汉商铺投资回报率超过京沪 中南商务区租金最贵

戴德梁行发布报告称,武汉投资回报率在5%—6%，京沪为3%—4%

去年3月份，在武汉天地企业中心5号租办公室，租金每月不过100元/平方米左右。眼下，租金几乎翻倍，达到每月每平米180元—190元。昨日，全球知名房地产服务运营商戴德梁行在武汉召开2013年上半年房地产市场研究新闻发布会，发布数据显示，武汉甲级写字楼租金环比上涨2.8%至每月114.9元/平方米，同比涨幅在全国重点城市中排名第一，达到10.1%。

而餐饮业态的品牌调整带动武汉商铺市场发生变化，购物中心也加快调整的步伐。武汉商圈首层优质商铺租金上涨至每月550元/平方米，和去年相比上涨6.5%，商铺回报率在5%—6%之间，已经超过北京上海等一线城市。

戴德梁行人士分析，写字楼未来供应量充足，租户议价空间大，预计未来空置率也会小幅上扬。高端零售及餐饮品牌扩张势头持续，商铺市场表现畅旺。刚需占主导的武汉市场受调控影响不大，加上土地供应充足，住宅市场成交价将保持缓慢上涨的态势，同时成交量保持高位。

武汉人均商业面积为1.1平方米

虽然武汉的零售业保持着稳定的增长，但较高的租金成本也给租户带来了不小的压力，特别是电子商务的爆发式增长对中低端市场产生了较大的冲击，其中尤以中低端客户为主的中山大道商圈和鲁巷商圈所受冲击较大，该区域商铺品牌更替较快。目前商铺租金保持稳定，商圈优质商铺总存量保持192万平方米，租金保持每月550元/平方米，环比微跌0.7%。

戴德梁行武汉公司总经理杨良军介绍，武汉商铺投资回报率在5%—6%，高于北京上海的3%—4%，“一线城市的地价更高，投资成本更大”。

4月份，粤系百货代表王家湾广百店关门，一批商家撤出，令王家湾商圈整体空置率上调至6.3%。未来随着大量摩尔城上市，武汉商铺是否存在过剩风险？

杨良军认为，目前武汉人均商业面积为1.1平方米，相比于北京上海还有很大差距，武汉还有潜力可挖，而不少购物中心和百货商场也正在调整结构，吸引商家入驻。

据介绍，餐饮娱乐业成为吸引人流的重要推力。比如海底捞入驻武胜路凯德广场，这家以服务著称的火锅店一开业便吸引了大量的武汉消费者趋之若鹜，连续两个月门庭若市。儿童购物场所也成为各大购物中心的“标准”配置。全国母婴童零售连锁品牌“孩子王”宣布将在七八月进驻武汉市场，打造两家一站式母婴童主题购物中心。两家店铺的营业面积都超过4000平方米，比普通母婴童商店大40倍，单店近3万件的单品数量涵盖了准妈妈和0—14岁孩子的衣、食、住、行、玩、教、乐等各方面需求。

值得关注的是，三季度，汉街万达广场将投入运营，武汉高端市场份额将进一步被瓜分，届时，长江两岸的商业竞争加剧，武汉的高端商业市场将面临激烈的竞争。

武汉主城区商品住宅成交均价超8600元

经历了2010年住宅价格的大幅上涨之后，武汉主城区商品住宅成交价格保持平稳上涨。戴德梁行统计，目前武汉主城区商品住宅成交价8653元/平方米，环比上涨3.1%，同比上涨6.9%。

从区域来看，汉阳中心区的四新片区低价楼盘成交量较多，导致该区域成交价格同比出现较大下滑。除此之外，其他区域的成交价都出现了较大幅度的上涨。二七后湖片区住宅价格普遍超过8000元/平方米，区域均价同比上涨10.2%，而汉口中心城区除个别楼盘外，价格已经超过了14000元/平方米，区域均价同比涨幅达到了9.4%。

杨良军表示，经历了上半年成交小高峰之后，武汉三季度市场的购房热情将会减弱，预计三季度价格会保持稳定，成交量将会有小幅下降。

中南商务区租金最贵，每月128.7元/平方米

出于展示企业形象的需要，不少企业会选择甲级写字楼来办公。强劲的需求拉高了租金，武汉甲级写字楼租金持续上涨，目前达到每月114.9元/平方米。受二季度成交量的上涨以及原租户的扩租及续租因素影响，武汉甲级写字楼的空置率下降3.99个百分点至18.9%。

杨良军认为，保利文化广场等新楼入市是写字楼租金跳涨的主要原因，“2008年以后武汉写字楼租金的三次大幅上涨均是新楼入市结果。”

从各区域来看，中南商务区租金最贵，每月128.7元/平方米，不过周边销售型写字楼供应量大，租赁情况相对较差，整体空置率达到36%；武昌滨江商务区由于写字楼性价比较高、汉口沿江商务区的高品质写字楼持续吸引着租金承受力高的内资客户，租金涨至每月120.1元/平方米，空置率大幅下滑近12个百分点至24.3%。

杨良军认为，租金持续上涨给企业的运营成本带来了较大的压力，进而压抑了一部分的扩租及搬迁需要。传统的甲级写字楼面临着新物业的冲击，例如新世界国贸大厦也在不断对楼宇进行翻新改造,以期满足租户日益增长的需求。

据统计，未来三年，武汉全市写字楼新增供应量超过145万平方米，租户议价空间大。