开发商朋友圈:互相抱团取暖 联合拿地成常见现象

原标题：开发商朋友圈:互相抱团取暖联合拿地成常见现象

后沙峪地块楼面价也超了5万

在未来一个月的时间内，北京土地市场将出现罕见的集中推地，挂牌待售的土地大约30宗。在樊家村地块刷新北京土地单价后，上周五，顺义后沙峪又以高价成交一宗地块。

10月23日，北京土地市场迎来三宗土地拍卖：一宗顺义后沙峪地块和两宗昌平南邵镇地块。备受关注的顺义后沙峪地块吸引了包括金隅大成、房地+北控、中粮+天恒、鲁能、阳光城等10余家房企或房企联合体参与竞拍。经过40余轮举牌，北京金隅旗下公司金隅大成，以18.5亿元+配建79400平方米限价商品房+46900平方米自住型商品住房拍得。

“楼面价高达5.25万，这个价格是北京历史前十名的楼面价。”中原地产首席分析师张大伟表示。此次成交的楼面价超过区域在售项目价格，且刷新了顺义区域土地成交楼面价的最高纪录。

而昌平南邵两宗地块经过数轮争夺，最终由泰禾、龙湖联合体各拿一地。其中，龙湖联合体以14.25亿元的总价、配建4.56万平方米“人才公租房”的代价摘得昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）0303-07地块F1住宅混合公建用地，溢价率50%，折合楼面价2.75万/平方米；泰禾以27.75亿，配建4.9万平方米限价房摘得昌平南邵镇0303-54地块F1住宅混合公建用地（配建“限价商品住房”），商品房部分折合楼面价为2.1万元/平方米。

“未来一个月还将有多宗地王，特别是位于丰台区的两宗地块与常营乡的地块，楼面价都可能突破此前的区域纪录。”张大伟预计。

　深挖

房企也有朋友圈首开最受欢迎

除了上述例子，还有朝阳孙河、大兴瀛海等高价地块的成交，一定程度上，入市即成高价地已经成为一个市场现象。面对高昂的地价，为分摊风险、整合资源，房地产企业之间也互相抱团取暖，联合拿地成为常见现象，房企也有“朋友圈”。

北京晨报记者统计发现，截至目前，近年北京土地市场经营性用地共成交53宗，其中有23宗土地均是以联合体的形式拿地，所占比例达到43%。在拿地的“合伙人”中，首开最受欢迎，与保利、龙湖、万科、华润都是“好朋友”，今年共参与了6宗土地的联合拿地。

1月7日，华润+首开+平安以86.25亿元联合夺下丰台花乡白盆窑地块，刷新了北京土地市场最高总价的纪录。不过，与首开最亲密的是龙湖，两位战友已先后联合拿下一宗大兴瀛海地块和两宗东坝南区地块。“现在很多房企都喜欢和首开联合拿地，这主要是因为作为本地国企，首开更了解政府的需要，而其操盘能力相对较弱，正好能够同联合的品牌房企形成互补。”亚豪机构市场总监郭毅在接受采访时分析，划定“朋友圈”的目的在于既能够分摊风险，又可以利用本地企业背后的资源。

此外，记者注意到，房企朋友圈中还有三对“好基友”，即华润和平安、旭辉和永同昌、方兴和碧桂园。今年年初，华润与平安先后联合拿下三宗地；旭辉和永同昌紧跟其后，拿下了顺义仁和镇地块和大兴庞各庄地块；10月21日，方兴和碧桂园结伴，拿下两宗丰台花乡四合庄地块。

延伸

高价地都被谁买走了？

葛洲坝以7.5万元/平方米的楼面价拿下樊家村地块，不少人对此表示“看不懂”。葛洲坝一向是以“出资傍名牌”的形象出现在地产业界，方兴、龙湖、融创等知名企业在北京的楼盘，幕后多有葛洲坝的身影。葛洲坝上一次独立操盘是2013年在大兴旧宫开发的葛洲坝紫郡府项目，整盘均价2.7万元/平方米，最终以低于区域价格的方式快速走量去化。事隔两年，葛洲坝再次独立拿地，从幕后转向台前，业内人士对其10万+以上豪宅产品的研发规划能力略表担心。那么，此前的高价地如今的境况如何？

