温州“倒挂”愈演愈烈 房子卖掉还不够偿还银行贷款

原标题：温州倒挂

房子卖掉还不够偿还银行贷款，这种“倒挂”现象在温州愈演愈烈。“现在情况比较严重。”一些温州中介、银行、法院等人士表示，之前房价在高位时，满负荷贷款的新建商品房，如今在房价暴跌后，大都面临成交价低于银行贷款的窘境。

同时，一些商品房价格仅高出银行最大贷款一两成。业内人士预测，在房屋供应量放大、实体经济尚无起色的当下，下半年温州房价还可能下降10%左右。从理论上看，这些商品房也将面临成交价不足偿还银行贷款的风险。

上述人士认为，房价暴跌已产生社会信用风险，个人“弃房”或“跑路”的现象已经比较多。截至今年7月，温州房价已经连续23个月下降，一些新建商品房价格比最高峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅价格甚至拦腰斩断。在这个关键节点，8月6日，在全国46个限购城市中，温州率先对地方版“限购令”进行松绑，以此激活房屋市场交易。

新建商品房价连续暴跌23个月

房子卖掉还不够偿还银行贷款

常出现成交价低于贷款额的房源

一位温州基层法院副院长说，从2011年到现在，该院查封的房屋至少有3000套，目前还只有小部分进行了拍卖。

受2011年民间借贷危机影响，温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。

一位温州市区级法院人士说，2011年全市法院委托拍卖545件，2012年986件，今年上半年为622件，其中百分之七八十为房产。一位温州市区级法院人士说，今年该院委托拍卖件数是2011年的3.2倍，预计全年委托评估在420件左右，“其中80%为个人房产，这还不包括企业破产涉及的房产。”

“现在，拍卖成交价低于银行贷款的房源经常出现。”上述温州市区级法院人士说，以前这种“倒挂”房源极为少见，但这两年越来越频繁，好多房子卖了以后还不够偿还银行贷款。他说，这些房源主要来自银行起诉，再经过公告、起诉、答辩、执行等司法流程，到委托拍卖最快需要6个月时间。

“抵押＋担保”环节多现弃房

一位股份制银行温州分行信贷部负责人认为，现在这种“倒挂”房源主要出现在之前热炒的高端物业中，比如京都城、香缇半岛等楼盘。之前被炒到5万元/平方米的香缇半岛，如今价格已下降至2.8万元/平方米左右，周边一毛坯房开盘价仅为2.5万元/平方米。“如果当时高价买入，那现在已不足偿还银行贷款。”

温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说，一般房产贷款评估价是成交价的8折左右，按最大抵押贷款七成计算，即可贷款房屋成交价的56%，现在一些豪宅价格下降了百分之四五十，就意味着这些房源成交价低于银行贷款。于是，一些实在没有偿还贷款能力的人，就出现“弃房”现象。

上述银行人士认为，纯抵押贷款出现“弃房”情况比较少，更多出现在“抵押＋担保”贷款环节。他说，一套市场价500万的房子，客户需要抵押贷款500万甚至更多， 于是客户找来第三方作为担保，如愿以偿贷到500万。现在遇到的最大问题是，抵押物价格下降，担保人又没能力偿还，就出现贷款完全高于抵押物。

高位买进者几乎全部被套

一位有着八九年炒房经历的资深炒房者张鸣（化名）说，除刚需和改善型购房者外，更多炒房者动用的购房资金，基本来自各种渠道的银行贷款，如果他们在高位时买进，如今几乎全部被套。2010年4月，张鸣以8万元/平方米左右价格买进一排屋，如今市场价4万元/平方米无人问津。“为什么我现在还拿着，用银行贷款‘拆东墙补西墙’来偿还银行贷款？主要是为维护银行贷款信用。”

反观现在，7月份全国69个城市房价再创新高（70个城市中仅有温州下跌），建立在房价只涨不跌基础上的融资方式颇为盛行。上述银行人士说，因为两年前温州经济形势还比较好，房价在上涨，金融机构信贷额度比较充裕，客户希望贷款尽量最大化，评估公司相应提高评估价格，银行也会满足客户需求。“在当时那种情况下，楼市就存在很大的虚拟泡沫。”

如今，一些温州新建商品房价格比最高峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅价格甚至拦腰斩断。上述基层法院副院长说，除破产企业外，一些人借款多、房产等资产又严重缩水，导致个人跑路的也比较多，尤其是之前从事担保、炒房的人士。

“弃房”者搅局信用风险

业内预计温州房价可能再降10%

“现在‘弃房’已经很厉害，房东真的没钱还贷了，还讲什么信用。”上述法院副院长说，止住这种局面的唯一可能是房价停止下跌或者稳中有涨，否则银行房贷就有风险，社会信用体系破坏会更加严重。

如今，一些之前高位买进的温州商品房价格，距离银行最大贷款只有百分之一二十的空间。

一位温州大型房地产企业负责人说，下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10%左右。从理论上看，这些商品房或将面临“成交价不足偿还银行贷款”的风险。

在房价下降通道中，尽管这次温州微调限购，给楼市带来一些利好信号，但诸多开发商并不抱太大希望，降价促销此起彼伏。

7月份，温州10多个已开楼盘400多套剩余房源降价入市。其中，“星河湾家园”一套面积377.92平方米的房子，最新价格每平方米39960元，该房子在2011年11月份开盘价为每平方米65697元。“新京都家园”一套5楼房源，2011年开盘价为每平方米36672元，调整后为每平方米22500元。

7月底，中梁外滩首府、公园天下、德信泊林公馆、万科中梁金域中央和华鸿中央公园等温州新盘，都进行了新一轮的营销推广，各项目纷纷使出价格撒手锏，抢夺有效购房客户。

为什么我现在还拿着，用银行贷款“拆东墙补西墙”来偿还银行贷款？主要是为维护银行贷款信用。

——一位有着八九年炒房经历的资深炒房者张鸣