明年房价或涨势趋缓 二手房行情来得更早去得更晚

房价走势，在年末即11、12月份是否会明显放缓主要取决于新的房地产调控政策动向。房价涨势趋缓首先的表现一定是销量上的变化，其次才是价格变化。

本月8日，上海发布了“沪七条”，进一步严格执行房地产调控政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从60%提高至不得低于70%及以上，调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

调控新动向三大表现

为稳定市场预期，化解供需矛盾，防止明年房价加速上涨，房地产调控势必将有所作为。汉宇地产市场研究部总监付伟认为，未来一段时间内，房地产调控政策发布重大新动向是大概率事件。其中各项具体实施措施和细则预计明年逐步出台和推行，房产税扩容将优先落地;其次是住房保障改革。需要指出的是，限购令明后年以前还不会退出，即使取消限购也不意味着房地产调控就此终结，它只是翻开新的一页。

据分析预测，调控新动向可能主要表现在以下三大方面：

1、进一步明确房地产调控的责任、目标和主体，理清关系。

明确划定房地产市场的调控范围，明确什么归政府管，什么归市场管;什么归中央，什么归地方;什么时候该管，什么时候该放，明确房地产调控与地方经济发展的关系。

2、转变房地产调控思路，构建市场进化的长效机制。从本届政府着力强化市场机制作用的经济改革思路判断，明年起房地产调控将逐渐削减对行政命令方式的依赖。长效机制的构建将主要围绕土地、税收、金融信贷、住房保障、住房产业化等，使其成为房地产市场健康运行的稳定器。

3、推行土地制度改革，将深远影响房地产市场。土地改革预计将成为十八届三中全会最瞩目的焦点。其中，集体土地能否进入流通领域，国有土地出让是否有望进一步市场化，既会影响土地财政，也会改变未来的房地产市场供需。

低价楼盘涨势率先趋缓

从区域看，新房供应量较大的区域价格涨势会率先放缓，销售下降后这些区域会产生一定竞争压力。从新房供应量来看，宝山、嘉定、青浦是过去三个月供应释放最集中的区域，新增供应量都在50万-60万平方米，远高于全市其他区域。

从产品来看，板块或区域内低价楼盘价格涨势会率先趋缓。因为这些楼盘销售策略一般都是依赖价格优势实现跑量。一旦市场预期变化，其价格最容易撼动。

轨交依然是刺激区域房价走势的显著因素。虽然16号线要年末才正式开通，但是9、10月份16号线沿线的周康、航头、惠南等板块已提前热身，新房二手房价格均大幅上涨，期间涨幅达15%-20%。年末预计还会有一波上涨行情，乐观估计约有10%左右的上升空间，涨幅至少会高出全市平均水平。

轨交行情往往是由新房率先上涨带动二手房市场。普遍的市场规律是，因轨交通车某某新盘集中热销然后涨价;二手房市场卖家闻风后以更大的幅度提价，迫使购房者加速出手;需求旺盛之下新盘趁势持续涨价，从而板块整体房价被推高。

相比之下，在普通住宅市场，非轨交房因交通出行不便的竞争力较弱，因此往往以低单价、小户型，低总价或者某项大型配套吸引客户，但即便如此，其效果也不如轨交效应。

存货锐减中介主动出击

近期不少区域的中介门店都出现了生意冷淡的局面，在小区门口、地铁站外举牌驻守的人也比前两个月明显增加。“主动出击”的增加意味着生意比前段时间难做了，要多花工夫才能促成成交。

10月份的二手房市场，各区县除了崇明、奉贤、金山、静安四个区县房价出现上涨，其余各区县的成交全面出现下滑。从板块成交排行看，高居全市前三是松江新城、南桥新城和浦东金桥板块，紧跟其后的为嘉定新城、浦东周康以及宝山共康泗塘板块。此外，与上月相比，南桥新城、崇明新城等板块表现较为活跃，其中南桥新城一跃位居第二。

此外，连续数月的高位成交严重消耗了二手住宅的挂牌量。房价的持续上涨也打击了购房者的入市意愿，从中介门店反应的情况来看，目前客户的追涨心态与9月不可同日而语，卖家的跳价往往会造成买卖双方的不欢而散，尤其是一些投资性购房者对于卖家跳价的容忍度较低，相对而言，自住型客户由于需求相对迫切，追涨的可能性更大一些。德佑地产研究总监陆骑麟表示，虽然10月的二手房市场出现转衰的迹象，不过今年的“金九银十”依然可以称得上是沪上二手房市场热度最高的“金九银十”，9月和10月的二手房成交量双双创造了历史同期的最高点。

二手房行情来得更早去得更晚

虽然不会脱离大势，但二手房市场也有其独特的运行规律。二手房市场有两个显著特点：一是信息更不对称，市场各方反应节奏不一;二是交易周期更长，供需双方更易中途观望。汉宇地产市场研究部总监付伟分析，从以往的运行规律来看，二手房行情往往比新房行情要来得早、去得晚。也就是说，涨价是二手房先涨，跌价是二手房后跌。预计年底前，二手房市场行情还会保持居高态势，一方面成交量会与“金九银十”保持在接近水平，另一方面，二手房价格涨势预计还会保持每月3%以上。相比之下，开发商会在调控政策转向前抓紧跑量，新房价格总体会保持平稳一些。

二手房与新房相比的显著优势是地段更成熟，小户型更多。在有新房供应形成竞争关系的前提下，这两项优势也是二手房的主要价值点。因此，购房者如果是基于房子保值增值能力考虑，就应该优先考虑配套更成熟，户型更实用的房子。

在目标房源的整体品质接近市场平均水平的前提下，如果总价低于或接近市场平均总价区间的下限，那么这套房源是值得关注的对象，因为这样的房源属于稀缺产品，而且往往是因为卖家急售。另外，不同时期建成的二手房，在空间利用上的差异度较大，比如次新房和老公房的差异很大，不能一概而论。