多地试探放松限购 若松绑武汉楼市销量或增30%

自3月份起，杭州新盘跳水、青岛女地产商失联、百强房企光耀面临破产、绿城宋卫平让出个人股份等坏消息纷至沓来，楼市寒意袭人。

中国老百姓已经习惯了楼市每隔两三年的阶段性萎靡、继而又报复性增长的节奏。但这一次不同，普通民众更关心的是，楼市再次由热转冷之际，在央行的喊话之下，“限贷”已经发生了变化，而类似上届政府的行政调控手段“限购”，会不会借机退出？

日前，住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。

■据南方周末

探因

信贷紧缩是“罪魁祸首”？

目前楼市萎靡的原因，任志强在微博中将罪魁祸首归在“个贷收紧”上。除了缓批，贷款利率上浮影响更大，因为直接关系到购房成本。

关口之上，央行于2014年5月12日召集商业银行开了个座谈会，强调“合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放”。

这个楼市冰封时刻召开的座谈会，被外界解读为“微救市”的信号。截至目前，央行尚未正式发文，这也与以往不同：过去十年，关于楼市调控的文件足足下发了179份；而过去一年中，一份都没有，调整完全生发于市场。

华夏银行副行长黄金老认为，这决定了“本轮楼市向下调整的真实性”。

除了任志强认定的信贷紧缩，阳光100置业总经理范小冲认为，也是因为“去年透支了太多，今年回调也很正常”。

“中国经济正在从高速向中速换挡，房地产跟着换挡是正常的，但在经济结构尚未有根本性调整之际，降速超过经济总体，还是会产生不良影响。”全联房地产商会会长聂梅生认为。

现状

多地试探放松限购

本届政府对待楼市调控的态度，2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。

住建部副部长仇保兴之后的一次内部发言做了进一步阐释：“能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”

这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府，剩下的问题只是什么时候退出，以什么样的方式和幅度退出。

地方政府开始不断做出试探，2014年4月以来，南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。值得玩味的是，与过去两年一有地方试探就被叫停不同，这一次中央在一定程度上给予了默认。

住建部一位相关司局的人士向记者确认，自年初以来，部里的定调就是“除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。”

未来

楼市不会再次暴涨

如若限购退出，楼市会不会再次暴涨？聂梅生沉吟半晌说，“不见得，此一时彼一时。顶多能托个底，不让楼市悬崖式下跌。”

高策地产董事长陶红兵也认为，放松限购对预期的影响要大于实质影响，因为在户籍并不严苛的二三线城市，限购目前的实际意义已不大。

过去六年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。

信贷会再次大放水吗？巴克莱银行首席中国经济学家常健认为不会，处在高收益货币市场基金的竞争中，银行在2013下半年的融资成本已经上升。他们并不倾向于提供较低的抵押贷款利率，除非他们得到更多来自中国人民银行的“需求”，而不仅仅是“指引”。

退出限购后，聂梅生提出，可以通过限制第三套房的贷款、提高房产税来遏制投资冲动。“既然市场已经自行作出了调整，为什么不能让过去房价上涨时制定的政策退出历史舞台，不再通过行政手段调控楼市，使用更市场化的信贷和税收政策？”

本地

若“限购限贷”松绑

武汉楼市销量或增30%

昨日，武汉市多家开发商营销总监均表示，若消息属实，这将是房地产复苏的信号，武汉市整个房地产销量或增加30%。

“但我个人认为，短期内在一线城市放宽‘限购限贷’的政策可能性不大，消息源有待确认。”一位不愿透露姓名的房地产营销总监认为，国家主基调还是在调控房价，稳定市场，“况且，武汉市房地产整体情况不算特别糟糕，还未到政府出手救市。”

有业内人士分析认为，即便政策放宽，房价短期内理论上是不会上涨的。此外，开发商在预售、销售以及后期报预销售许可证时，房地局都会进行核价，房价涨幅不超过千分之五。

业内人士透露，现有楼盘价格上涨可能性较小，后期新开楼盘或有小幅上涨。

汉阳一家房地产公司营销总监透露，若松绑“限购限贷”，房地产会迎来一段资金断裂的修复时期，对整个行业而言，也是有益的。

土地市场的低迷反映出开发商资金紧张和预期的悲观，我们预计二季度、三季度将会有更多城市、更多开发商降价跑量。

——中原地产研究部

楼市拐点并未到来，差别会在城市间更加明显。今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的，或仍是略有增长的。——任志强