一线土地升温加速 房企拿地必然面临高溢价问题

原标题：一线土地升温加速房企拿地必然面临高溢价问题

“北京、上海拿地和不拿地对于开发商都是一件痛苦的事情，如果拿地必然面临高溢价难以操盘的问题，如果不拿地那么就会面临没有项目开发的困局。”一位房企高管向《第一财经日报》记者抱怨道。

12月10日，上海闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块拍卖现场，包括世茂、旭辉、九龙仓、金辉、新城、保利等21 家房企参与了角逐。最终，金辉地产以总价28.15亿元夺得楼板价43790元/平方米，刷新区域单价地块纪录，溢价率143.28%。

公开资料显示，该宗地出让面积为32141.9平方米，容积率2.0，起拍价11.57亿元，起始楼面价为18000元/平方米。同时，该项目的中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的55%。事实上，金辉地产拍的土地的楼板价已经超过了周围的项目售价。根据测算，未来上述项目需卖到7万元/ 平方米才能实现保本。

同日，地处上海的另一土地拍卖同样引人注目。经过了一个小时上百轮的举牌，龙湖以46.5亿元、溢价108.3%摘得嘉定区江桥镇北社区J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地块，这也是近2个月来，龙湖频频在上海参与竞拍多次后，首度拿下的宅地。

本报记者注意到，很多房企今年在上海获取的土地并不多。以龙湖为例，上海龙湖目前的住宅土地储备稀少，其商业用地和住宅用地的比例为9：1，上海龙湖总经理张泽林此前在接受记者采访时就表示，希望进一步深耕上海，因此对于住宅用地拍卖基本都会参加。

多位业内人士在接受《第一财经日报》记者采访时表示，由于房地产市场分化较大，目前房企纷纷布局一二线城市，但是这些城市土地资源本身有限，自然导致土地价格日益走高。以上海为例，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值均为1000公顷，2014年为700 公顷，2015年住宅用地计划400~600公顷。

中原地产统计显示，截至今年12月初，4个一线城市成交土地建筑用地面积5057.5万平方米，仅为2013年全年一半左右，但成交均价比当年上涨了67%。对此业内纷纷预测，这将会激化这些城市供不应求的局面。同时还可能导致豪宅扎堆，并给市场带来较大风险。

“一线城市土地供应量减少，有可能加剧这些城市楼市供不应求的现状，房价会继续面临上涨压力，而高土地价格自然需要开发商做出更多高端楼盘，因此会造成高端楼盘的供应过大，同时一线城市的刚需楼盘日益减少，但是真正的需求是刚需楼盘。”上海链家市场研究部总监陆骑麟告诉记者。