销售火爆空置率高？光谷南楼市冰火两重天

原标题：销售火爆空置率高？光谷南楼市冰火两重天

根据亿房研究中心统计：10月第四周楼市回顾，从价格方面来说，仍然是内环价格稳居高位，价格大约是主城区三环外的2.5倍。从成交量方面来说，二环至三环成交2743套，远远超过其他环线的销售量，大约是内环成交量的13倍；单从价格方面来看，主城区三环外价格最低，但是销量远远不如二环至三环之间，所以不管是从价格还是销量来看，二环至三环之间都成为置业热土。

而光谷南作为武昌三环外的一块区域，其楼市方面又呈现怎样一种面貌，楼市的背后存在什么样的忧患，能否在价格或销量方面突围，成为楼市下一个“黑马”？值得我们一探究竟！

关山长动地王拉动房价央行双降成交量回升

从光谷南整体上看：成交均价上涨，成交量回升。

于今年8月28日，长东地块成为关山片地王的新闻一时成为楼市的焦点。据悉，楼面价8800元/平，创下武汉市新高！根据成本预算，预计售价将在15000元/平以上，这对于光谷片来说，确实是一个值得庆贺的好消息，众多品牌房企争相抢夺这一块置业热土，最终被中国电建、华润摘得花魁，对周边开发商来说，意味着光谷片地价上涨；对购房者来说，品牌房企的入驻势必会带来配套效应的完善；对光谷片楼市来说，是房价上涨的一寄催化剂。

另于近期位于拍卖的光谷关山大道地块被武汉南国置业发展有限公司以11.7亿元收入囊中，其楼面价高达6396元/平。

亿房中心研究显示：自从2005年以来，三环内关山片涨幅高达300%以上，成为武汉过去10年房价升值最快的区域。

从10月的成交均价来看，光谷南房价从7000多上涨到8000，涨幅达3.7%；另外，随着10月24日呼之欲出的新一轮降准降息，下调0.5个百分点。光谷南成交套数由上周307套上涨到392套，上涨21.7%；，出现光谷楼市的“暖冬”迹象，未来，光谷南能否为楼市交一份满意的答卷，让我们拭目以待！

价格梯度明显南北差异大

光谷南区域呈现的价格方面的特点为：价格梯度明显，南北差异大。

从图中可以获悉：光谷南均价主要分为四个梯度，大学园7071元/平；高新7930元/平；藏龙岛6656元/平；汤逊湖南5861元/平。一位经济学家分析：城市房价高于农村房价的原因之一便是城市配套好，并指出城市综合配套的价值总和大于农村，城市房价高且越来越多的人乐于在城市扎根，供大于求，价格上涨这是经济价格论的自然规律。

光谷南这一区域亦是如此，大学园、高新片就相当于城市，因为大学园靠近光谷软件园、关山大道，高新区域靠近金融港。光谷软件园、金融港汇集了很多高新产业、新兴产业，并吸引大量精英人才，这批置业人群带来的住房需求急剧上升，而生活便利成为他们在此置业的普遍性需求，有需求便有市场，这才使得两个地方房价略高于其他光谷南区域。

销售火爆空置率高？ 冰火两重天

据统计：武汉东湖高新技术开发产业区常住人口达190.6万。并有关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、武汉软件新城、佛祖岭产业园、机电产业园、光谷生物城等园区组成，是以科研院所大专院校为依托的科技与产业基地。高校林立，58所高校云集，并有100万名在校大学生以及多所科研机构。

科技人才集中地，人均收入高，区域发展极快，成为众多购房者的首选之地，自然而然买房租房需求两旺，该区域价值也不断攀升，局部出现销售火爆的现象，但是也存在一些楼市背后的忧患，可谓冰火两重天！

据笔者实地调查，切合实际，主要一下几种现象：

1）投资用途多

“四年前觉得光谷发展前景好，就利用公积金贷款买了一套小户型，目前主要是出租，租的多数都是学生”家住中北路姚家岭的徐女士告诉笔者未来升值空间大。

2）早出晚归

在这片刚需热土上，不少置业者是新婚燕尔，属于刚需一族。家住江夏的黄先生在早上6点多钟就起床从家里出发开车到积玉桥上班，妻子在软件园上班，晚上下班之后再开车回去。早出晚归，白天基本不在家。

3）金融港、软件园成租房热土

在武大园路上班的石小姐目前在软件园租房住，她说那边吃饭、逛街都方便，有的同事在金融港租房。据笔者探查，从武大园路到金融港才几站公交，那边也随着配套的完善，成为上班一族的居住地。

4）配套不完善住房空置率高

尽管很多房子都卖出去了，但是房子的持有者并不是为了居住，而是为了出租获得收益或是等房价上涨时卖出，宁可房子闲着。据笔者观察，有的小区周边荒草丛生，靠着铁路边，还有烂尾的高架桥等，周边生活配套缺乏，这种房子也是很难租出去的。在软件园上班，却住在茅店的王先生每天还得走30分钟去软件园上班，每天也是步行到软件园去吃饭，现在他觉得太远了，又不方便，就搬离了茅店。

开发商以价换量的同时需加强配套的完善

这几年，开发商转型、联合拿地也说明楼市也已经早已不是以前的风范，不少楼盘面临去库存的压力，降低产品的价格，达到促销的手段，以价换量来拉动销量。据笔者实地考察，在这一片区域也存在楼盘扎堆的现象，不少楼盘竞争压力大。光谷汇金中心6500元/平；光谷麦郡6300元/平；光谷科技港6800元/平。另外，楼盘也相距不远，但是配套却依然匮乏。

软件园、金融港周边之所以成为热衷地方就在于配套娴熟、人气旺，而光谷南其他区域却人烟稀少，显得落后，带来发展极不平衡，这就需要开发商不仅只注重销量，还需要长远的目光，加强周边设施建设，营造一个良好的生活环境。

因此，光谷南作为集聚潜力的区域，能否在武汉楼市中突围，成为黑马的角色，还需要时间的检验。

殊不知，在竞争激烈的现代社会，如何让自己的产品脱颖而出，其中一个重要方面便是差异性。差异性又体现在产品的附加值上，形成竞争力的关键因素在于形成整体性的差异附加体系。其住宅附加值体现的重要方面就是周边效应的增加，综合性提高楼盘的性价比，深度挖掘消费者消费习惯，提供顺应市场的产品。

光谷南迎来了新一轮的发展机遇与挑战，地块价值的升值，楼市政策的利好等，但是也面临着一些问题，光谷南是否成为武汉楼市中的“弄潮儿”，还需要政府的规划以及开发商的共同努力，才能“守得云开见明月”！