区域房产投资盘点 一线城市依赖度最小

房地产投资占固定资产投资的比例多少合适？如何判断一个城市对房地产的依赖度？《第一财经日报》记者梳理28座城市上半年房产投资占固定资产投资比例发现，东部的北京、深圳等一线城市和部分二线城市这一比例远超过了25%，但并不意味着这些城市对地产依赖度高，相反这些城市对地产的依赖度比较低。

25%理论

多年来，“学者型官员”、重庆市市长黄奇帆在楼市调控方面有一个著名的观点，那就是坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要。

今年2月13日，在重庆国土资源和房屋管理工作会议上，黄奇帆给该市国土和住房部门的官员现场“讲课”，谈房地产市场发展形势以及如何进行调控。

“要求每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%，超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。”黄奇帆说，“有人说怎么保持供求平衡，就在陈和平（重庆市副市长，分管城乡建设、国土资源和房屋管理、规划）一支笔上。”

黄奇帆说：“房产商买地以后，每个楼盘总要做控制性详规、建设设计规划，这个规划由规划局批，每个单子都要陈和平画圈，我给他说过，如果看这个月房产投资量超过25%，变30%或者更多，把房地产商报来的规划件压一压；如果低于25%，变成15%了，这时候只要有关部门按法规批准，你画圈以后就推出去，建设进度就加快，建设部门也有一些手续上的快慢，政府是可以调控的。”

这几年重庆在控制房地产投资进度方面一直做得不错。数据显示，上半年，重庆房地产开发完成投资1715.82亿元，同比增长10.5%，占全社会固定资产投资的27.2%。刚好在25%的标线附近。

东部发达城市远超25%

那么在重庆之外，各个城市房产投资占固定资产投资的比重是怎样的呢？

《第一财经日报》记者统计28个主要城市（广州等部分重点城市因数据缺乏没有纳入统计）上半年房产投资占固定资产投资的比例发现，东部的北京、深圳等一线城市和部分二线城市这一比例远超过了25%，但这并不意味着这些城市对地产依赖度高，相反这些城市对地产的依赖度比较低。

数据显示，北京房地产投资占固投的比例最高，达到了61.53%。其次是上海，达到59.5%。第三是海口，达到52.3%。紧随其后的是深圳（52.14%）、杭州（51%）、厦门（46.19%）、昆明（45.19%）、贵阳（42.19%）、东莞（42.12%）。除了海口、昆明和贵阳，其余城市均是东部沿海经济最为发达的城市。

为何东部城市这一比例如此之高？这还得从固定资产的构成去分析。固定资产投资主要包括基建投资、工业投资和房地产投资三大块，东部沿海发达城市前两大块的比重都比较低。

例如，上海上半年城市基础设施投资460.46亿元，工业投资403.67亿元。在深圳，上半年基本建设投资660.79亿元，工业投资203.26亿元。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，东部发达城市尤其是一线城市目前已经没有大规模的基建投资需求，另外随着第三产业成为主导，工业投资增长也很少。但在房地产投资领域，这些城市有大量的改善性需求，有大量持续的人口净流入，因此房地产投资在固定资产投资中的占比也比较大。

相比之下，中西部如重庆、长沙等城市的基建投资和工业投资仍有很大空间，因此房地产投资占固投的比重就比较低。例如，重庆上半年基础设施建设投资1612.28亿元，工业投资2038.84亿元，均是上海、深圳的数倍。

也就是说，在房地产开发投资与固投的比例上，东部发达城市与重庆等中西部城市所呈现的差距，最根本的在于经济发展阶段和产业结构的不同。东部发达城市尤其是一线城市已经走过了依靠投资驱动的阶段。这些城市的基础设施已经比较完善，产业也由工业主导转变为服务业主导，因此在投资领域，只有房地产仍有比较大的空间。

从投入和产出的比例也可以看出，东部沿海发达城市对房地产的依赖度比较低。以房地产开发投资占GDP的比例来看，上海、北京、深圳、东莞等城市的比例都比较低，均在20%以下。

像深圳，尽管房地产开发投资占固定资产投资的比重达到了52.14%，但房地产开发投资占GDP的比重仅为8.94%。

广东省政协委员、深圳市委党校副校长谭刚多次对《第一财经日报》分析，深圳低投资率已经持续很多年，深圳已经走过了依靠投资来拉动经济增长的阶段。目前深圳的高新技术产业、高附加值产业、未来型产业的布局在经济发展过程中已经体现出了强大的作用。深圳是用更少的投入换取更大的经济总量。要通过调结构、转方式来形成新的经济增长动力。

他认为，深圳对地产的依赖度比较低，一方面是由于目前可供用于房地产开发的土地十分有限。别的城市都有大量的土地进入房地产开发领域，但深圳除了前海，这几年供地产开发的土地很少。

另一方面，尽管深圳房地产投资占固定资产投资的比例达到52.14%，但在庞大的市场需求面前，深圳有限的土地供应远远满足不了市场需求。

深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市。2015年上半年继续扮演“领头羊”的角色。深圳房价之所以上涨明显，在于供求关系和市场预期发生了变化。深圳目前面临着供应乏力的尴尬，去库存周期比较小，7月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月。从这个角度上看，深圳的房地产投资占固投的比例还可以更高。

哪些城市房产依赖度大

那么什么样的城市对房地产的依赖度更大？从房地产开发投资占GDP的比重来看更为准确。在这一比例上，超过30%的有5个城市，其中贵阳以40.12%的比例排名榜首，昆明也达到40%，海口36.37%，福州33.45%，西安32.71%。此外，厦门也达到29.49%。

另一方面，这些城市的房地产投资占固投的比例均在30%以上，如贵阳达到42.19%，昆明达到45.19%，海口达到52.3%，厦门46.19%，福州32.68%，西安36.62%。这些城市之所以对房地产依赖度高，原因各不相同。例如海口所处的海南，作为国际旅游岛，旅游和房地产是海南的支柱产业。张大伟说，房地产依赖度高低除了看房地产占经济的比重外，也必须要看人口的结构和构成。“像海南外来的旅游、养老的人很多，这部分的房地产需求必须考虑在内，否则肯定严重过剩。”

昆明和贵阳的比例比较高，除了这两个城市作为避暑“圣地”，旅游业发展不错外，更为重要的是这两个省会所处的云南和贵州两省的经济发展相对滞后，城镇化比例很低，目前城镇化仍处于起飞加速阶段，城镇化率的增长幅度也会高于全国平均水平。

易居智库研究总监严跃进对本报记者表示，西南、西北包括中部很多省份的经济发展不均衡，省会城市占据了太多资源，而房地产受资源禀赋影响很大，因此省会城市的房地产发展也是全省最快的。

福州和厦门对房地产依赖度高，则跟纺织服装、轻工等产业的发展密切相关，积累了大量财富，民间资本十分雄厚，但这几年实体经济不景气、产业升级缓慢，房地产赚钱快，很多资金就流向房地产行业。

在张大伟看来，东部沿海很多城市人口仍是净流入，房地产投资比例相对比较高的话，对经济的影响没有那么大。但西部很多省份，人口仍是净流出的，如果房地产投资占比太高，就会出现过剩。