武汉楼市近6年房价年均涨幅仅京沪一半

从较长周期看，武汉房地产市场经历了什么样的变化？未来市场供需情况如何？日前，楚天经济研究院推出由楚天金报联合克而瑞房价完成的《武汉房地产市场的现状与未来》研究报告。报告回顾了2007年武汉房价大幅蹿升以来房地产市场的发展变化轨迹，从武汉城市容量、经济发展、人口红利、交通路网规划等方面进行了研究。过去6年，武汉房价年均涨幅8.8%，低于一线城市年均近20%的涨幅；根据武汉城市规划所做的模型研究显示，未来三年供求趋于平衡。

人口结构年轻购买力强

报告显示，武汉的城市发展以长江为轴、环状发展，但又与北京的“大饼”环状有所区别，还是以两江四岸来布局。目前，武汉进入城市建设和路网规划大规模建设期，经济发展势头良好。

目前，武汉人口处于千万级水平，调查显示2011年20—29岁的人口占总量的22%，结构较年轻，为未来城市发展持续提供人口红利，也为地产市场和商业消费市场提供了较强的购买力。

房价年均涨幅8.8%

过去6年，武汉住宅价格平均增长率为8.8%，只及北京上海的一半。如2007-2013年，北京房价从11647元平米上涨到22919元/平米，年均上涨幅度16.1%；上海房价从10555元/平米上涨到23895元/平米，年均上涨幅度21.1%。而武汉房价从4659元/㎡上涨到7657元/㎡，年均上涨幅度仅8.8%。

8.8%的房价涨幅低于人均可支配收入增幅。统计数据显示，2010年至2012年，武汉市城市居民人均可支配收入增幅分别为13.2%、14.1%和14%。

武汉人买房呈现明显的环线特征。二环内的市中心是高端购房者，单价多在14000元/平米以上；二环外的青山、后湖、古田、四新、南湖、光谷等次中心为刚需和刚需改善置业者；三环外的次中心为首次置业刚需群体。

报告显示，过去6年，除了2008年金融危机和2011年限购令出台当年武汉楼市出现了供大于求外，其他年份供求基本平衡。根据武汉市2010-2020 年城市总体规划估算，武汉2020年前平均每年正常商品房需求量为1320万平方米。而从目前武汉商品房上市未售量、待开发量和土地储备等数据统计，预计未来三年年均供应量达1300万平方米以上，基本供需平衡。

近三年写字楼价格飙涨

目前，武汉已经有武广、江汉路、中南、街道口、光谷、徐东、王家湾、钟家村、司门口9个市级商圈，商业面积现存量超过1000万平方米，人均商业面积约1.1平方米，与北京、上海等一线城市存在较大距离。目前，各大商圈已经从传统的百货业向综合购物中心转型。随着城市外扩，未来二三环间的区域商圈将兴起。

过去较长时间内，江城写字楼与住宅价差不大，但近三年写字楼价格增幅32%，远远高于住宅价格增幅，与住宅的价差越来越大。如2010年写字楼与住宅均价价差为500元/平方米，2013年上升至2401元/平方米，但空间仍较大。根据国际惯例，写字楼为同区域住宅价格的2—3倍。建设大道等传统商务区内，甲级写字楼需求非常强劲，未来高端商业写字楼的供应中，武昌占比较大。

（注：本文为报告节选内容，此报告将在一财金网全文发布。）