专家称我国空置房6800万套 房价将回落难崩盘

商业银行有能力抵御风险

2012年，笔者曾经撰写报告《对我国银行资产质量发展趋势的基本判断和政策建议》，提出一个分析银行资产质量变动趋势的模型。该模型将影响银行资产质量的因素概括为九大变量。分别是：经济增速趋势;经济体系杠杆比率;社会融资结构(社会融资体系对银行贷款的依赖度);银行资产结构;银行负债结构;银行贷款集中度;银行业务模式(银行收入是否过度依赖资产证券化、金融市场交易和衍生金融产品);银行体系对外负债和汇率波动(即汇率波动诱发银行危机的可能性有多大);银行监管模式(包括风险定义和资产充足率监管标准)。综合分析得出的基本结论是：我国银行资产质量不会出现显著恶化，商业银行体系能够经受经济增速显著放缓的考验，尽管不良贷款总额和不良贷款率会大幅上升，但商业银行总体不会出现巨额亏损和资本金严重不足。

首先，2009年来，我国商业银行资产、负债、收入、利润均显著快速增长，不良贷款额和不良率大幅下降(2012年以来，不良贷款额上升较快，不良率继续维持下降)，贷款损失准备和拨备覆盖率均大幅增加，为应对金融风险奠定了坚实基础。其次，最近几年，我国商业银行业务转型取得进展，资本节约型业务增长较快，非利息收入占比快速上升，商业银行业务转型增强了抵御金融风险的能力。再次，我国商业银行整体资本充足率超过监管要求，截至2013年二季度末，我国商业银行加权资本充足率为12.24%，加权平均一级资本充足率为9.85%，超过《商业银行资本管理办法(试行)》的监管要求。

影子银行是最薄弱环节

前面已述，综合多种估算，我国影子银行业务规模约为27.85万亿元。各类业务余额分别是：非保本型银行理财产品(约4.5万亿);未贴现银行承兑汇票(约7万亿);信托贷款(约3.7万亿);委托贷款(约6.5万亿);狭义民间借贷(3.2万亿);小贷公司(约0.6万亿);典当(约0.25万亿);私募股权(约0.5万亿);融资租赁(约1.6万亿)。合计为27.85万亿。

除此之外，还有两种估算：其一、以金融产品来界定影子银行，估算规模大致为28.8万亿人民币,占2012年GDP的55.4%,占银行体系全部存款余额的32.3%。其二、根据五大类资产规模来近似评估影子银行业务总规模。截至2012年底，五大类资产管理规模总额达到23.35万亿。其中银行理财6.73万亿、信托6.32万亿、基金类2.47万亿、保险类6.90万亿、卷商资管业务0.93万亿。由于缺乏完整有效的数据报告体系，很难准确计算影子银行业务规模。

无论如何，尽管我国影子银行业务近几年得到快速发展，但是总体规模仍然有限。目前我国商业银行总资产达到110万亿，全部金融机构贷款余额达到73万亿，居民储蓄存款超过45万亿。与此相比，各类影子银行业务或者直接融资业务发展空间依然巨大。

总结全球影子银行业务发展的历史经验，影子银行的风险主要有三大类：一是高杠杆经营风险。二是信用风险和对手风险。三是流动性风险。非银行金融机构往往没有资格得到中央银行最后贷款人的支持，一旦面临挤兑和偿付危机，很快就会演变成为破产倒闭危机。

依照上述分析，我国影子银行的主要风险是第三类，即期限错配所带来的流动性风险。譬如我国银行发行的理财产品，大多数期限不足一年，有些仅为数周甚至数天。一些短期融资被投入长期项目，一旦面临资金周转的问题，简单方法就是通过新发行的理财产品来偿还到期产品。然而，一旦资金链断裂，这种击鼓传花游戏就没法继续下去。如此运作的“资金池”理财产品，期限错配，不得不以“发新偿旧”来满足到期兑付，本质上确实有某种“庞氏骗局”的因素，至少类似“庞氏骗局”。由此可见，影子银行业务是我国金融风险体系里最薄弱的环节。2013年6月发生的流动性事件，实际上显示了影子银行业务潜在的巨大风险。

房地产价格回落不崩盘

近年来，我国房地产价格高歌猛进，持续飙升，引发市场人士和社会公众普遍高度关注。中国房地产市场是否存在严重资产价格泡沫?如果是，那么房地产泡沫破灭是否会触发系统性金融危机?的确是值得深入研究的重要课题。

本文不打算深入剖析房地产市场，仅仅给出几个基本判断。其一、从房价收入比、租金收益率、房价增速与家庭可支配收入增速之比、房价增速与GDP增速之比等多个国际公认指标来衡量，我国部分城市房地产市场已经出现比较严重的资产价格泡沫。其二、整体来看，我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和，部分城市已经出现严重供给过剩(所谓“鬼城”现象即属此类)。有机构统计数据表明，全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米，每年竣工商品房面积仍然高达15亿平方米，五年之后，我国城镇商品住房总存量将超过320亿平方米。即使考虑2025年之后超过10亿人成为完全城镇居民，人均居住面积则已经超过30平方米。其三、考虑人口结构迅速变化(独生子女逐渐成为社会主流人口和人口总体逐渐老龄化)，住房刚性需求增速将快速下降。其四、实施新城镇化战略必然意味着我国土地制度和户籍制度的重大调整。如果允许集体所有制土地私有化和自由转让，特别是如果允许所谓“小产权房”能够直接公开上市交易，我国商品住房供应量将立刻增加至少30%，整体价格将面临巨大下降压力。

支持城镇商品住房价格持续上涨的主要力量有：其一、城镇化过程人口迁移所创造的刚性住房需求;其二、城镇居民改善性住房需求;其三、老旧住房的改造和重建。

综合考虑上述多种因素，我们认为，房地产市场价格(商品房和写字楼)不可能长期持续上涨。预计两年内房地产价格整体见顶回落，部分城市将出现房地产价格大幅度急剧下降，资产价格泡沫破灭所诱发的金融风险不容低估。

然而，尽管如此，从商业银行体系整体来看，笔者仍然认为房地产贷款风险总体可控。基本原因有四：一是我国银行体系房地产贷款资产占比相对较低，占商业银行全部贷款比重不到10%。即使考虑全部所谓“涉房”贷款，所占比重亦较低，没有一些机构所夸张的那么大。二是我国房地产金融衍生产品极少，占房地产贷款总额比例不到5%，且风险特征简单透明。三是房地产贷款里，几乎全部个人住房按揭贷款的“贷款房价比”低于80%，平均“偿债收入比”为33%。开发贷款平均抵押品比例达到189%。截至2013年二季度，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率低于2%，不少地区继续呈下降态势。四是我国住房市场刚性需求还会持续增长一段时间，有望保证房地产市场不会出现某些机构所预言的“崩溃或崩盘”。