武汉入围以房养老保险首批试点 估价产权成难点

近日，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，拟在北京、上海、广州、武汉四地试点以房养老。将房子抵押给保险公司，每个月领取一定数量的贷款作为养老金，去世后用房子还贷款，看起来很美的以房养老，却面临着房价、政策等多重难题。

针对60岁以上人群

以房养老又叫“倒按揭”，针对拥有独立产权的老人，将其房屋抵押给有资质的保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，去世后则用该住房归还贷款。

保监会征求意见稿中，将以房养老保险产品的投保人，划定为60岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人，试点期从正式文件发布之日起到2016年3月31日止。根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

参与型产品指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

意见稿还规定，单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

估价产权成难点

此前，已有股份制银行曾经试水住房反向抵押贷款，老年人或其法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老，银行按月将贷款资金划入其银行卡，借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金，最高年限为10年。不过记者了解到，此项业务推出以来，问津者寥寥。

一位保险从业人士分析认为，险企将面临着房屋价值、房产税等严峻考验。“首先，未来房价走势是最不确定的因素，假设客户都是60岁签订合同，按照平均年龄计算，保险公司一般要在20年之后才能拿到房产，房屋过渡到保险公司后，未来是否可以得到收益？再者，如今60岁以上的老人，手上大多数是上世纪八、九十年代的老房子，假设从1990年开始计算土地使用权，那么按照70年年限，平均2060年到期。房屋到了保险公司手里，只剩下30年不到的土地使用权。”

此外，不少有子女的老人表示，更愿意把房产留给子女，而不是交给保险公司换取养老金。81岁的夏爹爹是一位退休高级知识分子，他认为，以房养老只适用于部分人群，而他本人表示并不接受以房养老，因为“自己有退休金，足够养老”，他强调说，与其把房子抵押给保险公司，为什么不留给自己的孩子呢？