夏家胡同地块

2013年7月，懋源地产以17.7亿元+配建3.8万平方米公租房的条件拍下夏家胡同地块，折合楼面价4.5万元/平方米，当时业内预计未来销售价格在7万元以上。该地块现在还仅处于规划阶段，不急于推盘的一个原因，应该是考虑到其刚推出的临近樊家村地块的“钓云台”项目。“夏家胡同地块紧挨着钓云台项目，不选择同时推出，也是避免自己两个项目之间的竞争，算是一种自我保护。”一位业内人士表示。

农展馆地块

2013年9月4日，经过近70轮举牌，融创以21亿元+配建27.8万平方米医院面积力克7家房企，拿下农展馆北路8号住宅地块。经计算，该地块溢价率为16%，考虑到配建的医院成本，折合楼面价高达73099元/平方米，刷新了北京土地成交楼面价的最高单价纪录。2014年12月，该地块拿到预售证，住宅拟售价格为16.5万元/平方米，单套价格从4000万元至7000万元不等。

西局地块

2014年2月，泰禾集团以49.58亿元+配建5万平方米限价商品房的条件获得丰台西局住宅、商业及办公地块，商品房部分的楼面价逼近6.8万元/平方米。不过，一向以“高周转”见长的泰禾却在西局项目上进展缓慢。有消息称，泰禾因为在商业还建上和村民发生了分歧，还建的位置和面积尚未达成协议。

石榴庄地块

2015年8月，位于南四环内的石榴庄地块引发多个品牌房企激烈争抢，最终中铁建方兴联合体以50.25亿元+配建1.86万平方米公租房的代价摘得该地块。据业内人士估算，商业住宅部分楼面价接近6万元/平方米，刷新了当时该区域的最高楼面价，预计日后入市又是一个10万+项目。

孙河地块

2015年9月2日，保利首开联合体以64.83亿元、折合5.4万元/平方米的楼面价拿下孙河北甸西村地块，楼面价和总价双双刷新孙河区域纪录。其高价成交有望让中粮地产松一口气。2013年7月，中粮地产以23.6亿元、楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地，刷新该区域的最高楼面价。中粮地产挣扎近2年时间，在龙湖、泰禾的孙河项目去化进入尾声才迟迟入市。“保利首开摘得孙河地块后，抬升了孙河板块的市场预期，中粮的孙河项目有望解套。不过在当前豪宅竞争激烈的市场环境下，中粮瑞府的销售依然压力很大。”一位业内人士表示。

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葛洲坝什么来头？

一出手便大手笔的葛洲坝到底是什么来头？

事实上，作为国务院国资委首批确定的16家央企房地产企业之一，尽管依托葛洲坝整个集团的业务，实力雄厚，但一直未真正发力，在地产行业蛰伏多年。直到2010年葛洲坝地产才悄然加速，启动了地产板块的全国扩张。从公司年报可以看出，2009年葛洲坝在房地产板块的营业收入只有5500万元，占集团全部收入的千分之二左右。而到了2014年，公司房地产开发实现营业收入62.54亿元，同比增长398.16%，占公司营业收入总额一下跃升至8.73%。

在2015年半年报中，葛洲坝提出要坚持重点布局一、二线城市，加强与行业龙头合作。这在一定程度上表明，其出手拿地并非一时兴起，而是战略部署。实际上，樊家村地块附近的龙湖西宸原著项目，便是由龙湖地产和葛洲坝联合开发。

葛洲坝为什么会看好丰台、看好北京的高端市场？就目前房地产市场而言，北上广深构成的一线城市最具市场活力和增长预期，相对二、三线城市风险较小，北京作为首都在一线城市中最为特殊，人口、资金、产业的聚集效应无可替代。