江汉成首个“零土地新增”城区 武汉二环内楼盘渐稀缺

楚天金报讯图为：二环内的城市核心区，高端住宅扎堆（记者万多通讯员郑昊摄）

一个大城市的扩张，必然会让市中心可开发建设用地逐渐减少。记者观察到，作为武汉面积最小的城区，江汉区去年至今新增住宅用地几乎为“零”。有专家认为，未来武汉市中心开发量减少将是一个趋势，次中心城区已经渐渐成为新房的主力市场。

武汉土地市场火爆

江汉区却无地可供

上半年，武汉土地市场依然火热，共成交地块104宗，总面积563万平方米。

亿房网市场研究中心数据显示，洪山、江岸、硚口、东湖新技术开发区四区是卖地的大户，总成交面积占全市的52%。而最核心的城区之一，江汉区上半年仅有3宗地挂牌出让，而且均非纯普通住宅用地，成交面积4.85万平米，为东湖开发区成交面积的1/20。

江汉区是首个逼近“零新增”的区。其实，去年全年江汉区新增的可开发地块就为零。

江汉区是武汉面积最小的区，33平方公里的总面积相当于东湖核心水域大小。从近几年武汉土地市场的交易情况来看，江汉区已属土地“最金贵”的区，除了武汉CBD区域、精武路高端商业地块和复兴村少量地块，区内普通商品房的土地供应已经非常稀缺。

此外，江汉区土地“零新增”和该区把普通住宅列入“限制类”也不无关系。

江汉区国家服务业综合改革试点专班负责人在接受记者采访时介绍，江汉区是我省唯一的国家级服务业综合改革试点区，根据规划，金融服务业、商务服务业等十大类产业被列入“鼓励类”；一般性商品住宅开发、行业聚集度低的商品市场等行业被列入“限制类”。

该人士介绍，由于江汉区土地资源紧缺，所以江汉区对全区可供用于开发的地块，加强控制和利用，为现代服务业发展提供必要的空间平台。不过，也并非不再允许建设住宅，高端商务楼群中配建的高档住宅，还是可以适度规划的，比如即将拍卖的精武路地块就配套有高端商住楼。

二环内楼盘渐稀缺

核心城区房价坚挺

随着二环以内城中村改造接近尾声，武汉土地供应开始向二环外甚至三环外转移。不仅是江汉区，江岸、武昌、硚口等城区二环内的地块也逐渐变得稀缺。

今年上半年，7个中心城区除江岸和洪山外，其他5个城区土地供应量都不超过3宗。而且，这些城区的土地均价都很高，如江汉区3宗地的平均楼面地价达到了6158元/平米。

土地供应的稀缺带来的是房价居高不下。

6月份，从事药品生意的赵女士想在江汉区某名校附近购房，以方便孩子上学，但她找了一圈，不仅可选择的楼盘数量少，价格也很高。亿房网监测显示，江汉区目前仅有武汉CBD、福星惠誉福星城等5个住宅楼盘在售，均价在11000-18000元/平方米。

除了江汉区，多个中心城区二环内楼盘房价也逐步走高。

今年上半年，汉口中心区新增项目供应多为老盘加推，并无纯新楼盘入市。上半年，汉口中心区成交均价为11565.36元/平方米，较去年同期上涨了805.94元/平方米，涨幅为7.49%。

知名地产顾问公司仲量联行发布的研究数据显示，武汉高端住宅供应主要集中在中心城区二环以内，平均售价每平方米11963元，价格在中部城市中排名靠前，超过成都、重庆等城市。其中江岸区稳居首位，每平米房价达14020元、江汉区每平米13302元、武昌区每平米价格12976元。

中国指数院华中分院指数总监李国政认为，近年来江汉、江岸、武昌等城区内，普通商品房开发渐渐减少是一个趋势。从北京等城市发展的情况看，以商贸、商务为主的核心城区，居住功能渐渐被弱化，居民更多地向周边居住新区转移。

刚需族持续“外迁”

次中心成房市热点

就像跷跷板的两头，核心区土地供应的减少和房价的居高不下，带来的是次中心城区土地供应量和楼盘成交量持续放大。

武汉市土地交易中心数据显示，上半年，武汉土地成交的主力在各次中心片区。上半年，东湖新技术开发区共成交土地95万平方米，约占全市的17%，是全市卖地最多的区域。洪山、汉南、江岸、硚口四个区，分别成交87万平方米、70万平方米、65万平方米、41万平方米，排名2-5位。这四个区加起来，可建房屋面积占全市的57%。

其中，洪山、江岸、硚口分别有白沙洲与南湖、后湖、古田等次中心片区支撑，而这三个区的核心片区土地供应则很少。

纵观上半年，后湖、白沙洲、光谷和汉阳四新，是二环外最热的次中心片区。

从6月份至今，连续三场拍卖会，后湖片土地价格不断被刷新，多家房企将后湖作为进军武汉的第一站，国内大房企排队等待拿地。光谷同样火热，今年多个城中村改造的地块拍卖，8月初的一次拍卖中，位于三环线旁的一宗地块拍出天价，被国内某知名房企摘得。

近两年来，次中心土地市场活跃，相应地，这些区域上市供应量也最多。近两年来，白沙洲、后湖、南湖、光谷和四新是武汉最热门的置业区域。数据显示，上半年销量排名前十的项目中，只有福星惠誉福星城位于汉口，其他9个项目均分布在光谷、后湖、白沙洲、南湖和江夏。

不过，在次中心片区及远城区，生活、教育等配套的建设速度，远远落后于楼盘开发速度。近段时间，在汉阳四新某小区装修新房的郑先生无比头大，小区旁没有公交站，顶着烈日走十几分钟才能到主干道上乘车；小区几无商业配套，一排门面只有几家小杂货店；教育、休闲等配套更是无从说起。

业内人士认为，新城区的开发要配套先行，否则部分新城仅楼盘开发在前，配套迟迟不到位，不可避免要暂时成为“睡城”。值得注意的是，目前正在施工的多条地铁线均覆盖上述片区，大型商业体也开始依托楼盘进驻。