打通民间资本运作 品牌房企“圈地” 各出奇招

原标题：品牌房企“圈地” 各出奇招

“十几年的行业震荡都不如这一年大。”多位房企高管不约而同地向北京晨报记者感叹。尤其在今年中期业绩发布前后一个月内，多家房企借此发声启动大动作，有分析人士认为品牌房企也开始分化，或靠资源整合提高利润率和降低投入成本，或从联合开发走向独立操盘，或从股市上有所动作，出招不同是由房企自身的发展决定的。而这，正是房企在楼市下半场，占领市场份额进行“圈地”的重要手段。

招数一

变身多元产业“巨无霸”

本月最大的新闻，首当其冲要数绿地正式在A股上市。8月18日，“金丰投资”正式更名为“绿地控股”，以当日开盘价25.1元/股计算，绿地控股最新动态市值达到3054亿元，位居A股两市市值第16位，超过了万科和万达商业成为中国房地产企业中市值最高的企业。不得不提的是，绿地这一次的亮相并非是一家单纯的房地产公司，而是涉及房地产、金融、基建、汽车、园林等多个重要行业，“绿地系”已初具雏形。事实上，绿地还悄悄收购了香港第四类、第九类证券牌照，这在房企中比较罕见。绿地方面向北京晨报记者证实，所收购的证券牌照可为客户提供买卖证券相关的投资建议，发行研报与证券分析；提供资产管理，凭全权委托形式为客户管理证券或期货合约投资组合。

有的房企整合占领以房地产为核心的上下游产业链，有的却从地产中一再分拆业务扩大竞争力。一个月前，恒大地产发布公告称，持有100%权益的附属公司恒大长白山矿泉水股份有限公司已向全国中小企业股份转让系统（简称“新三板”）递交挂牌申请。在这之前，恒大集团已经宣布分拆恒大足球、恒大文化，加上已经上市的恒大地产、恒大健康两家上市公司，“恒大系”上市公司集群已扩至5家。值得关注的是，“瘦身”战略减少了恒大地产在非盈利业务上的拖累，分拆消息发布后恒大地产股价出现微涨。据许家印此前透露，未来集团旗下的粮油以及乳业也有望相继上市，六大多元化产业资本平台雏形隐现。

万科、保利虽然未宣布进军多个领域，但其近期也宣布要分拆物业，在原有领域里再次细分市场。而花样年的彩生活、中海的物业分拆比万科分拆的步伐更快了一步。

招数二

强强联合再造品牌

如果说恒大联合淘宝专注做恒大足球有点“不务正业”，万科和万达合作仅能称为业务上的互补，那万科和链家的组合算是强强联合的一次真正“破题”。房产行业的一二手联动说了超过有五年的时间，但多年来并无实际进展。8月24日，万科与链家首次向外界正式公布以六四比例，合资成立万科链家家装公司，正式进军家装市场。面临“三低一高”，即低质量、低信任、低服务、高风险的家装行业，“传统装修行业从选材到采购，存在太多风险和潜规则。我们选择此时进入，正是希望解决这些问题。”北京万科总经理、万科链家家装公司董事长刘肖介绍，在公司运营初期，主要客户将来自于万科的新盘客户和链家的“自如”客户，单月装修数量锁定在500套以内，“300亿以上的装修企业现在不过三四家。通过家装业务，我们希望三年内再造一个北京万科。”

中国人寿则两次增加对远洋地产的资本投入，目前已占有远洋地产总股本的29%。值得关注的是，远洋地产前几天发行的国内公司债，在十年期债券中，20%的比例都是中国人寿购买的。远洋地产董事局主席兼行政总裁李明在香港举行的中期业绩发布会上公开透露，除了中国人寿的自用办公楼是由远洋地产负责代建外，未来双方还就养老健康保险产品做深入研究和合作。

招数三

打通民间资本运作

2014年才登陆香港联交所的万达商业于日前宣布，公司回归A股的方案获得内资股股东100%支持，H股股东支持率也高达99.8%。万达预计，此次回归A股总募集资金达到120亿元，如果成行，有望成为近年来A股最大规模的房地产企业IPO。早在今年6月，富力地产便正式披露回归A股的预案，拟发行10.8亿股A股，预计募集资金不超过350亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“打通融资渠道势必成为万达商业地产在商业轻资产道路上的必通关卡。而回归A股，实际上就是为了更高的估值，获得更多的资金，为万达转型建立强大的资金支持。”

朱一鸣认为，回归A股，可以降低企业融资成本，因为随着内地融资渠道的放开，房企可以在内地通过发行公司债来融资，而公司债的融资成本较低，大约在3%左右，远远低于从银行等其他途径获得融资的成本。

A股序列中的房企则也在想办法拓展自身的融资渠道，继万达、远洋和今典陆续启动众筹产品后，首开地产日前也宣布启动互联网金融模式，与之前房企联合电商玩众筹的方式有所不同，首开地产直接选择与渤海银行合作，创建首开渤海房产众筹平台，启动首开缇香郡和首开香溪郡两个项目作为试点，年化收益率预期在6%左右。

“其实做众筹是需要有牌照的，背后也都有金融机构在支持，有严格的预审制度。这次选择与银行直接合作，一个让参与者更为放心，二是银行也在尝试创新业务。”首开相关负责人向北京晨报记者如此解释。

有业内人士向北京晨报记者透露，目前通过众筹等民间融资的成本要低于开发贷，房企已经从单纯的营销噱头开始转向解决资金成本问题，同时帮着售房更是锦上添花。首开相关负责人明确指出：“众筹结束不参与买房，资金和收益依旧是返还的。”

招数四

回归一二线城市操盘

同样处于千亿级队列中的上市房企碧桂园也做出了战略调整，开始全面进军一二线城市。同样，九龙仓对于内地的战略策略做出了调整。九龙仓集团第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥表示，“公司将会缩减在内地发展的城市数量，增加独立操盘的项目。会以上海、苏州、杭州三个城市为核心，从以前与其他企业合作，由合作伙伴来操盘，逐渐转移为我们自己独立操盘。”

克而瑞研究机构高级研究员朱一鸣分析说，“碧桂园像是走了一条‘农村包围城市’的道路，此前它在三四线多年的口碑、资金积累已经达到了一定的程度，在受到了市场新常态的刺激下，开始了对一二线的密集进攻。”在朱一鸣看来，上述企业如果集中精力在一线城市和二线重点城市把业务做好，能获得更多的盈利。“九龙仓增加在内地独立操盘的项目，可以提升企业自己的品牌，有做大做强的机会。”严跃进说。

有意思的是，几年前在一线城市布局的房企开始关注二线重点城市。据北京晨报记者获悉，未来1年，融创、远洋、方兴则在山东济南、青岛以及海南、秦皇岛等地分别加大战略布局。