律师支招买房者 若遇烂尾楼的最佳处理办法

原标题：律师支招买房者 若遇烂尾楼的最佳处理办法

【核心提示】广东天穗律师事务所律师刘文洁表示，购房者与房地产开发公司签订了合同之后，公司的法定代表人出现破产、外逃、刑事拘留等个人状况，并不影响买卖合同的法律效力。

根据广州市国土资源和房屋管理局制订的《广州市商品房买卖合同》(预售)网签合同示范文本关于“延期交房的违约责任”条款的约定：开发商如未能按合同约定的期限交房的，每日按总房价款0.05%的标准向购房人支付违约金，同时购房合同继续履行;超过合同约定的宽限期仍未能交房的，购房人有权单方面解除合同。这里需要注意的是，购房人的解约权是合同赋予购房人的一种选择权，即购房人可以选择行使该权利——解除合同，也可以选择不行使该权利——合同继续履行。根据购房人的不同选择，开发商承担不同的违约责任。

一旦发生开发商逾期交房的情况，刘文洁建议购房人立即向人民法院提起相关违约金索赔诉讼，获得有效的法律判决，从而将开发商违约的事实和违约金计算等重要事项以法律认可的形式和手段固定下来，往后无论开发商何时实际交付房屋，均不影响购房人获得违约赔偿的权利，同时也不影响购房合同的继续履行。至于后期违约金能否拿到手，则是判决是否能得到有效执行的问题。

若房屋无法按时交付

买家应尽早提出起诉

刘文洁同时还谈到另外一种房屋无法按时交付的情况，即房地产开发公司在房屋建成前倒闭，楼盘烂尾，无法交付。遇到这种情况，刘文洁建议购房人立刻进行起诉，由法院对开发商包括烂尾楼盘和土地在内的财产进行司法查封，后续通过拍卖变卖财产，偿还购房人的购房款。对购房者十分有利的是，最高人民法院曾就上述问题发出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权银行;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

现在，一套房屋的价格动辄上百万，甚至上千万，买一套房子往往集中了一个家庭的大部分金钱财产，任何购房过程中的差错都可能给购房者造成重大的经济损失。因此，刘文洁建议购房者在签订购房合同、收楼或发生任何违约情形时，可向专业人士寻求指导和建议，切忌盲目与开发商签订补救性的书面协议，造成合法权益受损或难以维权的情况。

后市

大房企将主导未来市场格局

严跃进表示，未来楼市中“大鱼吃小鱼”的竞争格局将加大，而且很多城市或将出现比较大的兼并潮。大型房企的规模集中度将不断上升。当然，这并非意味整个市场只剩下大房企。实际上，部分规模适中、财务稳健的中小房企，依然可以分一杯羹。不过此类房企一般都需要有比较广泛的多元化产业做支撑。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，大型品牌房企被收购或标志着市场大洗牌时代的来临，在此过程中，“大鱼吃小鱼”、“强者恒强”局面将进一步巩固。其一，房企破产、被收购将进一步倒逼调控政策走向定向宽松，收购方有可能通过此次收购赢得下一轮的市场发展机会，在未来房地产市场竞争发展过程中“弯道超车”，走在同类房企的前列。其二，高周转企业优势将更加明显。从全国性房企销售业绩表现来看，2013年以万科、恒大、绿地、保利等以高速周转为主要特征的房企销售业绩情况排名居前。进入2014年，这些大型房企继续在土地市场、项目合作与收购等方面长袖善舞。从这个角度来讲，万科、恒大、绿地、保利这些大型房企将主导未来市场的发展格局。

合富地产经济研究院院长龙斌也认为，未来的趋势是强者恒强，千亿级房企的数量越来越大，市场占有率越来越多，土地资源也越来越多，一些缺乏竞争力的企业会逐渐被收购、吞并、破产等，优胜劣汰属于市场正常发展现象。

中小房企放慢拿地步伐

此外，由于市场限购限贷政策持续，不少中小企业表示，未来会放慢拿地的步伐。深圳某企业在广州已经有三块地，其负责人表示：“今年暂时不会考虑拿地了，对于公司的规模来说，能在广州有几块地已经不错了。而黄埔区的新项目在今年11月将正式面市。”

点评：5月15日下午，广州萝岗一宗土地吸引8家房企报名举牌，最终以楼面地价约9360元/平方米成交，再次刷新萝岗单价地王纪录。尽管如此，此次拍卖并没有大开发商到场，就连地块最紧缺的奥园也不见身影。业内人士表示，如今市场不景气，开发商拿地的热情大幅度下降。加上萝岗目前供应量大，万科、越秀、中海等大集团都纷纷推出特价单位以尽快走量。