城市居民鄂州购买农村住房 8年后被判无效

房屋被拆迁，法院判决两买主折价补偿32万余元

城市居民购买农村住房，8年后被判房屋买卖合同无效。法院认定，买卖双方均有过错，因诉争房屋已被拆迁还建，法院终审判决折价补偿。

买农村住房被判无效

1995年，张某在鄂州市花湖开发区上兴建两层楼住宅房屋两套，领取土地证未办房产证。

2005年，张某将两套房屋卖给徐某、刘某，房款总价8万元。后徐刘二人装修入住，但欠房款8000元。

去年初，上述两套房屋被拆迁，徐某获补偿55万元（含7万元装修费），刘某获补偿21万元及90—100平米安置房一套。

2007年3月5日，张某起诉至鄂城区法院，要求确认房屋买卖合同无效，徐、刘返还财产。

鄂城区法院确认徐、刘二人与张某签订的房屋买卖合同无效，但张某在出售房屋两年后才以违法出售为由主张合同无效，有悖合同法规定的诚实信用原则，张对因合同无效产生的损失自行负担，判决驳回张某的诉讼请求。张某不服，上诉至鄂州市中级法院。

终审判决两买主折价补偿

鄂州市中级人民法院调查得知，刘某系鄂州市鄂城区花湖供销社职工，徐某系黄石市胜阳港建筑公司职工，两人均为城市居民。两人购买张某房屋后，徐某按合同付款4万元，刘某下欠8000元。

该法院认为，农村村民住宅及该住宅占用的宅基地使用权，可以也只能转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的农户，本集体经济组织以外的人（包括城市市民）无权购买。涉案房屋所占用的土地属于农民集体所有土地，只能在农村集体经济组织的村民之间流转。因此，徐、刘二人与张某签订的房屋买卖合同属无效合同。

依合同法规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任。据此，张某因房屋买卖合同无效取得的购房款7.2万元应予返还，徐某、刘某取得的房屋亦应返还。

张某在出卖房屋时应当知道其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，应对合同无效造成的法律后果承担主要责任。徐刘二人应承担相应责任。因诉争房屋已被拆迁，不能返还原物，因此，徐刘应当折价对张某予以补偿。法院遂于近日作出判决，徐、刘共补偿张某房款32.8万元。